6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에 이어 지난 15일 이재명 정부가 발표한 ‘10·15 부동산 대책’으로 여전히 시장이 시끄러워요. 사람들이 예상했던 것보다 훨씬 ‘매운맛’인 대책이라는 말이 나오는데요. 봐도봐도 어려운 부동산 대책, 내용부터 평가·전망까지 한 번에 알아봐요. 

10.15 부동산 규제 지역 정리: 처음으로 서울시 전체가 토지거래허가구역으로 묶였다 ✅

이번 부동산 대책엔 기존 규제지역인 서울 강남3구(강남·서초·송파)·용산구에 더해 서울 25개 구 전역과 과천·광명 등 경기도 12곳 등 총 37곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘삼중 규제지역’으로 묶는 내용이 담겼어요. 그동안 서울과 수도권 일부 등이 조정대상지역·투기과열지구로 동시에 지정된 적은 있어도, 서울시 전체를 토지거래허가구역으로 묶은 것은 이번이 처음인데요. 집값을 잡기 힘들거나, 미리 걱정되는 지역까지 한꺼번에 묶어서 ‘풍선효과’처럼 집값이 번져 오르는 현상을 강력히 차단하기 위함이라고.

조정대상지역과 투기과열지역은 16일부터, 토지거래허가구역은 오는 20일부터 내년 12월 31일까지 적용돼요. 따라서 ‘삼중 규제지역’으로 지정된 37곳의 부동산 시장은 앞으로 이렇게 바뀐다고: 

• 1️⃣ 토지거래허가구역에선 주택을 매매할 때 구청장의 허가를 받아야 하고, 2년간 실거주 의무가 부과돼요. 실제로 거주할 용도가 아니라 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자*’가 힘들어지는 것. 
• 2️⃣ 조정대상지역의 다주택자는 양도소득세와 취득세가 추가로 붙어 더 올라요(=중과). 
• 3️⃣ 규제지역에서 16일 이후 당첨된 분양권은 전매를 할 수 없어요. 주택은 3년, 오피스텔은 1년간 불가능하다고.
• 4️⃣ 규제지역에서는 주택담보인정비율(LTV) 40%가 적용돼 대출한도가 줄어들어요. 비규제지역에선 70%까지 적용되지만, 규제지역에서는 10억 원짜리 아파트를 살 때 4억 원까지만 대출이 나오게 되는 것.

10.15 부동산 대출 규제 정리: 주택담보대출한도가 더 줄어든다고요? 👛

이번 부동산 대책에선 규제지역만 늘어난 게 아니에요. 대출 규제도 훨씬 깐깐해졌다고: 

• 1️⃣ 정부는 규제지역을 늘리는 것에 더해 주택 가격별 대출한도도 추가로 설정했어요. 15억 원(시가 기준) 이하 주택은 대출한도 6억 원이 유지되지만, 15억 원 이상인 주택은 4억 원까지만 대출 받을 수 있고, 만약 가격이 25억 원이 넘으면 2억 원만 대출 받을 수 있다고. 
• 2️⃣ 또, 1주택자 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함시키기도 했어요. 그만큼 대출한도가 줄어드는 것. 그동안 전세대출이 수도권 집값을 올리는 ‘갭투자’을 부추긴다는 지적이 이어졌지만, 서민 주거 안정을 이유로 매번 규제 논의에서 제외됐는데요. 이번에 처음으로 DSR 규제에 포함됐다고. 
• 3️⃣ 스트레스 DSR 금리 역시 1.5%에서 → 3.0%로 올리기로 했어요. 이에 같은 소득이더라도 이전보다 대출한도가 10% 안팎 줄어들 거라고. 

정부는 “고가 주택들의 가격이 먼저 오르고 그 아래 가격대의 주택 가격도 따라 올라가는 흐름이 형성되고 있다”며 규제 이유를 설명했어요. 고가 주택에 대한 수요를 억눌러 집값 상승을 막겠다는 거예요.

10.15 부동산 대책 반응: “고강도 부동산 대책, 어쩔 수가 없다” vs. “실수요자는 어떡하라고?”

이재명 정부의 고강도 부동산 대책에 대한 반응은 갈리고 있어요. 자세히 살펴보면: 

• “수도권 집값 잡기 위해선 어쩔 수 없어”: 집값이 계속 잡히지 않고 있는 상황에 이렇게 강도 높은 부동산 정책은 어쩔 수 없는 조치라는 반응이 나와요. 수도권 주택시장을 안정시키기 위해선 광범위하게 지역을 설정해 규제할 수밖에 없었다는 것. 한편에선 이전 문재인 정부의 부동산 정책 실패가 이런 강력한 부동산 규제의 배경이 된 것 아니냐는 말도 나오는데요. 문재인 정부는 임기 당시 20번 넘게 부동산 대책을 내놓으며 집값을 잡으려 했지만 집값은 오히려 쭉쭉 올랐어요. 이에 이재명 정부는 규제를 조금씩 늘리는 대신 강력한 규제를 한꺼번에 미리 도입하려 했다는 거예요. 
• “규제가 너무 과도한 거 아냐?”: 하지만 한편에선 “실수요자들을 서울에서 추방하는 거야!”라는 비판이 나오기도 해요. 집값이 주로 오르고 있던 강남 3구 등에 비하면 집값 상승세가 뚜렷하게 보이지 않던 지역까지 다 같이 묶어 규제하는 건 실수요자들을 배려하지 못한 결정이라는 것. ‘내 집 마련’을 위한 대출 계획을 세워 놨던 실수요자들 사이에서도 “난감하다”는 반응이 나오고요.  

10.15 부동산 대책 전망: 그래도 수도권 집값 꺾이긴 어려울 거라는 이유

한편 이러한 부동산 대책으로 인해 정말 집값 잡힐 수 있는지에 대해서도 다양한 의견이 나오고 있어요: 

• 단기적으로는 집값 떨어질 거야 🙆: 이번 대책으로 집값이 과열된 한강벨트 지역의 거래량이 줄어들어 집값이 떨어질 수 있다는 예측이 나와요. 주택 수요의 30~40%에 달하는 갭투자가 막히고, 대출 문턱까지 높아졌기 때문. 한강벨트 지역에 위치한 서울 마포·성동 등 지역의 집을 팔고 추가 대출을 받아 강남에 진입하려는 ‘상급지 갈아타기’ 수요 역시 함께 억눌릴 것으로 보이고요. 이에 일부 전문가들은 “앞으로 한 달이면 서울 아파트값 주간 상승률이 0.1% 아래로 떨어질 수 있다”고 보고 있다고.
• 장기적으로는 오히려 집값 더 오를 수도 있어 🤷: 하지만 이러한 대책에도 불구하고 여전히 ‘구조적인 문제’는 해결되지 않았다는 지적이 나와요. 서울의 집값이 계속 오르는 데엔 주택 공급 부족 문제가 큰데, 인허가 감소 등으로 인해 주택 공급 부족 문제는 앞으로도 계속 이어질 거라는 것. 또 전세대출 규제와 갭투자 금지 등 규제로 인해 전세 매물이 줄고, 월세 매물만 늘어나 임차인 주거비 부담이 늘어날 거라는 얘기도 나와요. 
• 집값 잡기 위해선 결국 ‘보유세’ 강화해야 한다? 💰: 이에 한편에선 “정말 집값 잡기 위해선 종합부동산세·양도세·취득세 등 전반적인 부동산 세금 정책까지 손대야 해!”라는 말이 나오는데요. 부동산 세제 개편을 최후 수단으로 남겼던 정부 역시 집값이 계속해 오르면 종합부동산세·재산세 등 보유세를 높이고 거래세를 낮추는 방안을 살펴보겠다는 뜻을 밝혔다고.