핵심만 요약해요

• 부동산 PF 그간 어떻게 이뤄졌어 🔍? : ‘부동산 불패’라고 하잖아요. 그간 우리나라에선 부동산 가격이 쭉 이어져왔기 때문에 건물 짓는 사업에 은행이 통 크게 대출해줬어요. 문제는 시행사가 전체 비용의 2~3%만 있어도 건물을 지을 수 있다는 건데요. 브리지론(금리 10%대)를 이용해 땅을 사고, 본 PF(금리 8~9%대)로 브리지론을 상환하며 건물을 지어올리는 방식이 많았어요. 
• 그래서 어떻게 고친다는 거야 😯? : 영세한 시행사가 사업 초기부터 브리지론 의존해 사업을 시작하는 관행을 바꾸기 위해, 땅 주인이 땅을 현물로 출자해 PF 사업에 동참하도록 유도하겠다는 거예요. 땅 주인에겐 건물 준공 후 수익이 날 때까지 토지 출자에 대한 세금 납부를 유예해 주기로 했고요. 시행사의 자기자본 비율이 20%보다 낮으면 대출 문턱을 높이겠다고도 했어요. 
• 땅 주인이 동의 안하면 어떡해 🙅? : 바로 그 점이 이번 개선안의 한계로 꼽혀요. 시행사의 자기자본 비율을 높이는 방향성은 맞지만, 방법의 한계가 명확하다는 것. 부동산·건설업계는 “땅 주인이 그냥 땅값만 받고 사업 관여는 하기 싫다고 하면 달라지는 게 없다”는 입장이에요. 게다가 영세 시행사가 투자자를 구하기 어려운 구조적 문제가 해소되진 않았다는 평가가 나와요.

에디터의 코멘트

• PF의 구조적 문제, 더 알고싶어 : 부동산 경기가 위축되면서부터 은행은 영세 시행사에 돈을 빌려줄 때 혹시라도 갚지 못할 것을 대비해 사업에 참여하는 건설사나 신탁사에 보증을 요구했는데요. 이 때문에 미분양이 누적돼 시행사가 대출금을 못 갚으면 투자자와 건설사가 대신 갚아야 하고, 건설사가 갚지 못하면 은행이 위험해지는 구조였어요 🧨.
• 영세 업체가 많은 편이야? : 국내 부동산 PF 규모는 지난해 말 기준 230조 원에 달하는데요. 국토교통부의 부동산개발업법에 따른 디밸로퍼(=건물 짓는 사업자)는 약 2400개사로 이 중 연매출 100억 원 이하인 영세업체가 95%인 것으로 나타났어요 🏗️.
• 영세 업체는 앞으로 어떡해? : 개발 사업의 허들이 높아지며 영세 업체들은 더 어려워질 수 있는데요. 업계에선 전체 부동산 시장의 규모가 줄어들고 시행사간 양극화가 심해지며 주택 공급이 줄어들 수 있다고 우려하고 있어요.
• 다른 나라의 PF는 어때?: 미국·일본 등은 시행사의 자기자본 비율이 30%정도예요. 금융사나 연기금 등의 ‘투자’를 유치해 땅을 사들이는 것. 우리나라는 시행사가 2~3%의 자기자본을 들이고 브리지론, 본PF까지 전적으로 ‘대출’에 의존한다는 점에서 투자와는 차이가 있고요.