• 금리가 내려가면 변동금리가 유리하다는 게 일반적인 인식이에요.
• 장기적인 변동 상황을 예측할 수 없으니, 고정금리가 더 안정적일 수 있어요.
• 고정금리로 대출을 받은 뒤, 금리가 충분히 내려갔을 때 갈아타는 방법도 있어요.

🔎 뭐냐면: 주담대 금리의 종류

주담대를 신청할 땐 금리 산정 방식과 상환 방식 두 가지가 중요한데요. 주담대처럼 금액이 큰 대출을 받을 때 금리 산정 방식을 꼭 살펴봐야 하는 이유는 아무리 이자율이 작아보여도 실제로는 큰 돈이기 때문이에요. 보통 대출 금리는 크게 3가지로 나뉘는데요. (1) 금리가 만기 때까지 내내 적용되는 ‘고정금리’ (2) 일정 기간 마다 금리가 바뀌는 ‘변동금리’ (3) 금리가 유지되다가 특정한 시점 이후 바뀌는 ‘혼합금리’예요.

주담대 금리는 여기서 더 나뉘어서 크게 4가지예요:

• 고정형: 금리가 만기 때까지 유지돼요. 주기형과 구분해 ‘순수고정형’으로 부르기도 하고요. 주로 나라에서 운영하는 정책 주담대에 적용돼요.
• 주기형: 5년 주기로 금리가 바뀌어요. 일반적으로 ‘고정형’ = ‘주기형’을 일컬어요.
• 변동형: 6개월 단위로 금리가 바뀌어요.
• 혼합형: 고정형과 변동형을 합친 형태예요. 첫 5년은 금리가 고정되고 → 이후 6개월 단위로 금리가 바뀌어요.

💸 뭐가 좋냐면: 금리 내리면 변동금리가 유리하다고?

이론적으로는 금리가 올라가는 시기엔 이와 반대로 제자리를 유지하는 고정금리가, 반대로 금리가 내려갈 땐 마찬가지로 함께 내려가는 변동금리가 유리해요.

금리가 계속 오르는 상황을 가정한 위 그래프를 살펴보면 이해하기 쉬워요. C시점 전까지는 변동금리가 고정금리보다 A면적만큼 이자를 덜 내잖아요. 만약 대출 만기 시점이 A면적만큼의 이자가 부과된 D시점보다 짧다면, 변동금리 대출이 유리해요. 고정금리보다 ‘A면적 - B면적’만큼 이자를 덜 부담하기 때문. 반면 D시점 이후 변동금리가 오른 상황에서는 고정금리 대출이 더 유리해요. 쉽게 말해 내가 대출을 받은 기간 중 현재 기준금리 대비 고금리 상황이 더 길지, 저금리 상황이 더 길지에 따라 고정금리와 변동금리 중 유리한 게 바뀔 수 있는 것.

물론 상환 기간이 길기 때문에 이 기간의 금리 상황을 정확히 예측하는 건 어려워요. 일례로 부동산 시장이 과열되고 금리도 낮았던 2019년, 금리가 상승하리라곤 누구도 쉽게 상상하지 못했는데요. 집값 상승기에 받을 수 있는 만큼 최대한 대출을 받는 이른바 ‘영끌’을 해서 주담대로 부동산을 산 영끌족들은 갑작스러운 코로나 사태 이후 인플레이션이 지속되자 고금리에 묶여 높은 이자율을 감당해야 하는 상황이에요. 당시 대출받은 사람들의 상당수가 변동금리를 선택했기 때문.

당시 사람들이 고정금리가 아닌 변동금리를 선택한 것에는 단지 “금리가 더 내려갈 거야!” 생각만 있던 건 아니에요. 일반적으로 고정금리가 변동금리보다 높게 책정되는 경우가 많기 때문. 보통 금리 변동 상황에 따른 리스크를 반영해 고정금리에는 가산금리가 더해져 금리가 더 높기 때문에 당시엔 변동금리를 선택한 사람이 많던 것.

이처럼 기준금리와 각종 변수에 따라 주담대에서 고정금리와 변동금리 선택이 돌이킬 수 없는 차이를 만들기도 하는데요. 그럼에도 고정금리와 변동금리 선택에 도움이 될 만한 내용들을 함께 알아봐요.

🧭 어떻게 하냐면: 그래서 고정금리 vs. 변동금리 중 뭐로 받아?

앞으로 금리가 어떻게 바뀔지는 누구도 예측할 수 없잖아요. 따라서 전문가들은 중장기 리스크를 고려한다면 당장 금리가 내려가는 상황이라도 주담대를 받는 입장에서는 고정금리 대출이 더 안정적인 선택이 될 수 있다고 말해요. 우리나라의 장기 시장금리는 경기 상황과 물가 등 국내 요인, 그리고 경상수지와 국제 금융 시장의 금리 등 대외 요인이 복합적으로 작용하기 때문에 대출 상환 기간 동안 금리 방향이 바뀔 가능성이 크거든요. 

여기에 더해 금리가 떨어져 얻는 혜택보다 금리가 올라 받는 타격이 더 크기 때문에 고정금리가 유리하다는 분석도 있는데요. 금리 1%p 하락 시 변동금리 차주의 추가 소비 증가는 0.1% 정도였지만, 금리 1%p 상승 시 소비 감소는 2.2%로 나타났다는 연구 결과도 있어요.

요즘은 고정금리형 주담대의 금리가 변동금리형보다 낮은 역전 현상이 일어났다는 점도 참고해요. 앞서 고정금리에는 가산금리가 붙어 변동금리보다 비싼 경우가 많다고 했지만, 요즘엔 정부가 ‘고정금리 확대 정책’을 추진하며 은행들이 변동금리에 더 강한 가산금리를 부과하며 상황이 바뀌었기 때문. 

따라서 크게 3가지 선택지 중 하나를 고민해 볼 수 있는데요:

• 안정적인 선택을 원한다면: 위에서 설명했듯이 고정금리 대출을 추천해요. 단기적으로 금리가 내려갈 순 있지만 장기적인 금리 흐름까지 예측하는 것은 어렵기 때문.
• 대출 상환 기간이 짧다면: 고정금리로 대출을 받은 뒤 금리가 충분히 내려갔을 때 중도상환수수료를 내고 변동금리로 전환하는 걸 추천해요. 단 이때는 수수료를 내고도 대출을 바꾸는 게 이득인지 따져봐야 해요.
• 리스크 감당할 수 있다면: 변동금리 대출을 받는 것도 고려해볼 수 있어요. 다만 이 경우는 상환 기간이 짧은 경우에만 추천해요.

• 📧 매주 수요일 점심 ‘뉴닉 경제 브리핑’ 레터 받아보기
• 짭짤한 경제 생활 누리고픈 뉴니커라면, 솔티라이프 팔로우해요!