“그 이슈, 다른 사람들은 어떻게 생각할까?”

피자스테이션에 오신 것을 환영합니다! 🍕
뉴닉이 준비한 따끈따끈 이슈 도우에
뉴니커가 얹은 다채로운 의견 토핑을 맛봐요.
한 판 뚝딱 해치우면,
 “그 이슈, 이렇게 생각해!” 말하는 나를 발견할 거예요.

뉴닉이 준비한 오늘의 피자, 같이 살펴볼까요?

“집값 너무 비싸서 내 집 마련은 꿈도 못 꿔 😮‍💨.” “내 집 마련하면 뭐 해. 월급이 대출 이자로 다 나가 🥲.” 다들 이런 걱정하잖아요. 그래서 금융위원회가 새로운 해결책을 들고 왔다고. 바로 ‘지분형 주택담보대출(지분형 주담대)’이에요.

지분형 주담대가 뭐냐면요. 예를 들어 담보인정비율(LTV)이 70%일 때, 10억 원짜리 집을 대출을 껴서 사려면 내 돈이 최소 3억 원이 있어야 하는데요. 이걸 주택금융공사·소비자가 함께 부담하는 거예요. 내 돈 2억 원 + 주택금융공사 지분 1억 원으로 7억 원을 대출받을 수 있는 것. 나중에 팔 때 차익이 생기면 주택금융공사와 소비자가 나눠 갖고요. 그런데 지분형 주담대 도입을 두고는 찬반 의견이 크게 갈려요. 

지분형 주담대를 도입해야 한다는 쪽에서는 모은 돈이 적은 청년 세대에게도 집을 살 기회가 주어질 거라 기대해요. 지분형 주담대가 도입되면 내 돈이 1억 원만 있어도 10억 원짜리 집을 살 수 있기 때문. 내 돈 3억 원에 주택금융공사 지분 2억 원을 더하는 식으로 대출 부담을 줄이는 것도 가능하고요.

반대하는 의견도 만만치 않은데요. 우선 기존보다 적은 돈을 가지고도 집을 살 수 있게 되는 만큼, 집 사려는 사람이 크게 늘어서 집값이 오를 수 있다고 주장해요. 초기 부담은 덜 수 있지만, 집값이 올랐을 때 수익도 줄기 때문에 지분형 주담대를 선택하는 소비자가 많지 않아 의미가 없는 정책이 될 거라는 말도 나오고요.

한편에는 도입하되 대상자를 생애 첫 주택 구입자나 신혼부부 등으로 제한하거나, 의무 거주기간을 두는 등의 방안이 필요하다는 주장이 나와요. 투자 목적으로 지분형 주담대를 이용할 수 없게 해야 한다는 것. 이러한 ‘지분형 주택담보대출’에 대한 뉴니커 생각은 어떤가요?

4월 28일부터 30일까지, 3일 동안 228명의 뉴니커가 ‘지분형 주택담보대출’에 관한 생각을 남겨줬어요. 오늘은 이를 싹 모아서 구운 따끈따끈한 피자 확인해봐요! 

지분형 주담대, 정확히 어떤 제도야?

간단하게 말해서 정부가 집의 지분 일부를 투자하는 방식이에요. 소비자의 돈 + 정부(주택금융공사)의 돈 + 소비자의 대출로 집을 사는 건데요. 정부가 검토 중인 설계안에 따르면 집값의 최대 40%까지 주택금융공사가 공동투자를 하고요. 소비자가 부담해야 하는 금액에는 기존과 동일한 70% LTV를 적용해요. 따라서 10억 원 집을 산다면, 현금이 1억 8000만 원만 있어도 되는 것. 

대신 주택금융공사가 공동 투자한 금액에 대해서는 연 2%의 사용료를 내야 해요. 집을 팔 때 집값이 오르면 수익을 소비자와 주택금융공사가 지분율만큼 나눠 갖고요. 대신 집값이 내려갔을 때의 손실은 주택금융공사가 책임질 거라고. 정부는 거주 기간에는 제한을 두지 않기로 했고요. 2년마다 주택금융공사 지분을 사서 내 지분을 늘리는 것도 가능해요.

대신 지분형 주담대로 살 수 있는 집에는 제한이 있을 전망인데요. 서울은 10억 원, 수도권(경기)은 6억 원, 비수도권 지역은 4억 원 이하 주택에만 지분형 주담대를 쓸 수 있을 거라고. 또, 청년·신혼부부·무주택자 등이 우선 대상이 될 것으로 보이는데요. 오는 6월에 정부가 구체적인 계획을 발표할 예정이에요.

지분형 주담대, 이번이 처음은 아니라고?

비슷한 사례로 2013년 박근혜 정부에서 생애 첫 주택 구매자를 대상으로 ‘공유형 모기지’ 정책을 도입한 적 있어요. (1) 소비자와 정부가 집을 공동으로 소유하는 형식, (2) 지분을 함께 투자하는 방식이 있었는데요. 도입 초기에는 서민층의 주거 안정에 도움이 된다는 평가를 받았지만, 집값이 꾸준히 오르자 “그냥 대출 더 받고 집 사는 게 이득인데?” 하는 사람이 늘면서 인기가 시들해졌어요. 집값이 오르면 그만큼 정부와 차익도 나눠야 했기 때문. 결국 ‘공유형 모기지’ 정책은 큰 의미를 거두지 못하고 사라졌어요.

2021년 문재인 정부도 비슷한 개념인 ‘지분적립형 분양주택’을 내놓았어요. 분양주택이란 “우리 이렇게 지을 거예요”하고 약속한 뒤, 건물을 다 짓기 전에 파는 집을 말하는데요. 처음 입주할 때 분양가의 10~25%만 내고, 최대 30년에 걸쳐 지분을 늘려가는 방식인데요. 지분을 100% 얻기 전까지는 주택 사업자가 나머지 지분을 갖고, 이에 대한 임대료를 내야 해요. 현재 경기도에서 추진하고 있고, 제주특별자치도에서도 지분적립형 분양주택 공급 계획을 발표했어요. 아직 분양이 시작되지 않아, 주거 안정에 효과가 있는지는 조금 더 지켜봐야 해요.

“지분형 주택담보대출, 뉴니커는 어떻게 생각해?

제한적으로 도입해야 해 (57.5%, 131명) 🔴

투자 목적으로 악용되거나 정부에 큰 손실을 입힐 수 있는 정책이기 때문에 신중하게 도입해야 한다는 의견이 많았어요. 실제 집이 필요한 사람에게 혜택이 갈 수 있도록 지분형 주담대에 여러 제한을 둔다면, 내 집 마련을 희망하는 사람들에게 도움이 될 거라는 뉴니커도 있었어요.

• 익명 뉴니커 🤫: 내 집 마련을 꿈꾸는 청년세대에 도움 되는 정책이 될 수 있어. 하지만, 집값 상승을 부추기거나, 주택금융공사에 큰 손실을 주는 정책이 되지 않도록 신중하고 제한적으로 시작해야 할 거야.

• 강가지가지보이 뉴니커 🍆: 실거주 목적인 사람만을 대상으로 오랫동안 집을 팔 수 없게 한다면 실효성 있는 정책이 될 것 같아. 그럼 부동산 투기로 악용할 수 없을 테니까. 열심히 돈을 모아도 집을 살 수 없는 청년세대의 상실감을 줄여줄 거라 기대해.

• 마르코 뉴니커 🔭: 집이 정말 필요한 사람만 제도를 사용하도록 제한을 둬야 해. 안 그러면 투자 목적으로 이용하는 사람이 많아서 진짜 필요한 사람은 제도를 이용하기 어려워질 수 있어.

도입하면 안 돼 (18.0%, 41명) 🔵

집값을 끌어올릴 거라며 반대하는 뉴니커가 많았어요. 가계대출 규모를 키울 거라고 걱정하는 의견도 있었고요. 지분형 주담대에 투입되는 정책 자금으로 차라리 공공임대주택 등 다른 주거 정책을 펼치는 게 주거 안정에 효과적일 거라는 생각도 나왔어요.

• 익명 뉴니커 🤫: 지금 집값을 잡기 위해 대출을 제한하는 정책을 하고 있는데, 지분형 주담대를 도입하면 대출 제한 정책이 의미를 잃을 것 같아. 개개인의 대출 부담을 줄일 순 있지만, 결국 집을 사기 위해 대출을 받는 사람이 늘어서 전체 대출 규모가 더 커질 거야. 

• 방화동모범수 뉴니커 👮: 집을 사려는 사람이 크게 늘어서 집값 상승을 부추길 거라고 생각해. 또, 지분형 주담대로 무리해서 대출을 받은 사람이 대출을 갚지 못했을 때 발생하는 문제들도 생각해 보면 도입하지 않는 게 맞아.

• 왕냠냠 뉴니커 🤓: 결국 빚을 지게 해서 주거 안정을 시키겠다는 정책이야. 진짜로 주거 안정을 위한다면 지분형 주담대에 들어가는 돈으로 공공임대주택을 더 늘리는 등 다른 방안을 고민하는 게 효과적이야.

도입해야 해 (11.8%, 27명) 🟢

청년세대에게 집을 살 수 있는 기회를 주는 정책이라는 의견이 많았어요. 특히 내 집 마련을 할 수 있는 선택지가 늘어난다는 점에서 긍정적으로 평가하는 뉴니커도 있었어요.

• 없어 뉴니커 🙅: 전세나 월세로 살면 내 의지와 상관 없이 자주 이사를 가야 하잖아. 정착하려면 결국 집을 사야 하는데, 청년세대에게 집을 살 수 있는 기회를 제공하는 좋은 정책이라고 생각해. 

• 피카츄 뉴니커 ⚡: 집을 꼭 내 돈으로 사야 한다는 생각을 벗어나야 한다고 생각해. 집값이 올랐을 때 정부와 수익을 나눠야 한다는 점에서는 아쉬울 수 있지만, 상대적으로 적은 돈으로도 안정된 주거 환경을 갖출 수 있다는 점에서 좋은 선택지야. 

🍕이런 것도 생각해보자

뉴니커들이 함께 고민해 보자며 던져준 의견에는 이런 것도 있었어요.

• 집값 문제의 가장 큰 원인은 수도권 집중이라고 생각해. 일자리가 수도권에 몰려있으니까 사람이 수도권에 몰리고, 사람이 수도권에 몰려서 수도권 집값이 크게 오르는 거잖아. 주거 정책을 설계할 때는 지역 균형 발전을 꼭 고려해야 해.

• 주거 불안을 해결하려면 전세 사기, 부실 공사와 같은 문제들에 대한 확실한 대응 방안과 해결책도 정부가 내놓아야 한다고 생각해.

• 집을 꼭 사야 한다고 생각하는 사람이 줄어들고 있어. 이런 흐름에 맞게 전·월세 지원 정책도 더 다양해질 필요가 있어.

피자스테이션 셰프의 한마디 🧑‍🍳

지분형 주담대가 새로운 정책으로 떠오른 이유는 크게 두 가지예요. 먼저 지난 20여 년간 수도권을 중심으로 물가 및 임금 상승률과 비교해 집값이 훨씬 크게 올라서 청년세대가 내 집 마련을 하기 어려워졌어요. 이에 내 집 마련을 포기하는 사람도 많아졌고요. 부동산 가격이 상대적으로 낮았던 때 집을 샀던 베이비 붐 세대와 이제 집을 마련해야 하는 2030 세대 사이 주거·자산 불평등 문제도 심각해지고 있어요. 그래서 지분형 주담대를 통해 내 집 마련의 장벽을 낮춰보겠다는 거예요.

가계대출 규모가 우리나라 경제 전체를 위협할 정도로 커진 점도 큰 이유예요. 지난해 우리나라의 가계빚은 1927조 원으로 역대 최대치를 넘었어요. 금융당국은 지분형 주담대를 통해 집을 사기 위해 받는 대출의 규모를 줄일 수 있을 거라 기대해요. 예를 들어 기존에는 10억 원짜리 집을 사기 위해 7억 원의 대출을 받아야 했다면, 지분형 주담대를 통해서는 2억 원은 정부 투자를 받아 5억 원만 대출받아도 되기 때문.

한편 해외에서도 지분형 주담대와 비슷한 정책을 시행하고 있어요. 영국이 2013년 도입한 ‘Help to Buy’ 제도가 대표적인데요. 집값의 5%만 부담하면, 정부가 주택 가격의 최대 40% 지분을 투자해 집을 살 수 있게 하는 제도예요. 정부 투자금에 대한 임대료는 5년간 무이자고요. 나머지 집값은 일반 주담대로 내도록 설계했어요.

‘Help to Buy’ 정책은 모은 돈이 많지 않아도 내 집 마련을 할 수 있다는 점에서 인기를 끌었는데요. 지금은 “집 사려는 사람 많아져서 집값 올라가게 만든 정책이야!” 하는 비판이 나와 시행이 중단됐어요. 하지만 최근 “Help to Buy 없으면 집을 살 수 있는 사람이 없어!” 하며 다시 시행해야 한다는 목소리가 나오고, 미국·호주 등에서도 비슷한 정책을 시행하거나 시행할 예정인 등 다시 주목받고 있다고. 

전문가들은 지분형 주담대 정책을 꼼꼼하게 설계한다면 무주택 서민의 주거 부담을 줄이는 데 도움 될 수 있다고 평가해요. 다만 아파트를 소유하는 데 정책을 집중해서는 주거 문제를 해결할 수 없다고 말해요. 1~2인 가구가 많아지고, 월세가 늘어나는 추세에 맞춰 다양한 집의 형태와 거주 방식을 지원해야 한다는 거예요.

집의 소유권과 관련해 요즘 주목받는 정책이 하나 더 있는데요. 바로 주택연금이에요. 55세 이상이라면 갖고 있는 집을 주택금융공사에 담보로 제공하고, 내 집에 살면서 주택 가격에 따라 연금을 받을 수 있는 제도예요. 본인이 사망한 후 배우자가 생존해 있다면 배우자가 계속 집에 살며 연금을 받을 수 있고요. 부부가 모두 사망하면 주택금융공사가 집을 팔아서 그간 연금으로 지급한 돈을 제외한 금액을 가족에게서 받아요.

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