정부가 ‘9.7 부동산 공급 대책’을 발표했어요:

1. 민간기업 대신 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행사로 나서 값싼 공공주택을 빠르게 공급하겠다는 게 핵심이에요.

2. 9.7 부동산 공급 대책에 대해 LH의 실행력이나 공공주택 공급으로 집값이 잡힐지 걱정하는 목소리도 나와요.

3. 9.7 부동산 공급 대책에는 지난 6·27 대책에 더해 대출 관리를 강화하는 목적의 규제도 포함됐어요.

📰1️⃣ 9.7 부동산 공급 대책, 주요 내용이 뭐야?

정부가 수도권 주택 공급 부족을 해소하고자 2030년까지 수도권에서 매년 신규 주택 27만가구 착공을 추진한다. 총 135만가구 공급이 목표다. 한국토지주택공사(LH)가 주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행하는 방식으로 공급 속도를 늘리고, 수요자들이 선호하는 도심 공급 확대를 위해 노후시설과 유휴부지 등을 최대한 활용한다.

- 연합뉴스 2025.09.07

✍️ ‘9.7 부동산 공급 대책’이란?

• 이재명 정부는 지난 6월 27일 수도권 집값을 잡기 위해 주택담보대출(주담대)을 제한해 ‘영끌’을 막는 ‘초강력 집값 잡기 대책’을 내놨는데요. 집값을 잡으려면 대출 규제를 강화하는 것뿐만 아니라 주택 공급도 늘려야 하니까, ‘6.27 대출 규제’에 이어 부동산 공급 대책을 발표한 거예요. 

• 정부는 수도권 중 주택 수요가 많은 도심에 신규 주택을 매년 27만 가구씩 지어 2030년까지 총 135만 가구를 공급하겠다고 했어요. 매년 1기 신도시(약 29만 가구)가 새로 만들어지는 것과 비슷한 많은 규모의 주택을 인·허가 시점이 아닌 착공 시점을 기준으로 빠르게 공급하겠다는 것.

• 주택 공급 속도를 높이기 위해, 민간기업이 아니라 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행사로 나서기로 했고요. 인천 계양·남양주 왕숙·하남 교산 등 이미 진행 중인 3기 신도시 개발 속도도 높이기로 했어요. 공공기관·기업이 갖고 있지만 현재 쓰지 않는 땅(=유휴부지) 등도 개발하고요.

🔎 LH 직접 시행 배경: 시장 상황에 따라 지연된 민간 시행사 공급 

먼저 주택이 어떻게 공급되는지 간단히 살펴볼 필요가 있는데요. (1) LH가 주택을 지을 땅(=택지)을 확보해서 → 도로·전기·상하수도 등 기반시설을 마련(=택지 조성)한 다음 → 여기에 직접 주택을 지어 공급하는 공공분양이 있고요. (2) LH가 택지를 확보해서 → 택지를 조성한 다음 → 택지를 시행사에 팔아 → 시행사들이 건설사들에 공사를 맡겨서 아파트를 짓는 민간분양이 있어요. 시행사는 사람들에게 아파트를 파는 ‘분양’도 맡아 하고요.

근데 민간분양의 경우 시행사들이 LH로부터 택지를 사서 늘 바로 착공에 들어가는 게 아니에요. 부동산 경기가 좋지 않으면 아파트가 잘 팔리지 않을까(=미분양) 걱정해서 착공을 미루고 땅을 놀리는 것. 그러니까 부동산 경기에 따라 주택 공급이 들쑥날쑥해지고요. 이에 아예 LH가 총대를 메고 시행사로 나서 주택 공급 역할을 하겠다는 거예요. 

LH가 시행사로 나서며 기대할 수 있는 집값 안정 효과를 정리해보면 이래요. (1) 먼저 안정적으로 주택 공급을 늘리면 집값이 잡힐 가능성이 커지고요. (2) 시행사가 중간에서 가져가는 이익이 사라지는 셈이니까 아파트 분양가도 낮출 수 있어요. (3) LH가 조성한 택지를 민간에 판 돈으로 공공임대주택 사업 적자를 메운다는 ‘땅장사’에 대한 비판과 함께 이 과정이 택지를 비싸게 만들어 결국 집값을 끌어올린다는 지적도 있었는데, 이를 함께 해소할 수 있고요. 

💡 ‘9.7 부동산 공급 대책’ 전망: 구체적인 공급 계획은?

정부는 부동산 경기의 변화에 따른 영향을 상대적으로 덜 받는 공공부문을 중심으로 주택을 공급할 예정이에요. 먼저 매각 예정이었던 공공택지의 매각을 중단하고요. LH가 갖고 있는 공공택지 등을 활용해 6만 가구를 직접 시행 방식으로 2030년까지 착공할 계획이에요. LH가 소유한 비주택 용지도 주거용으로 전환해 1만 5000가구 이상을 공급할 거라고. 

LH 공공택지를 활용해 직접 시행하는 주택 물량을 따져보면 5년 동안 총 7만 5000가구 이상이 되는데요. 해당 물량은 공공주택으로 공급될 예정이에요. 자금 조달과 설계, 시공 등을 민간이 맡는 ‘도급형 민간참여사업’으로 추진하고, 공급 주택은 참여 업체 브랜드를 달도록 할 계획이라고. 예를 들어 시행은 LH가 하지만 설계·건설은 GS건설이 맡아 ‘자이’ 아파트를 짓는다는 거예요. 이를 통해 설계와 구조, 브랜드 면에서 차별화를 이룰 계획이라고.

정부는 그밖에도 낡은 공공임대주택을 재건축하거나 유휴부지 등을 재정비해 주택을 공급할 계획이고요. 재건축·재개발 등 정비사업 개편을 통해서도 수도권에 23만 4000가구를 공급할 거라고. 공공용지나 자투리 땅 등을 다 끌어모아 주택 공급 방안을 짜냈다고 보면 돼요.

또, LH 사업 방식의 근본적 개선을 위해 “LH가 조성한 택지는 민간에 팔 수 없어!” 하는 원칙을 법에 반영할 계획이에요. LH의 사업 방식을 ‘땅장사’에서 ‘집장사’로 바꾸겠다는 거예요. 구체적인 주택 공급 계획과 유형은 올해 안에 LH개혁위원회 논의를 통해 발표될 예정이고요.

📰2️⃣ 9.7 부동산 공급 대책, 서울 집값 잡을까?

정부가 한국토지주택공사(LH) 주도로 주택 공급 속도를 높이겠다고 천명했지만 시장에선 당장 ‘공급 불안’을 잠재우기엔 역부족이란 평가가 나온다. 또 조기 착공에 나선다 해도 준공까지 빨라도 2~3년 이상 걸리는 만큼 내년 수도권 아파트 입주물량 감소가 현실화할 것으로 보인다. 6·27 대출 규제 이후 초양극화 집값 흐름이 당분간 지속될 거란 전망이다.

- 중앙일보 2025.09.07

✍️ ‘9.7 부동산 공급 대책’에 나오는 우려는?

• 9.7 부동산 공급 대책 발표로 당장 시장의 불안을 달랠 순 있지만, 부동산 시장을 안정시키는 효과는 떨어진다는 지적이 나와요.

• 신규 주택 공급을 직접 시행할 LH의 실행력이 중요한데, 부채 문제 등으로 의문이 나오는 상황이에요.

• 공공 위주의 공급 정책으로 양질의 아파트가 공급되긴 어려울 거란 지적도 있어요. 그럼 집값을 잡는 효과도 크게 기대할 수 없고요. 

🔎 ‘9.7 부동산 공급 대책’ 비판: LH의 실행력, 민간 인센티브 부족

이재명 정부의 9.7 부동산 공급 대책 발표 자체에 대해선 긍정적인 평가를 찾아볼 수 있어요. LH를 통한 공공 주도의 주택 공급, 인·허가가 아닌 착공을 기준으로 한 빠른 공급 일정, 재건축 등 가능한 모든 방안을 포함해 정부가 강력한 주택 공급 의지를 보인 건 긍정적이라는 것. 그 효과로 부동산 시장의 불안도 어느 정도 달랠 수 있을 걸로 기대하고요. 

하지만, 전문가·시장에서는 크게 2가지 비판이 나와요. 먼저, 공급 물량을 만족하기 위해 신규 주택 공급을 직접 시행할 LH의 실행력에 대한 의문이에요. LH는 부채 규모가 올해 약 170조 원에 이르고 내년 약 192조로 전망될 정도로 재무 여건이 좋지 않아요. 부채비율이 200%를 넘어 기획재정부는 LH를 ‘재무위험기관’으로 지정했고요. 그동안 LH는 공공임대 사업 등에서 발생하는 적자를 택지 매각으로 메웠는데, 매각 대신 직접 시행하는 쪽으로 바뀌면 이제 이것도 불가능해요. LH가 사업 비용을 어떻게 감당할지부터 잘 계획하지 않으면 주택 공급 실행 자체가 어려운 거예요. LH가 그동안 연간 목표에 한참 못 미치는 주택을 착공한 점도 실행 역량에 대해 걱정이 나오는 이유고요.

두 번째, 공공 위주의 공급 정책으로 양질의 아파트가 공급되긴 어려울 거란 전망이에요. 공공주택 공급이 확대되더라도, 시장에서 원하는 민간분양 수준의 아파트가 공급되지 않는다면 사람들이 찾지 않을 수 있는 것. 그럼 당연히 집값 잡는 효과도 잘 나지 않고요. 정부는 설계·시공 등 ‘실무’는 민간에 맡겨 브랜드 아파트로 공급하겠다는 계획인데요. 공공주택의 낮은 분양가가 이를 만족할 수 있을지, 시행을 주관하는 LH가 건설사에 공사비를 많이 줄 수 있을지 걱정이 나오는 것. 

이 외에도 시장에서는 재건축 초과이익환수제(재초환) 완화 같은 민간 재개발·재건축에 대한 ‘인센티브’가 이번 대책에 포함되지 않은 점이 아쉽다는 반응이 나와요. 일반적으로 공공주택 착공에서 입주까지 수 년의 시간이 걸리는 만큼, 단기적으로 공급 효과를 보긴 어렵다는 지적도 있어요.

💡 앞으로 부동산 시장, 집값은 어떤 영향을 받을까?

6.27 대책 이후 가파르게 뛰던 서울의 집값 상승세는 다소 누그러졌지만, 가격이 떨어질 기미는 보이지 않고 있어요. 특히 아파트값이 이미 비싸 대출 규제에서 자유로운 강남 3구 가격은 크게 뛰는 등 초양극화의 모습을 띠고 있고요. ‘마용성(마포·용산·성동구)’의 아파트값도 꿈틀대고 있어요. 시장에선 당분간 이러한 흐름이 이어질 걸로 봐요. 주택을 사지 않고 공급대책 발표를 지켜봤던 사람들이 매매시장에 들어올 거란 말도 있고요.

한편 이번 9.7 부동산 공급 대책의 성패는 얼마나 빨리 구체적인 계획을 확정하고, 성공 사례를 보여줄 수 있느냐에 달렸다는 말이 나오는데요. 만약 공급 대책이 별다른 성과를 보이지 못할 경우, 고급 주택의 보유세 부담을 높이는 등 ‘세금 카드’라는 최후의 수단을 꺼내 들 가능성도 있어요. 

📰3️⃣ 9.7 부동산 공급 대책, 대출 규제도 강화했다고?

정부가 7일 발표한 부동산 대책에 1주택자의 전세대출 한도를 2억원으로 일괄 축소하는 내용이 포함되면서 '전세대출 조이기'에 본격 돌입했다는 평가가 나온다. 그동안 전세대출은 손쉽게 받을 수 있어 공급이 과도하게 늘었고, 이에 따라 '전셋값 상승→갭투자 확대→집값 상승'의 악순환이 이어졌다는 지적이 끊이지 않았다. 6·27 규제의 핵심인 '주택담보대출 한도 6억원'에 이어 이날 '전세대출 축소' 카드까지 제시된 가운데 금융당국은 시장 불안이 이어질 경우 더 강력한 추가 대책을 내놓을 수 있다고 예고했다.

- 연합뉴스 2025.09.07

✍️ ‘대출 규제’, 어떻게 강화했는데? 

9.7 부동산 공급 대책에는 추가 대출 규제도 포함됐는데요. 지난 8일부터 적용된 주요 내용 3가지 살펴보면:

• 강남3구와 용산구 등 수도권 내 규제지역에 적용되는 주택담보인정비율(LTV)*을 50% → 40%로 축소했어요.

• 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도를 최대 3억 원 → 2억 원으로 축소했어요.

• 수도권·규제지역에서 주택매매·임대사업자는 LTV 0%를 적용해 주담대 대출을 아예 받을 수 없도록 했어요.

🔎 9.7 부동산 공급 대책에 담긴 ‘대출 규제’ 목적은?

이번 대출 규제는 지난 6·27 대책에 더해 대출 관리를 강화하는 목적이에요. 가계대출에서 주담대가 차지하는 비율이 큰 만큼 이를 잡고, 부동산 투기 수요를 더욱 억누르기 위한 것. 다만 이번 대책이 공급에 초점을 맞춘 만큼 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 만한 내용은 포함되지 않은 분위기고요. 

주요 대출 규제 3가지에 대해 각각의 목적을 좀 더 살펴볼게요. 기존 규제지역 LTV 제한을 강화한 건 “어차피 집값이 비싸서 주담대 6억 원 한도 제한이랑 상관없어!” 하는 곳에 대응한 거예요. LTV를 전처럼 50%로 적용하든 앞으로 40%로 적용하든 집값이 15억 원이 넘는 곳은 6억 원까지만 대출을 받을 수 있는데요. 집값이 그 아래인 경우 이제 주담대 한도가 6억 원보다 작아졌어요.

1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도를 2억 원으로 줄인 건 ‘전세대출 조이기’를 강화한 거예요. 수도권 기준으로 서울보증보험(SGI) 3억 원, 주택금융공사(HF) 2억 2000만 원, 주택도시보증공사(HUG) 2억 원까지로 전세대출이 나오는 금액이 달랐는데요. 이를 2억 원으로 맞춘 것. 정부는 그동안 전세대출을 너무 쉽게 받을 수 있어 → 전셋값이 오르고 → 갭투자가 늘어 → 집값까지 끌어올리는 악순환이 이어졌다고 봐요.

부동산 투기 수요를 잡기 위해 주택매매·임대사업자의 수도권·규제지역 주담대는 전면 금지돼요. 다만 임대주택 공급에 문제가 생기는 등 부작용을 막기 위해 주택을 새로 지을 때 최초 대출이라든지, 임대사업자가 기존 임차인의 보증금을 돌려줘야 하는 경우 등에는 기존 규정을 적용한다고.

💡 9.7 부동산 공급 대책에 담긴 ‘대출 규제’ 강화에 따른 영향은?

LTV 상한을 50% →  40%로 강화한 것에 대해선 시장에 별 영향이 없을 거란 전망이 많아요. 이번 규제로 새롭게 영향을 받는 건 15억 원 미만 주택인데, 규제지역 내 아파트 가격 대부분은 15억 원을 넘는다는 것. 다만 향후 규제지역이 추가로 지정될 경우 해당 규제의 영향을 받는 곳은 늘어나고요.

1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도 축소로 줄어드는 대출 한도는 평균 6500만 원 정도가 될 거라고. 2억 원대 전세대출을 이용했을 때인데요. 다만 정부는 여기에 해당하는 사람들은 고소득자이거나 중산층 이상이라 한도 축소로 겪는 불편은 크지 않을 걸로 봐요. 만약 이번 규제 시행 이전에 맺은 임대차 계약에 관해 전세대출 만기를 연장할 때는 기존과 같은 한도로 대출을 받을 수 있어요.

한편 정부는 가계대출이 줄어들지 않거나 부동산 투기 수요가 잡히지 않는 등 시장 불안이 이어질 경우 더 강력한 추가 대책을 내놓을 수 있다고 했어요. 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)* 규제를 적용하거나, 전세대출 보증비율을 추가로 낮추거나, 주택담보대출 위험가중치 조정 등에 나설 수 있다는 것.

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