일반적으로 경제에서 말하는 소비심리는 보통 금리 변화에 따른 소비자의 심리를 다루고는 한다. 예를 들자면, 기준금리가 올라가면 가계 대출 부담이 늘어 소비자들은 소비를 줄이고 이에 따라 자영업을 포함한 모든 사업들은 수익을 내기 어려워지며 폐업을 하거나 고용을 축소하기 때문에 경제가 안 좋아진다는 것이다. 현 상황이 그러하다. 실제로 물가 상승을 잡기 위하여 금리를 인상하였고 고금리가 장기화되면서 현재 국내 공실률(7.3% / 2024년 1분기 기준)은 코로나 팬데믹 기간(6.0%) 보다 더 높다. 다만, 단순히 고금리 때문에 현재의 소비 현상이 펼쳐지는 것은 아니라고 본다. 어떠한 원인들이 현재의 소비 심리와 상가시장을 형성하는지 살펴보도록 하자.

사실 이는 우리 주변을 둘러보면 이해할 수 있다. 필자의 경험에 따르면, 경기가 안 좋다고 뉴스에서 전달해도 백화점, 호텔 등등 세련되고 멋있는 곳들은 늘 사람이 즐비하였던 반면 동네 상권은 싸늘하다. 유추하면, 국내 소비자들은 현재 필수 소비재는 온라인 플랫폼을 통해 값싼 가격에 편하게 구매를 하고 지출을 아껴 주말에는 동네 주변에 흔한 곳을 가기보다는 보다 더 특별한 경험을 할 수 있는 지역 또는 매장에서 소비를 하는 걸로 추정된다. 이에 대한 원인으로는 소셜 미디어도 한몫하고 있다. 기본적으로 소비자들은 남들과 다른 제품 또는 서비스를 받고 싶어 하는 욕구가 있다. 그렇다 보니, 흔하게 갈 수 있는 동네 상권보다는 유명한 상권(대표적으로 성수동)에 가서 세련되고 유행하는 카페, 식당 또는 호텔에 방문하여 사진이나 영상을 찍어 올려서 인증을 하는 것이 하나의 문화로 자리 잡힌 것이다. 그렇다 보니 많은 사업체들도 이에 발맞춰 사람들이 오고 싶어 할 만한 특별한 공간을 기획하는 것에 많은 노력을 기울이고 있다.

결국, 고금리와 고물가에 일반 동네 상권의 자영업자들은 폐업을 할 수밖에 없고 자본력이 있는 기업들 단위의 매장들이 현 소비자들의 남다른 소비 욕구를 충족시키고 있는 상황이 현 부동산 상가시장의 양극화를 만들고 있는 것으로 추정된다. 그리고 재밌는 건, 기업들마저도 고금리와 고물가 부담을 덜기 위하여 일반적인 상가 임대차 계약을 하기 보다 유동인구가 많은 상권에서 팝업 스토어를 단기간 동안 운영하고 있다. 그러다 보니, 현재 활성화된 상권에서는 수많은 가게들이 생겼다가 사라지는 사회적 현상이 일어나고 있다. 소비자들의 취향도 빠르게 변하고 있기 때문에 기업들 입장에서는 매장을 오래 유지하기보다는 본인들의 제품 및 서비스 출시에 맞춰 단기간만 운영하여 소비자들에게 희귀성을 부여하는 것이 더 이득이라 보는 것이다.

이러한 부동산 현상은 사회적으로 어떤 영향을 주는지 살펴볼 필요가 있다. 기업들은 고금리 부담을 줄이기 위해 고용을 축소하기 때문에 폐업한 자영업자들은 취직을 하기 어렵다. 이는 실직률을 올리고 국가 생산력과 경제 성장을 악화시키는 요인이 된다. 팝업 스토어 수요가 많아질수록 그에 따르는 산업 폐기물도 증가하고 임차료 가격을 상승시켜 기존에 있던 주변 임차인이 임대료 부담을 버티지 못하여 나가게 되면 전형적인 젠트리피케이션 현상이 발생한다. 과열된 상권에 시간이 지나 소비자들이 빠지게 되면 진입했던 기업들은 철수하고 눈에 보이지 않던 거품이 빠져 시장에 혼란을 줄 수 있다.

많은 이들이 부동산이라는 문제를 다룰 때 거시경제, 금융, 정책 등등 이성적인 요소에만 집중을 하는 경향이 있는데 소비자들의 심리와 같은 비 이성적 요소에도 신경을 써야 앞으로 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지를 예측할 수 있다. 특히, 상가 부동산 투자는 높은 수익률을 얻을 수 있는 만큼 높은 위험을 부담해야 한다. 단순히 중심 상권이라고 해서 무리하게 상가를 매입하였다가 거품이 빠져 자산가격이 하락하는 투자 실패를 겪은 이들을 많이 보았다. 창업도 마찬가지이다. 유동인구, 입지, 경제 상황과 같은 이성적 요소도 중요하지만 자신의 브랜드 제품 또는 서비스를 원하는 수요층의 심리를 잘 파악하여 그에 맞는 지역과 매물을 고르는 것 또한 중요하다. 지금은 유명한 을지로 상권도 필자가 5-6년 전에만 갔을 때도 노포만 즐비하고 노년 인구가 중심이었으며 젊은 인구는 보지 못하였다. 그러했던 상권도 지금은 젊은이들이 많이 유입되는 활성화된 상권인 걸 보면 결국 누가 어떻게 사업을 하느냐에 따라서 상권 자체가 바뀌어 버릴 수 있는 것이다. 본인이 창업을 꿈꾸고 있다면 너무 숫자에만 집착을 하기보다는 본인에게 맞는 상권과 매물을 잘 선택하여 사업을 잘 운영한다면 오히려 중심상권 보다 상대적으로 더 낮은 임차료 때문에 더 좋은 수익률을 얻을 수도 있다.

오늘은 단순히 통계와 숫자만을 가지고 부동산에 대해 얘기하기보다는 소비자들의 심리가 상가 시장을 다양하게 바꿀 수 있고 이는 생각보다 영향을 많이 줄 수 있음을 시사하였다. 국내 상권이 하루빨리 균형을 잘 잡고 활성화되어 경제에 이바지하길 바라며 오늘 이 글을 마친다.