최근 정부에서 2024년 8월 8일 부동산 대책을 발표하였다. 간단히 요약하면 주택 공급을 늘려 상승한 집값을 안정시키고자 하는 정책인데 대표적으로 그린벨트 해제, 재건축·재개발 촉진법, 비아파트 활성화로 나누어진다. 각자 어떻게 진행이 되는지 간단히 살펴보자.

세 개의 대책, 어떤 변화를 가져올까?

첫째, 그린벨트(개발제한구역). 말 그대로 무분별한 개발을 방지하고 자연을 보호하는 곳이다. 정부는 몇몇의 그린벨트를 해제하고 개발을 하여 주택을 공급하고자 한다. 선정된 곳 중에 해제가 유력한 지역은 지역 선호도가 높고 이미 어느 정도 개발이 진행이 되어 보존가치가 낮다고 보는 강남권 일부 지역이다. 수요가 높은 지역에 주택을 공급하여 실수요자의 효용을 만족시키고 가격을 안정시키고자 하는 생각은 좋게 본다. 다만, 2009년 보금자리 주택 사건을 생각해 보면 분양가를 신중히 해야 된다는 생각이 된다. 당시, 강남 세곡동 지역에 6,600호가량의 주택이 공급이 되었지만 이후 주택 가격이 분양가의 2~3배로 급등하면서 집값 안정화에 실패하였다. 그렇다고 선호도가 낮은 지역에 한다면 미분양이 속출할 수 있으니 적절한 수요가 있는 지역의 그린벨트를 해제하여 적절한 가격에 분양이 되어 시세가 안정이 되게끔 정부와 건설업체가 협력해야 할 것이다.

둘째, 재건축·재개발 사업. 해당 사업은 투기와 투자 수익과 크게 관련이 있기 때문에 그동안 규제가 심하였는데 정부는 이를 간소화하고 촉진시켜 주택 공급을 증가시키고자 한다. 오래되어 낡은 주택을 철거하고 새로 건설하는 것이 사회적으로 좋을 수 있다. 다만, 늘어난 공급 물량보다 해당 주택에 대한 수요가 높아 가격이 더 상승한다면 집값 안정화에 실패할 수 있다. 그리고 조합원들의 요구사항 중 하나인 임대주택 비율을 줄여 과정을 빠르게 하고자 하는데 결국 그러면 해당 주택의 임차수요는 충족시키지 못하는 부작용이 생긴다. 더 나은 주택 환경을 위한 사업은 중요하지만 불필요한 개발이 이루어져서는 안되고 단순히 투기와 투자에만 집중이 되어 일이 진행되어서는 안된다. 그리고 시간이 많이 걸리는 사업이므로 지금 당장의 공급보다는 중장기적으로 사업을 계획하여 공급이 이루어져야 한다.

셋째, 비아파트 활성화. 정부는 아파트 보다 상대적으로 수요가 낮은 비아파트(다세대, 다가구 등등)들을 LH가 매입하게끔 하여 낮은 가격에 임대 물량을 공급하고자 한다. 그리고 비아파트 신규 매입자에게는 세금 및 청약 혜택을 주어 구매 수요를 끌어올리고자 한다. 지역 조건, 개인의 성향 등등 여러 가지 이유로 다양한 주거형태가 존재하는데 현재 비아파트에 대한 전체적인 수요가 현저하게 줄고 있다. 다양한 이유가 있지만 보통 비아파트 매물들은 전세로 진행하는 경우가 많은데 현재 전세사기에 대한 위험을 시민들이 인식하면서 조금 조건이 안 맞아도 같은 가격에 상대적으로 안전한 아파트로 몰리거나 월세로 살려고 하기 때문이다. 다만, 현 정책처럼 LH가 매입을 해서 임대를 한다면 사기 가능성이 없고 보다 더 저렴한 가격에 임차인들의 수요를 충족시킨다. 이를 위한 자금 마련이 제일 큰 중요한 안건이다. 이렇게 해서 가격을 낮춘다면 주변 시세에도 안정을 줄 수 있다.

빠른 속도보다는 좋은 방향이 좋은 결과로 이끈다.

점점 더 수도권에 대한 아파트 거래량이 많아지고 이에 따라 가격이 상승하는 가운데 정부는 공급을 늘려 집값을 진정시키고자 한다. 다만, 이번 정책의 가장 아쉬운 점은 지금 당장 일어나는 이 가격상승을 막을 수 있는 공급정책은 아니다. 현재 수도권 집값 상승의 가장 큰 원인은 공급 부족 보다도 투자 및 실수요가 수도권에 몰렸기 때문인데 상대적으로 수요가 낮은 지방과의 양극화를 해결하고자 하는 정책은 나오지 않았다. 수도권에 집중 되는 수요를 충족하고자 이번 정책을 발표한 건 이해가 되지만 지금 당장 보다 중장기적으로 공급을 해결하는 것이 현재의 시민들이 원하는 것은 아니다. 오히려 현재 공사비 상승 및 PF 부실로 인해 난항을 겪고 있는 사업들을 신속히 추진하고 완공하여 공급을 증가시키는 것이 더 효율적이다. 그리고 수도권 내에서도 상대적으로 선호도가 낮은 지역의 인프라를 발달시켜 그쪽 지역에 수요자들이 관심을 가지게끔 수요를 분산시켜야 한다. 또한, 중장기적으로 현재의 수요를 지방으로 눈을 돌리게 할 만한 정책이 필요하다. 즉, 공급 보다도 현재의 수요를 어떻게 조절하는 것 또한 중요한 사항이다.

무분별한 공급은 수요자의 기대를 충족시키지 못하고 결국 미분양이 속출하고 기껏 세운 건물은 폐허로 될 수도 있다. 어차피 부동산 공급은 탄력적으로 반응할 수 없기 때문에 빠르게 공급하려고 하지 말고 시간을 오래 가지어 신중하고 고민하여 적절한 지역에 공급이 이루어져야 이상적인 집값 안정화를 이루어 낼 것이다. 집값이 안정이 되어 많은 시민들이 무리하지 않게 주택을 구매하고 그 주택에서 가족들과 즐거운 시간을 보낼 수 있는 날이 오기를 바라며 오늘 이 글을 마친다.