정부의 ‘6.27 부동산 대출 규제’ 이후 두 달이 지났어요: 

1. 초고강도 주담대 규제에 갭 투자는 확 줄고 월세화 흐름도 나타났지만, 후속 대책이 나와야 한다는 목소리가 크고요. 
2. 최근 도입된 외국인 토지거래허가제를 두고는 환영과 아쉬움이 동시에 나와요.

📰1️⃣ ‘6.27 부동산 대책’ 두 달 지났는데, 서울 아파트값 잡혔어?

지난달 서울에서 ‘갭투자(전세 끼고 매매)’ 의심 주택거래가 6월의 13% 수준으로 대폭 줄어든 것으로 나타났다. 특히 고가 아파트가 밀집한 강남구에서는 한 달간 갭투자 의심 거래가 단 한 건도 없었다. 6·27 대출규제 영향이라는 분석이다.

- 한국일보 2025.08.24

‘6·27 대출 규제’ 등 정부의 주택담보대출 규제 등을 통한 수요 억제 정책의 효과는 지속성이 짧다는 주장도 제기됐다. 기존 연구에서는 대출 규제 등을 통한 수요 억제 정책의 효과는 짧게는 3~5개월, 길게는 12개월로 나타났다. 

- 매일경제 2025.08.25

✍️ 6.27 부동산 대책이란?

지난 6월 27일 발표 후 곧바로 시행된 정부의 수도권 중심 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 말해요: 

• (1) 수도권에서 주택담보대출(주담대) 최대 한도를 6억 원으로 제한하고 (2) 다주택자가 주담대를 받는 걸 금지하며 (3) 가계대출 총량 목표를 절반으로 줄이는 게 핵심 내용인데요.
• 주담대나 전세를 끼고 집을 산 후, 직접 살지는 않다가 집값이 오르면 팔아 시세차익을 얻는 ‘갭 투자’를 막기 위한 조치예요.
• 정부는 아파트값 폭등의 배경에 상위 10% 고소득자들의 갭 투자가 영향을 미쳤다고 봤기 때문.

🔎 초고강도 주담대 규제에 ‘전세보다 월세’?

정부의 6.27 대출 규제로 갭투자 사례는 확 줄었어요. 서울시 전체적으로 보면 갭투자 의심 건수가 6월 1369건에서 → 7월 179건으로 약 87% 감소했고요. 특히 강남구에서는 의심 사례가 ‘0건’을 기록해 사실상 갭투자가 전멸했는데요. 정부의 대책이 효과를 톡톡히 본 것. 또한 가격이 높지 않은 지역의 주택으로 수요가 이동하는 ‘풍선효과’도 눈에 띄게 나타나지 않았어요. 서울 아파트 평균 거래 금액은 2년 8개월 만에 최저 수준인 8억 원대를 기록했는데, 대출 규제로 중저가 아파트 위주 거래가 이뤄졌기 때문이라고. 아파트값 추이도 아직까진 잠잠한 모습이고요.

규제 이후 아파트 시장 ‘전세의 월세화’도 진행되고 있어요*. 지난달 서울 아파트 신규 계약 중 월세는 42.2%를 차지해 지난해 같은 기간(41.5%)보다 0.7%p 늘었고요. 전세 → 월세·반전세 전환 비율은 5.1%로 지난해(3.5%)보다 1.6%p 늘었는데요. 세입자 입장에서는 전세금을 마련하기 어려워졌고, 임대인 입장에서는 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되는 등 전세금 반환이 어려워지며 안정적인 현금 수익을 기대할 수 있는 월세가 더 선호되고 있는 것. 

그동안 이재명 정부는 전세사기나 갭 투자 등 전세 제도의 위험성을 강조하며, 월세화 흐름을 유도해왔는데요. 이러한 맥락에서 지난 세제개편안에서도 월세 세액공제가 확대됐고요. 따라서 현재 흐름은 새 정부의 기조와 들어맞는다고 볼 수 있어요.

💡 본질적인 해법은 공급 대책? 세금 카드?

6.27 대출 규제로 서울 아파트값 상승세가 2개월 연속으로 둔화하긴 했지만, 여전히 가격이 떨어질 기미는 보이지 않아요. 30주 연속 상승세를 이어가고 있는 데다, 강남구와 용산구의 아파트값은 다시 꿈틀대는 모습이고요. 특히 서울의 가격 상위 20% 아파트의 경우, 대출 규제에도 아랑곳하지 않고 6개월 내내 최고가를 경신하고 있어요. 이에 정부가 ‘급한 불’은 껐지만, 장기적인 후속 조치를 빨리 내놔야 본질적인 문제를 해결할 수 있다는 지적이 나와요. 대출 규제 등을 통한 수요 억제 정책의 효과는 짧게는 3~5개월, 길게는 12개월로 나타났다는 연구 결과도 있기 때문. 

따라서 전문가들은 결국 실효성 있는 주택 공급 대책이 나와야 한다고 분석하고요. 정부는 도심 내 유휴부지(=사용되지 않는 땅)와 국·공유지 공공시설 복합개발을 통해 주택을 공급하거나, 재건축·재개발 속도를 높이는 방안을 추진할 것으로 보이는데요. 이르면 8월 말, 늦어도 9월 초에는 관련 대책이 발표될 예정이라고. 한편 공급 대책이 별다른 효과를 보이지 못할 경우, 고급 주택의 보유세 부담을 높이는 등 이른바 ‘세금 카드’라는 최후의 수단을 꺼내 들 가능성도 있어요.

📰2️⃣ 결국 도입된 ‘외국인 토지거래허가제’, 효과 있을까? 

정부가 국내 부동산 시장에서 내국인 역차별 논란이 거세게 일자 서울 전역과 경기도 대다수 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 묶었다. 이들 지역에 실거주하지 않는 외국인은 앞으로 주택을 매입할 수 없게 된다.

- 서울경제 2025.08.22

이번 조치는 최근 6·27 대출 규제가 해외에서 자금을 조달하는 외국인에게는 적용되지 않는다는 점을 악용해 외국인의 투기 거래가 증가할 우려가 크다고 봤기 때문이다. 외국인의 수도권 주택거래 건수는 2022년 4568건에서 2024년 7296건으로 연평균 26% 증가했다.

- 중앙일보 2025.08.22

✍️ 외국인 토지거래허가제란?

쉽게 말해 외국인을 대상으로 “실제로 거주하지 않으면 수도권 주택 못 사!” 하는 거예요:

• 정부가 외국인 토지거래허가구역으로 지정한 곳은 (1) 서울 전 지역 (2) 경기도 양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천을 제외한 23개 시·군 (3) 인천 동구·강화·옹진을 뺀 7개 자치구예요.
• 26일부터 1년간 효력이 발생하는데요. 외국인이 해당 지역에서 주택을 사려면 시장·군수·구청장에게 주택 거래 허가를 받아야 해요. 또 허가일로부터 4개월 이내에 입주해 2년 이상 거주해야 하고요. 외국인의 ‘갭 투자’를 아예 금지한 것.
• 원래 토지거래허가구역은 서울 서초구·강남구·송파구·용산구의 아파트만 내·외국인 구분 없이 지정됐었어요.

🔎 정부가 외국인의 ‘주택 쇼핑’을 막은 이유

정부가 외국인 토지거래허가제를 도입한 이유는 크게 두 가지예요:

• 6.27 대출 규제 이후 내국인에 대한 역차별 논란이 불거졌는데요: “외국인들도 갭 투자 하는데, 왜 우리만 막아?” 실제로 그동안 외국인 주택 거래에서 갭 투자로 의심되는 사례가 여럿 포착된 것으로 알려졌어요. 이에 형평성 문제를 해소하기 위한 목적에 배경이 있는 것.
• 6.27 대출 규제의 연장선으로 갭 투자 사례를 추가로 막아 서울 아파트값을 잡기 위한 일환이기도 한데요. 실제로 외국인의 수도권 주택 거래 건수는 갈수록 늘어나는 추세로, 올해 역대 최대 기록을 경신할 것으로 예상된다고. 그러나 거래량이 늘어나는 추세여도, 전체 부동산 거래에서 차지하는 비중은 크지 않기 때문에 시장 분위기를 뒤집을 만한 효과는 없을 거란 분석도 있어요.

💡 상호주의 위배는 NO, 다만 아쉬움도?

그동안 정부가 외국인의 부동산 거래를 규제하는 것에 신중했던 이유는 어떤 나라가 다른 나라에게 제공한 혜택이나 제한을 동일하게 적용하는 국제법의 ‘상호주의원칙’ 때문이었는데요. 다만 이미 중국, 호주, 캐나다와 같은 나라에서는 외국인에 대한 부동산 거래 규제를 시행하고 있고요. 이번 토지거래허가제 도입은 투기 목적의 주택 거래를 막기 위해 일부 지역에서만 한시적으로 시행된다는 점에서 상호주의에 위배되지 않는다고.

다만 외국인들에게는 주담대 등 대출 규제를 적용하기는 힘든데요. 국가마다 대출제도나 한도가 다르기 때문에 이를 일률적으로 규제할 수 없기 때문. 따라서 한편에선 여전히 역차별 논란은 남아 있고요. 이번 규제 대상에서 오피스텔은 제외되면서, 외국인들의 투자 수요가 오피스텔에 몰릴 수 있다는 우려도 나와요. 

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