지금 집 사도 되나요? (스스로의 투자 원칙 만드는 방법)
새롭게 투자에 진입하는
기준이 있다면 이런 궁금증은
크지 않으실 것 같지만,
아무래도 첫 내집마련이
아예 첫 투자인 분들도
적지 않기 때문에,
빠르게 정리해보고자 한다.
특히나, 50bp 미국 금리
인하와 관련해서,
이런저런 궤변이 쏟아지는
상황이라서 한 번 정리가 필요하다고
생각하게 됐다.
기본적으로 소심좌는
금리 자체가 무조건,
아파트 가격 상승으로
이어질 것이라고 생각하지 않는다.
오히려 통화량과 연계된 것이
현물자산이라고 이해하고 있다.
게다가 한국은 이미 금리
인하를 선반영하고 있다.
따라서 이것이 직접적으로
시장에 어떤 영향을
준다는 주장은 틀렸다고 생각한다.
아, 그럼 하락론으로
선회하는 것이냐 오해할 수 있는데,
절대 그런 것은 아니다.
통화량은 계속 늘어난다.
주요 핵심지역의 아파트 공급은 요원하다.
'가구 수'는 당장 줄어들고 있지 않다.
는 관점에서 장기 우상향에 대한
생각은 변함이 없다.
실제 조선일보의 기사에 따르면,
가구수 정점에 도달하는 시기도
이미 미뤄지고 있는 것이
사실이니까
그렇다면, 장기우상향 하니까,
비싸건 아니건 무조건 탑승하는 게
옳은가 하는 부분에 대해서는
조심스러운 점이 있다.
물론 개인적으로는
덩어리가 큰 자산이다보니,
물리는 게 아예 탑승하지 못해
가진 예산 대비
원하는 수준에 맞춰
매수하지 못하는 게 리스크라고
생각하기는 하지만,
이런 방향으로의 공부가
되지 않았다면 공감이 안될 것 같다.
대출을 끌어 투자의 규모를 늘리기 가장 쉬운 게 아파트
어차피 단기 투자가 어렵다는 점 - '10년 2배'가 합당하다고 본다면...
한국 특유의 '과시욕' 측면에서의 효능감
1~3에 공감하지 않는다면
물렸을 때 대출 상환액까지
너무 고통스러울 것 같아,
투자 일반론 관점의 체크리스트를
제시하면서 마무리하고자 한다.
투자 기간은 명확한가?
우선 어떤 투자가 합리적인지
아닌지를 결정하려면 투자 계획 상
'기간'이 명확해야 한다.
똑같은 7% 수익률이어도,
그걸 6개월에 뽑아내냐,
1년에 뽑아내냐에 따라 평가가
당연히 갈리지 않는가?
따라서 일단 신규 투자를
시작할 때, 익절-손절의 기간을
정해놓고 투자해야만 한다.
참고로 기간이 짧아질수록
더 훌륭한 실력이 필요하고,
손도 많이 간다는 당연한 진리...를
한 번 더 적어본다.
2. 기대수익률을 다른 투자와 비교해봤는가?
부동산과 주식 혹은 암호화폐 투자를
비교할 때 가장 먼저 해야 할 일이다.
내가 주식을 통해 10년 동안,
연평균 수익률을 7%를 초과할 수
있게되는 순간부터
부동산 투자의 매력은 떨어진다는 게
일반적인 이야기다.
거꾸로 의지나 능력이 없어,
그런 형태의 투자 모델을 구축하지
못한다고 하면, 서울 아파트 핵심지 1채만
투자해도 기본은 간다.
3. 기대수익률 Best-Worst Case를 설정했는가?
투자의 '시나리오'라 함은
결국 기대수익률의 Best-Worst Case를
설정하는 것을 말한다.
이번 투자의 최대 기대수익률은 얼마인가?
최악의 경우 어디까지 떨어질 수 있는가?
이걸 무조건 설정해야 한다.
특히나 부동산도 그렇지만,
스윙 관점으로 주식 투자를 할 때는
반드시 이게 있어야 한다.
4. 각 케이스의 발현 확률을 계산해봤는가?
시장 지수에 투자할 때
특히나 3번과 4번의 조합으로
세상을 바라볼 수 있어야 한다.
아, 1번의 영향도 있을 수 있다.
정확히는 이런 예시로 설명이 가능하다.
[a]
25bp만 내리거나,
50bp 지만 시장이 긍정론으로
갔을 때, 내가 가진 QQQ는
얼마나 더 올라갈 수 있는가?
+
[b]
50bp 인하 후 시장이
비관론으로 흐르거나,
75bp를 내린다거나,
아니면 이후 추가 인하를
암시했을 때, 내가 가진 QQQ는
얼마나 더 내려갈 수 있는가?
+
[c]
각각의 확률은 어떻게 되는가?
앞의 a, b는 밸류에이션의
영역이다. 기업으로 치면 Fwd PER을
기준으로 했을 때 싼지 비싼지를 보는...
c는 예측의 영역이다
틀릴 확률이 높다.
그렇지만 부정적인 전망이
많은 경우에는 리스크로 판단하고
회피를 준비해볼 수 있다.
여기에
[d]
이번 투자의 수익실현을 언제할 것인가?
를 더하면 더 명료해진다.
[a] 시장은 이미 비싸서,
많이 오르기는 어려울 수 있다.
[b] 한편 역시 비싸니까 떨어질 경우
생각보다 지지선은 저 아래에 있다.
(차트로 판단할 것 같음)
[d] 당장 1년 내에 수익을
실현해야 한다면,
떨어질 때 대미지가
클 것으로 예상되기에
확률과 무관하게 수익실현을
이미했어야 했다.
그렇지만, 장기적으로
적립식으로 모아가는 투자를
하는 계좌였다면,
오히려 올랐을 때 기회를 잡지
못할 수 있기 때문에,
일정한 기준을 두고 계속
추가매수를 하는 것이 옳다.
자 위의 기준으로 현 시점
집을 사도 되는 것일까?
각자 고민해보시고,
자신의 안을 적어주신다면,
정말 의미있는 글이 될 것 같다.
소심해도 대범하게:)
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