1. 집에 투자할 때는 천재였던 사람이 주식에 투자할 때 천치가 되는 것은 우연이 아니다. 집은 전적으로 소유자에게 유리하게 되어 있다. 계약금 20퍼센트 이하만 있어도 은행에서 대출 받아 집을 소유할 수 있으므로 우리는 놀라운 지렛대효과를 얻는다.

2. 집은 완벽한 인플레이션 방어책이 되는데다가 불황기에 몸을 의탁할 장소까지 제공한다.

3. 주식보다 집에 투자할 때 유리한 두번째 중요한 이유가 있다. 우리는 일요일자 부동산 면에 실린 머리기사 '집값 추락'에 놀라 집을 팔아버리지는 않는다.

4. 사람들이 부동산에서는 돈을 벌고 주식시장에서는 돈을 잃는 것도 당연하다. 이들이 집을 고르는 데는 몇 달을 들이지만, 주식을 고르는 데는 몇 분만 들인다.

피터 린치

주식하면 떠오르는 인물 피터린치가 부동산에 대해 언급한 내용이다.
기본적으로 부동산, 내집마련을 통한 아파트 투자를 한다고 하면, 상대적으로 주식 대비 어떤 안정감을 얻을 수 있는지에 대해 잘 설명한 글이다.

기본적으로 주식을 통해 자산을 형성하고 인생을 바꿔 구루가 된 사람조차도 부동산을 통한 투자를 추천한다는 것은 주목할만하다.

이런 투자적 측면을 고려하지 않더라도, 우리는 어딘가에 살아야만 한다.
아파트 매매를 하지 않았을 때 선택지는 전세 아니면 월세다.
대한민국에 사는 것은 이런 점을 고려하면 행운이다.

전세라는 제도 자체가 다른 나라에는 잘 없기도 하고, 월세 등 거주비용이 우리나라는 상대적으로 비슷한 수준의 경제력을 가진 국가 대비 저렴하기 때문이다.

그렇지만 이 그래프들을 주목해보면 좋겠다.

현재는 다주택자들이 시장에 진입할 수가 없다.
관련한 세금 제도 등이 다주택자의 활동을 막고 있기 때문이다.
더 정확히는 많이 가지고 있으면 세금을 통한 고정비가 계속 발생해서 웬만큼 자산의 가격이 상승하지 않고서는 보유 기간 내내 손해를 보게 된다.

그래서 이들의 거래가 만들어내는 가격부양효과가 없고, 어떤 면에서는 '거품'이 끼기는 어려운 상황이다.

그러던 와중 첫번째 그래프에서처럼 전세가가 계속 올라오면서, 와 이렇게 비싸게 돈내고 사느니 매매해서 살고 말지라는 생각을 하기 시작했고, 마침 22년 말부터 24년 초까지 매매가가 계속 낮아져 있었기 때문에, 실질적인 매수가 발생했다.

그래서 매매가가 올랐는데, 더 큰 문제는 두번째 그래프처럼 매매가 상승 이후에도 여전히 전세가가 상승하고 있다는 것이다.

매매가는 전세가의 힘으로 올라가는 구조라는 점을 생각하면, 매매, 전세, 월세 중 하나를 무조건 택해야 하는 입장에서, 매매나 월세를 선택하면 2년 마다 갱신이 되는 구조에서 상대적으로 '을'이 될 수 밖에 없다.

선택권이 없다. 앞으로 전세가가 더 오를 것을 감안해도 계약이 끝나기 전에는 갈아타기가 되지 않으니까.

게다가 전세라는 게 사실 생각해보면 참 이상한 제도다.
무이자로 집주인에게 돈을 꿔준 샘인데, 내가 을이라는 생각이 든다.
집값이 떨어질 때의 리스크가 없다는 점은 좋지만, 올랐을 때는 계속 손해를 봤다는 느낌을 갖게 된다.

그리고 주식까지 해본 사람이라면 알겠지만 '숏' (하락에 베팅) 을 택해서 부자가 되는 것은 정말 어렵다. 숏에 베팅하는 투자는 '타이밍'을 정확히 알아야만 한다. 그만큼 난이도가 더 높다.

우리는 학창시절 경제시간에 배웠다. 돈의 공급이 늘어나면 돈이 흔해지니까 싸지고, 그렇다는 것은 돈의 가치가 물건 대비 떨어지니까, 물가는 상승한다고

그리고 조금만 검색해봐도 안다. 우리나라의 총통화량은 계속 늘어나고 있다는 것을...

그래서 우리는 버는 돈을 어떻게든 그 가치가 떨어지지 않는 무언가로 바꿔야 한다. 흔히 '장기우상향'하는 자산에 베팅해야 한다는 말이 그런 관점에서 나온 것이다.

미국 주가 지수 (S&P500, 나스닥) 등에 베팅할 수도 있겠지만, 실물자산인 아파트 그 중에서도 이번 하락장을 통해서 그 생명력이 검증된 '서울 아파트'에 자산을 '파킹'하는 것도 방법이다.

거주 비용은 어떻게든 나가는 것이니까 그렇기도 하고, 큰 돈을 빌려서 투자하기에도 쉽기 때문이다.

사람들 대부분은 큰 '대출'은 악이라고 생각한다. 하지만 경제활동을 계속하는 동안만큼은 그렇지 않다.
왜냐면 앞에서 말했던 것처럼, 돈의 가치는 어차피 시간이 지나면 떨어지기 때문이다.

큰 돈을 빌려두면 내가 다 갚아야 하는 30~50년 뒤에는 그 실질적인 가치가 떨어질 것이다.

사이비 같지 않냐고? 하지만 이건 국가가 하는 일이다.
채권 투자 혹은 채권 ETF 투자를 하면 '30년물'이라는 말을 들어봤을 것이다.
국채를 발행해서 국가의 경제활동을 위해 쓸만큼 다 쓰고 30년 뒤에 갚는다는 뜻이다.

우리가 큰 대출을 받아 자산을 취득한다는 것은, 정부의 재정활동과 동급의 활동을 하는 것이라고 봐도 무방하다.

여기까지 왔다면, 100% 이런 질문을 하실 것 같다.
더 수익률이 높은 상품에 투자하면 되지 않냐고...

하지만, 이 논리에는 2가지 문제가 있다.

하나는 피터린치가 이미 지적한 바와 같이, 집은 거래가 어렵기 때문에 어떤 악재에 팔랑귀가 되어 팔거나 하지 않지만, 거래도 쉽고 가격도 실시간으로 나오는 주식 MTS에서 -50%가 넘게 찍힌 상태에서 흔들리지 않는 사람은 생각보다 많지 않다.
(선택받은 사람, 이걸 견딜 수 있으면 이 투자가 정답이다.)

다른 것은 '기대수익률'과 '복리'에 대한 개념을 탑재하면 같은 사안이 조금 다르게 보일 수 있다.

앞서 이야기했듯 아파트의 연간 평균 기대수익률은 7~8% 수준이다.
저기서 언급한 레버리지가 아닌 지수 ETF의 기대수익률 역시 7~8% 수준이다.

하지만 이 기대수익률은 '복리'로 '장기보유'했을 때 다른 결과를 보여준다.

같은 지수를 추종하지만,

한국에 상장된 나스닥100 ETF의 수익투자자 비율이 더 높고 심지어 평균 수익률도 높은데,
이유는 한국 상장 ETF는 세금혜택 계좌에 넣어서 투자하는 경우가 많고 이 경우 함부로 매도하거나 수익실현하지 않고 심지어 계속 적립식 매수를 하기 때문에 이런 효과를 내는 것!

7~8%의 기대수익률은 공격적인 주식 투자 대비 당장은 아쉽지만,
잃지 않고 10년 투자를 하면 자산을 2배로 만들어주는 반면...

한 번에 20~30% 이상의 수익을 내는 테마주 투자는
결국 한 번 크게 잃으면 전체 수익률 측면에서 긍정적이지 못할 수 있다.
(물론 이마저도 선택받은 사람이라 거의 잃지 않고 트레이딩이나 테마주 스윙을 할 수 있다면 그것도 방법)

결론적으로,

1. 돈이 없어도 월급만 괜찮으면 큰 돈을 대출받아 투자할 수 있는 아파트에는 분명 장점이 있다.

2. 수익률 측면에서 아쉽다고 해도, 일단 '인플레이션'을 헷지하는 것 자체에 엄청난 의미가 있다.

3. 집을 매매해서 살지 않으면 결국 전월세로 살아야 하는데, 이건 잘 생각해보면 집주인에게 무이자 대출해주고 '을'이 되는 이상한 방법론이다.

라는 3가지 측면을 고려했을 때,

내집마련을 투자의 우선순위에 두고 고민하는 것은 필수불가결하다!

소심해도 대범하게:)

한 번 이 기준으로 생각해보고 고민해보시고, 선택을 하시면 좋겠다!