2026년 부동산 세제개편안 발표한 정부, 종부세·양도세, 실거주 여부 따라 어떻게 달라지냐면...🤔

이재명 정부가 지난 3일 '2026년 세제개편안'을 발표했어요. 부동산 세제를 '주택 수' 기준에서 '거주 여부·주택 가격' 중심으로 전면 재편하는 게 핵심인데요. 실거주 1주택자는 세 부담을 낮추거나 유지하는 대신, 비거주·다주택·초고가 주택 보유자에게는 종합부동산세(종부세)와 양도소득세 부담을 대폭 높이는 방향이에요.

이번 세제개편, 뭐가 달라져?

앞서 구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 "집은 '사는 것'이 아니라 '사는 곳'이라는 원칙에 따라 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 부동산 세제를 합리적으로 개편하겠다"고 밝혔어요.

종부세 변화의 핵심은 이렇게 정리돼요:

• 실거주 1주택 기본공제 확대 🏠: 과세 기준이 공시가격 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원)으로 올라가요. 시가 20억~30억 원 구간 실거주자는 종부세가 오히려 줄어들어요.
• 시가 30억 원 이상부터 세율 인상 📈: 실거주자라도 시가 30억 원이 넘으면 종부세 부담이 커지고, 40억 원 이상 초고가 주택에는 중과(더 높은 세율 적용)가 이뤄져요.
• 비거주 1주택 기본공제 축소 🔻: 비거주 1주택자의 기본공제는 공시가격 12억 원에서 9억 원으로 줄어요. 시가 20억 원짜리 비거주 1주택(60세·10년 보유 기준)의 종부세는 올해 27만 원에서 2028년 152만 원으로 오를 전망이에요.
• 3주택 이상 다주택자 🏘️: 종부세 산정에 쓰이는 공정시장가액비율이 현행 60%에서 80%까지 단계적으로 올라가요.

실제로 얼마나 오를까?

이번 세제개편안의 영향은 시뮬레이션 결과를 보면 체감이 더 잘 돼요. 서울 마포구 마포래미안푸르지오(마래푸) 실거주 1주택자의 내년 보유세는 올해보다 76% 오른 1,097만 원으로 추산돼요. 서초구 아크로리버파크(공시가격 약 68억 원)는 올해 3,815만 원에서 내년 7,196만 원으로 88% 뛸 것으로 보여요.

같은 아파트라도 거주 여부에 따라 세금이 달라지는 점도 눈에 띄는데요. 반포자이 전용 84㎡(공시가격 약 34억 9,100만 원)는 실거주 시 내년 보유세가 2,764만 원이지만, 전·월세를 주고 다른 곳에 살면 3,318만 원으로 554만 원 더 나와요.

양도세도 거주 기간이 짧을수록 부담이 커져요. 기존 장기보유특별공제를 '장기거주소득공제'로 바꿔 비거주 기간에 대한 공제를 없애는 방식이에요. 공제 한도도 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원으로 단계적으로 줄어들어요. 다만 다주택자에게는 2027~2028년 한시적으로 양도세 중과를 완화해 매물이 나오도록 유도할 방침이에요.

앞으로 어떻게 될까?

이번 개편으로 최소 16만 8,000호의 세 부담이 늘어날 것으로 전망돼요. 5년간 누적 세수 효과는 13조 3,000억 원으로, 이 중 9조 3,000억 원이 종부세에서 나올 것으로 정부는 추산했어요.

전문가들은 "다주택자를 대상으로 한 '버티지 못하면 팔라'는 정책 기조가 더 강화됐다"라는 평가를 내놓고 있는데요. 세제개편안은 오는 20일까지 입법예고를 거쳐 9월 1일 국무회의 의결 후 3일까지 정기국회에 제출될 예정이에요.