10·15 부동산 대책 1년, 서울 집값은 왜 더 올랐을까 🏘️

지난해 이재명 정부가 발표한 '10·15 부동산 대책'이 시행된 지 1년이 됐어요. 서울 전역과 경기 12개 지역을 삼중 규제지역으로 묶고 대출 한도를 강화한 초강력 대책이었는데요. 1년이 지난 지금 서울 아파트 매매가격은 오히려 10% 넘게 치솟고 전셋값도 10% 가까이 오른 반면, 전세 매물은 줄어들면서 주거 불안이 커졌다는 평가가 나와요.

10·15 대책이 뭐였더라?

지난해 10월 15일, 정부는 서울 한강벨트 지역과 경기도 일부에서 집값이 급등하자 강력한 부동산 대책을 내놨어요. 핵심 내용은 이렇게 세 가지예요.

• 삼중 규제지역 지정 🏙️: 서울 25개 구 전체와 과천·광명 등 경기 12곳, 총 37곳을 (1) 조정대상지역 (2) 투기과열지구 (3) 토지거래허가구역(토허구역)으로 동시에 묶었어요. 서울 전체가 토허구역으로 지정된 건 처음이었다고.
• 실거주 의무 부과 🔑: 토허구역 내 아파트를 살 때는 구청장 허가를 받아야 하고, 허가 후 4개월 안에 입주해 2년간 실거주 의무를 지켜야 해요. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자(매매가와 전세가의 차이만큼만 돈을 내고 집을 산 뒤 시세차익을 노리는 투자 방식)가 사실상 막히는 것.
• 대출 한도 차등 적용 💳: 시가 15억 원 이하 주택은 대출 한도 6억 원, 15억~25억 원은 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 설정했는데요. 고가 주택일수록 대출이 더 줄어들게 했어요.

1년 지났는데, 어떻게 됐어?

한국부동산원에 따르면 10월 첫째 주(10월 5일 기준) 서울 아파트 매매가격은 대책 발표 직후인 지난해 10월 셋째 주 대비 평균 10.42% 올랐어요. 대책 발표 전보다 집값이 더 빠르게 상승했다는 평가가 나오는데요. 지역별로는 온도 차가 뚜렷했어요. 대출 규제로 고가 주택 매수가 어려워지자 실수요자들이 상대적으로 집값이 낮은 지역으로 몰린 것으로 보이는데요. 서울 25개 자치구 중 해당 기간 누적 상승률이 높은 지역은 성북구(약 16.5%), 서대문구(14.40%), 강서구(14.39%), 구로구(13.69%) 순으로 나타났고요. 반면 강남구(1.40%)와 서초구(3.35%)는 한 자릿수 초반에 그쳤어요.

10·15 대책 후 전세 시장이 불안해졌다는 분석도 이어져요. 전셋값은 지난 1년간 9.96% 올랐는데요. 대책 발표 전 1년 상승률(2.41%)의 4배가 넘는 수준이에요. 전체 임대차 거래 중 월세 비중도 44.1%에서 50.2%로 높아져 절반을 넘어섰고요. 토허구역 실거주 의무로 (1) 갭투자가 막히면서 전세 매물이 줄어든 데다가 (2) 신축 공급이 부족하고 (3) 다주택자 및 비거주 1주택자 규제 등이 맞물리며 전세 시장에 영향을 미쳤다는 평가가 나온다고.

앞으로 어떻게 될까?

공급 부족 문제가 해소될 기미가 보이지 않고 있어요. 올해 1~8월 수도권 주택 착공 실적은 8만 6739가구로 전년 같은 기간보다 1.5% 증가하는 데 그쳤는데요. 더군다나 올해 수도권 아파트 입주 물량 전망치(10만 5000가구)는 과거 10년 연평균(18만 3000가구)보다 42.6% 적은 상황이거든요. 홍지선 국토교통부(국토부) 장관도 국정감사에서 " 올해 착공 목표의 80~88% 수준에 그칠 것"이라고 밝혔어요. 더군다나 연내 이주가 예정된 서울 주요 정비사업 단지 11곳(총 1만 1000가구)의 이주 수요까지 더해지면 전월세 시장 불안이 더 커질 수 있다는 우려도 나와요.

다만 신규 공급만으로는 부동산 문제를 해결하는 데 한계가 있다는 지적도 이어져요. 한 전문가는 "강남 3구·용산구 등 고가 아파트 밀집 지역을 제외한 서울 외곽에서는 토허구역을 선별적으로 해제하고, 민간 공급 확대를 병행해야 한다"고 조언했는데요. 올해 말 종료 예정인 토허구역 지정 연장 여부도 관심이 쏠리고 있어요. 다만 홍 장관은 국정감사에서 "토허제에 대한 어느 정도 수요가 있다고 본다"며 규제 연장 가능성을 열어뒀다고.