• LTV∙DTI∙(스트레스) DSR 규제의 의미
• 주담대를 재테크로 활용하기 위한 방법
• 갈아탈 땐 중도상환수수료와 여러 조건 따져봐야

🔎 뭐냐면: LTV, DTI, DSR... 주담대의 조건 이해하기

주택담보대출이란 말 그대로 주택을 담보로 대출을 받는 금융 상품이에요. 은행이 “돈 빌려줄게! 대신 제때 갚지 못하면 너가 가진 집 팔아(=담보)” 하는 것. 그렇다면 주담대는 집이 있어야만 받을 수 있는 걸까요? 정답은 NO 🙅! 오히려 내 집 마련을 위한 필수 관문으로 꼽히는데요. 보통 집을 살 때 주담대로 빌린 금액을 뺀 만큼만 지불하고, 빌린 돈은 오랜 기간에 걸쳐 조금씩 갚아나가는 방식으로 집값 부담을 덜거든요.

주담대는 집을 담보로 하는 만큼 다른 대출에 비해 한도가 높고 이자율은 낮은 편이에요. 다만 대출받을 때 조건이 매우 까다로운데요. 집값의 일정한 비율(=주택담보대출비율, LTV)까지만 대출받을 수 있거나, 한 달에 주담대 원리금(=원금+이자)을 얼마나 갚는지(=총부채상환비율, DTI), 또는 한 달에 모든 대출 원리금을 얼마나 갚는지(=총부채원리금상환비율, DSR) 등 여러 조건이 붙기 때문. 자세히 알아보면:

• LTV(Loan to Value Ratio): 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 나타내는 비율이에요. LTV가 40%, 집값이 1억 원이라면 4000만 원까지 대출을 받을 수 있는 거예요. 
• DTI(Debt to Income Ratio): 내 소득에서 주담대로 대출받은 원리금을 얼마까지 갚을 수 있는지 나타내는 비율이에요. DTI가 50%라면, 내 연 소득의 50%까지만 원리금을 낼 수 있다는 건데요. 다시 말해 연 소득이 3000만 원이라면, 1년 동안 갚아야 할 금액이 1500만 원을 넘도록 대출받을 수 없다는 것. 
• DSR(Debt Service Ratio): DTI는 주담대로 갚아야 할 원리금만 따지잖아요. DSR은 학자금 대출·신용 대출·전세자금대출·마이너스 통장·자동차 할부 등등... 개인이 갚아야 할 모든 빚을 기준으로 해요. DTI보다 더 강력한 대출 규제인 거예요.
• 이대로 계산해 보면: 연 소득이 3000만 원인 사람이 3억 원짜리 집을 살 때 LTV가 40%라면 최대 1억 2000만 원까지 빌릴 수 있어요. 여기에 DSR이 50%라면 원리금을 갚는데 연 1500만 원까지만 쓸 수 있는 셈이고요. 이미 갚고 있는 원리금이 연 1500만 원이 넘는다면 이 대출을 받을 수 없어요.

여기까지가 주담대의 기본 중 기본인데요. 지금 주담대를 받는다면 요즘 뉴스에 매일같이 나오는 ‘스트레스 DSR’도 꼭 알아야 해요. 대체 스트레스 DSR이 뭐길래 매일 뉴스를 장식할까요? 위에서 본 DSR에 앞으로 금리가 오를 걸 고려한 일정 수준의 금리(=스트레스 금리)를 추가로 더하는 건데요 ➕. 안 그래도 강력한 규제인 DSR을 더 빡빡하게 잡는 거라고 생각하면 돼요. 스트레스 DSR이 시행되면서 대출받을 수 있는 한도가 줄어든 것 ⬇️. 이번 달부터 2단계가 시행됐고요.

연 소득이 5000만 원인 직장인이 30년 만기 분할 상환* 방식으로 금리 연 4.5%의 주담대를 받는다고 가정한다면, 스트레스 DSR 2단계가 시행되면서 대출받을 수 있는 금액은 아래 표와 같이 줄어들게 됐어요. 

금액으로 보니 스트레스 DSR이 조금 더 실감되나요? 위 표를 보면 익숙지 않은 단어가 있을 텐데요. ‘변동형’, ‘혼합형’, ‘주기형’으로 적힌 건 금리의 종류예요. 주담대의 금리는 얼마나 자주 바뀌는지에 따라 크게 3가지로 나뉘는데요:

• 변동형: 6개월 주기로 금리가 바뀌어요.
• 혼합형: 처음 5년간은 금리가 고정되었다가, 이후 6개월 주기로 금리가 바뀌어요.
• 주기형: 5년 주기로 금리가 바뀌어요.

금리가 가장 자주 바뀌는 변동형은 ‘변동금리’, 상대적으로 변동이 적은 혼합형과 주기형은 ‘고정금리’로 불려요. 보통 금리가 올라가는 시기엔 이와 반대로 제자리를 유지하는 고정금리가, 반대로 금리가 내려갈 땐 마찬가지로 함께 내려가는 변동금리가 유리해요.

💸 뭐가 좋냐면: 대출이 빚? 잘 활용하면 재테크!

여기까지 잘 따라왔나요? 그렇다면 주담대를 신청할 기초 준비가 끝난 건데요. 

요즘 정부가 이렇게 DSR을 빡빡하게 잡으며 ‘주담대 많이 받지 마! ⛔” 하는 건, 반대로 생각해 보면 그만큼 주담대로 돈을 빌리는 사람들이 많다는 거잖아요. 여러 규제 속에서도 지난달 주담대 증가액은 역대 최대치인 8조 4000억 원을 기록했고요. 스트레스 DSR 2단계가 시행된 이번 달에도 급증세는 크게 꺾이지 않고, 여전히 가파른 증가 폭을 보이고 있어요. 그렇다면 왜 사람들은 주담대를 애용할까요? 위에서 말했듯이 집을 살 때 부담을 덜 수 있는 데다, 다른 대출에 비해 한도가 높고 이자율은 낮기 때문도 있고요. 약간은 씁쓸한 이야기지만, 집값이 계속 오르는 상황에서 주담대를 통해 하루라도 빨리 집을 사야 재테크에 유리하거든요 🏠📈: “전세를 사느니 주담대 받아서 아예 집을 사는 게 낫지!” 이게 무슨 말이냐면:

• 주담대로 집 구매하면: 만기까지 계속해서 원리금을 갚아가야 하지만, 집을 가지고 있었으니 집값이 올라가면 결국 그만큼 돈을 번 셈이 되잖아요. (갚아야 하는 빚 ＜ 오른 집값)
• 주담대 안 받고 전세 살면: 원리금을 갚아야 할 돈을 저축할 수 있지만, 집을 가지고 있지 않았기에 결국 나중에 집을 사려면 더 많은 대출을 받게 되는 상황이 올 수 있는 거예요. (저축한 돈 ＜ 오른 집값)

지금 당장 여력이 적더라도 집을 빨리 사 두는 게 유리한 상황인 것! 그래서 적절한 시기에 주담대를 잘 활용하면 돈을 불리는 재테크 수단으로도 활용할 수 있어요. 물론 반대로 부동산 가격이 과도하게 오른 ‘버블’ 상황이라면 손해를 볼 수 있는 거고요.

또한 주담대는 우리나라의 주택 금융이 보편화하며 파생한 개념으로, 정부지원대출 상품도 많은데요 🏛. (1) DSR 규제가 적용되지 않는 데다 (2) 신혼·다자녀가구 등을 우대해 주기 때문에 눈여겨보는 게 좋아요. 빡빡한 DSR 때문에 등 돌릴 필요 없이, 한국주택금융공사(HF) 홈페이지에서 보금자리론·디딤돌대출·적격대출 등의 상품을 찾아 주담대 혜택을 누릴 수 있어요. 다만 시중은행의 상품들보다 자격조건과 대출한도가 까다로운 편이니, 각각의 상세 내용을 잘 비교해 보고 나에게 맞는 상품을 고르는 걸 추천해요.

정부지원대출 상품들의 가입 조건에 맞지 않거나, 한도가 부족하다면 금융감독원 ‘금융상품한눈에’ 홈페이지에서 시중 은행들의 주담대 상품을 비교해요 🏦. 구입하고자 하는 주택의 종류와 가격, 대출받을 수 있는 금액과 기간, LTV∙DTI∙DSR 등 규제, 금리 및 상환 방식, 지역 등 여러 조건을 나눠 내게 맞는 상품을 찾아볼 수 있어요.

🧭 어떻게 하냐면: 갚는 방식도 여러 개

주담대로 돈을 빌리는 것만큼, 어떻게 갚는지(=상환방식)도 중요해요. 자신의 자금 상황에 맞게 상환방식을 잘 골라야 하거든요. 무리하게 갚는 방식을 골랐다가 못 갚는 상황이 생기면 안 되니까요. 대표적인 상환 방식은 뭐가 있냐면:

• 원금부터 빨리 갚기(=원금균등상환): 원금을 대출 기간으로 나눠서 매달 이자와 함께 갚는 거예요. 1억 원을 20년 동안 금리 연 3%로 빌렸다고 가정한다면, 매달 41만 6666원의 원금과 25만 원 → 1041원으로 점차 줄어드는 이자를 내야 해요. 3가지 방식 중에 원금 비중이 가장 커서 대출 초반엔 매달 내야 하는 돈이 많은데요. 원금을 빨리 갚기 때문에 결론적으로 이자는 가장 적게 낼 수 있는 상환방식이에요. 
• 원금·이자 같이 갚기(=원리금균등상환): 원리금을 대출 기간으로 나눠 매달 똑같은 돈을 갚는 방식이에요. 1억 원을 20년 동안 금리 연 3%로 빌렸다고 가정한다면, 매달 내야 하는 원리금은 55만 4597원이에요. 이자까지 미리 계산해서 대출 기간으로 나누기 때문에 매달 똑같은 돈이 빠져나가서 자금 계획을 세우기 좋아요.
• 이자만 갚다가 원금 한 번에(=만기일시상환): 대출을 받은 기간 동안 원금을 갚지 않고 이자만 내다가, 만기가 될 때 원금 전체를 한 번에 갚는 방식이에요. 1억 원을 금리 연 3%로 빌렸다고 가정한다면, 매달 이자를 25만 원씩 내다가 마지막 달에 원금 1억 원을 갚는 건데요. 대출 기간 동안 원금을 갚지 않으니 3가지 방식 중에 이자를 가장 많이 내요. 

🧂 짭짤하게 즐기려면: 주담대 환승 전 확인해야 할 것

‘주택담보대출’하면 따라오는 것, 바로 ‘갈아타기(=대환대출)’인데요 🔄. ‘내가 받은 A은행의 주담대보다 B은행의 주담대 금리가 더 낮잖아?’ 했을 때 여러 대환대출 플랫폼에서 주택담보대출을 갈아탈 수 있어요. 지난 6월 기준 총 2만 6636명의 사람들이 연간 273만 원의 이자를 아꼈고요. 

다만 금리가 낮다고 무조건 좋은 건 아니에요! 대출 갈아타기는 새로운 대출을 받아 기존 대출을 갚는 구조라서, 중도상환수수료*가 발생할 수 있어요. 따라서 중도상환수수료를 내고도 대출을 바꾸는 게 이득인지 따져봐야 하고요. 대출 한도 등 여러 조건도 비교해야 해요. 만약 3억 원의 대출을 갈아타려고 했는데, 새로운 은행에서 2억 5000만 원밖에 대출해 주지 않는다면 남은 5000만 원을 현금으로 마련해야 할 상황이 올 수 있기 때문.

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