지난 27일 정부가 내놓은 ‘수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안’에 부동산 시장이 시끌시끌해요. 정부가 전례 없는 ‘초강력’ 조치를 내놓은 이유와 맥락을 짚어봤어요.

수도권 주담대 한도 6억 원 + 다주택자 주담대 금지

지난 28일부터 적용된 정부의 가계부채 관리 강화 방안, 한마디로 요약하면 주택담보대출(주담대) ‘영끌’을 막아 수도권 집값을 잡겠다는 건데요. 주요 내용을 정리하면:

• 주담대 한도 최대 6억 원 🏠: 수도권과 규제 지역*에서 주담대 최대 한도를 6억 원으로 제한해요. 6억 원은 서울시 아파트 평균 매매가(12~13억 원)의 절반 수준인데요. 개인의 소득이나 집값에 상관없이 대출 한도 자체를 제한한 건 전례를 찾기 힘든 규제라고. 이와 함께 주담대 만기도 30년 이내로 제한하는데요. 거액을 대출받아 수십억 원대 고가 아파트를 사들이는 걸 막기 위한 취지예요.
• 다주택자 주담대 전면 금지 🚫: 수도권·규제 지역에 주택을 2채 이상 보유한 사람은 추가 주택을 구입할 때 주담대를 아예 받을 수 없게 됐고요. 대출을 받아 주택을 구입할 땐 6개월 내 전입 의무가 생겼어요. 다른 지역 거주자 등이 은행 대출을 받아 수도권 주택을 사두는 형태의 갭투자**가 사실상 막힌 거예요. 
• 가계대출 총량 목표 감축 💰: 금융권 하반기 가계대출 총량 목표를 10조 원 줄여 기존 계획의 50% 수준으로 바꿔요. 단, 디딤돌대출·버팀목·보금자리론 등 정책대출은 서민·취약계층의 주거 안정 지원 필요성을 감안해 연간 공급 계획 대비 25%만 줄여요.

수도권 집값 잡기 위한 정부의 ‘극약 처방’

정부의 이번 조치를 두고 ‘전례를 찾아볼 수 없는 초고강도 규제’라는 분석이 나오는데요. 정부가 이같은 초강수를 둔 이유는 최근 수도권 지역 부동산 시장이 들썩이며 주담대 등 가계대출이 늘고 있기 때문이에요.

지난주 서울 아파트 매매가격은 0.43% 올라 6년 9개월 만에 최대치를 기록했고요. 시중은행의 가계대출 증가 규모 역시 5조 3000억 원(4월) → 6조 원(5월)으로 커졌고 → 6월에도 증가 추세가 이어졌는데요. 정부는 최근 부동산 시장이 들썩이는 건 실수요자(=실제로 집을 사야 하는 사람)가 늘어서가 아니라 투자 목적으로 주담대로 6억 원 이상 대출받는 상위 10%의 고소득자 때문이라고 봤다고. 따라서 이들을 겨냥한 초강력 대출 규제로 불타는 수도권 부동산 시장을 식히겠다는 거예요. 

“아파트값 폭등 멈출 거야” vs. “실수요자 사다리 걷어차는 거야”

정부의 조치를 두고 반응은 엇갈려요:

• “아파트값 잡는 효과 상당할 거야” 👍: 6억 원 이상 주담대를 받아 고가의 부동산을 사는 건 월 수백만 원의 원리금(=원금+이자)을 감당할 수 있는 고소득자인 경우가 많은 만큼, 이번 규제 조치로 고가 부동산 투기 수요가 줄고 집값 상승세는 단기적으로 꺾일 가능성이 높다는 평가가 나와요. 과열된 시장을 즉시 잠재울 수 있을 만큼 강력하고 효과적인 조치가 나왔다는 거예요.
• “오히려 실수요자 옥죄는 역효과” 👎: 그러나 정책대출 문턱까지 높아지며 실수요자, 특히 대출 의존도가 높은 20~30대에게는 이번 대책이 오히려 ‘내 집 마련’의 진입 장벽이 될 거라는 걱정도 있어요. 결국 대출이 없어도 되는 ‘현금 부자’들만 고가 지역에 부동산을 사고 → 나머지 수요는 서울 외곽과 경기도 지역으로 몰려 이 지역의 집값이 오르는 ‘풍선효과’에 대한 우려도 나오고요.

“공급 대책 마련 없다면 근본적 해결 불가능”

전문가들은 유예 기간 없이 발표 다음 날 바로 적용된 정부의 초강력 규제가 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계와 맞물려 집값 상승세를 멈출 거라고 말해요. 다만 장기적인 대책이 필요하다는 지적이 나오는데요. 실수요자를 보호하면서도, 수도권 아파트값 상승의 핵심 원인으로 ‘공급 부족’이 꼽혀왔던 만큼 공급 대책도 나와야 한다는 것. 대출 규제뿐만 아니라 국공유지 개발이나 재건축·재개발 규제 완화 등의 조치를 검토해야 한다는 말도 나온다고.