최근 수도권 아파트 가격이 가파른 속도로 오르면서 사람들의 발길이 바빠지고 있어요: “집값 더 오르기 전에 사둬야 해!” 요즘 은행이 북적이는 이유는 바로, 오는 7월부터 수도권 지역을 대상으로 스트레스 DSR 3단계 시행이 예정돼 있기 때문인데요. 그전에 서둘러 대출 받으려는 사람들이 많아 이번 달에도 벌써 지난달 말보다 5대 은행의 가계대출 잔액이 4조 원 넘게 증가했다고. 스트레스 DSR이 대체 뭔지, 3단계부턴 어떤 점이 달라지는지 뉴닉이 알아왔어요. 👀 

스트레스 DSR이 뭐길래?

스트레스 DSR 정책은 (1) 늘어나는 가계부채를 줄이고 (2) 급등하는 집값을 진정시키기 위해 지난해 도입됐는데요(그래픽). 우선 하나씩 쪼개어 설명해 보면:

• DSR 🏦: Debt Service Ratio를 줄여서 부르는 말인데요. 정식 명칭은 총부채원리금상환비율이에요. 1년 동안 버는 돈 중 갚아야 할 원금 + 이자(=원리금)가 얼마나 차지하는지 나타내는 건데요. 내가 1년 동안 버는 돈 중 한 해 동안 갚아야 할 원리금이 일정 선을 넘지 못하도록 대출 한도를 제한하는 거예요. 현재 은행권에서 적용되고 있는 DSR 40%는 전체 소득 중 원리금이 40%를 넘을 수 없다는 뜻이에요. 예를 들어 연봉이 5000만 원이라면 1년에 2000만 원까지만 원리금을 갚는 데 쓸 수 있다는 것.
• 스트레스 DSR 🔍: 여기에 ‘스트레스’를 붙이면 앞으로 금리가 오를 것을 미리 반영해 DSR을 계산할 때 금리를 한 스푼 더 넣는 것을 뜻해요(=스트레스 금리). DSR을 더 엄격하게 잡아 대출 한도를 줄이는 것: “대출 무리하지 말고 적당히 받는 게 좋아!”

3단계는 뭐가 달라져?

현재 스트레스 DSR 2단계가 시행 중이어서, 수도권 기준 1.2%p의 스트레스 금리가 적용 중인데요. 이 금리를 1.5%p까지 끌어올리겠다는 거예요. 추가로 스트레스 DSR 3단계가 시작되면 주택담보대출(주담대)만 살펴보던 2단계와는 달리 금융권이 다루는 사실상 모든 가계대출(주담대‧신용대출‧기타대출)이 심사 대상에 포함된다고. 자세히 살펴보면:

• 대출 한도는 쪼그라들고 📉: 2단계에서는 50%만 적용 중인 스트레스 금리가 이제는 100% 적용돼요. 이에 스트레스 금리 1.5%p를 얹어 계산하는데요. 그만큼 대출 한도가 줄어들어요. 
• 금리 적용 범위는 늘어나고 💸: DSR을 계산할 때 포함하는 대출 범위도 늘어나요. 그동안 DSR 계산 공식에는 은행권의 주담대와 신용대출, 2금융권의 주담대가 포함됐는데요. 이제는 2금융권의 신용대출, 카드론 등 기타대출도 모두 포함될 예정이에요. 사실상 모든 대출이 스트레스 DSR 규제 대상이 된 셈이라고.  

다만 서울∙경기∙인천 지역을 제외한 비수도권은 스트레스 DSR 3단계 적용을 연말까지 6개월 미루기로 했어요. 수도권은 평균 주택 가격이 높아, “비수도권까지 같은 기준으로 규제 적용하면 양극화 현상이 커질 거야!” 라는 우려가 나왔기 때문. 비수도권 지역에선 당분간 스트레스 금리가 0.75%p만 적용돼 대출 한도가 변하지 않아요.

그럼 내 대출 한도도 줄어들겠네? 

금융당국은 앞으로 수도권 기준 금융권의 주담대 한도가 3∼5%가량 줄어들 것이라고 내다봤어요. 예를 들어 연봉 5000만 원 직장인이 만기 30년, 대출 금리 4.2%의 원리금균등상환 조건으로 5년 고정금리 주담대를 신청하는 경우 지금은 3억 1400만 원까지 대출받는 것이 가능해요. 그렇지만 오는 7월 1일부터 DSR 3단계가 시작되면 대출 한도가 2억 9700만 원으로 줄어들어요. 은행에서 빌릴 수 있는 대출 한도가 갑자기 1000~3000만 원 가까이 적어지는 것.  

그럼 집값도 조금 잡힐까?

시장에선 “스트레스 DSR 3단계로 집값을 잡기엔 아무래도 역부족아니야..?”라는 말이 나오는데요. 그 이유를 살펴보면:

• 집값 상승세 막기엔 무리야 🙅: 대출 규제 하나로는 내 집 마련을 하려는 사람들의 수요를 막기 힘들 거라는 시선이 많아요. 특히 집값 상승을 주도하는 강남권이나 마용성(마포·용산·성동구) 등은 이미 자금력이 빵빵한 사람들이 몰려 있어 대출 한도 축소 영향이 크지 않기 때문. 오히려 중저가 지역 주택을 구매하려던 중산층이 대출 한도가 줄어들면서 서울 외곽 지역으로 밀려나는 현상이 나타날 수 있다는 걱정이 나와요.
• 집값 상승 시그널, 찌릿찌릿 ⚡: 스트레스 DSR 규제 강화에도 오히려 집값이 오를 거라는 신호가 곳곳에서 나오는 중이에요. 특히 기준금리가 지난해부터 꾸준히 낮아졌고 하반기에도 더 내려갈 거라는 전망이 나오는데요. 금리가 낮아지면 그만큼 이자 부담이 줄어드는 만큼 내 집 마련 수요가 늘어날 수밖에 없다고. 이밖에도 정부의 경제 살리기 정책과 수도권의 부족한 아파트 공급도 집값 상승을 부추길 요소로 꼽혀요. 

한편으론 우리나라 경제에 큰 영향을 미치는 집값 양극화 문제에 정부가 더 구체적인 해결책을 내놓아야 한다는 지적도 나오는데요. 전문가들은 “청년 인구가 수도권으로 쏠려 일어나는 구조적 문제”라며 집값 과열 현상을 보이는 수도권과 찬 바람이 쌩쌩 불고 있는 비수도권을 상대로 맞춤 정책이 필요하다고 조언해요.