뉴니커, 첫 집을 구할 때 맨땅에 헤딩하는 기분 느낀 적 있나요? 돈은 없고, 월세는 높아서 막막했을 거예요. 전세를 구하는 일도 만만치 않고요. 오늘은 최근 전세가 줄고 월세가 늘어나는 ‘전세의 월세화’가 심해진 상황과 원인을 살펴보고, 청년들이 겪는 어려움, 정부가 내놓은 대책까지 같이 살펴봐요.

심각해지는 ‘전세의 월세화’ 현상: 전세는 줄고, 월세는 늘었다고?

요즘 부동산 시장에서 전세 매물을 찾는 건 ‘하늘의 별 따기’ 수준이에요. 최근 5년 내 우리나라에서 거래된 임대 주택 가운데 전세 비중은 계속 줄어들고 있어요. 2020년 이전 60%대였던 전세 비중은 2022년 50%, 2025년 40% 수준까지 떨어졌기 때문. 반대로 월세의 비중은 크게 늘었어요. 2021년에는 43.5%였던 월세 비중이 2025년에는 63%를 찍었다고.

이런 와중에 집 매물의 수 자체도 줄어들고 있어요. 지난 6일 기준 서울 아파트 전월세 매물은 2023년 4월 이후 처음으로 3만 건 아래로 떨어졌어요. 특히 전세 매물 감소 폭이 월세보다 더 커서, “이제 월세밖에 선택지가 없는 거 아니야?”라는 말까지 나와요.

전세의 월세화 현상 이유: 왜 이렇게 된 거야?

여러 이유가 겹치면서 상황이 심각해지고 있다는 말이 나와요. ‘전세의 월세화’ 현상에 불을 지핀 문제들을 살펴보면:

• 보증금 못 받을까 불안하고 😥: 2022년 빌라왕 전세사기 사태 등으로 “내 피 같은 보증금 못 돌려받는 거 아니야?”라는 불안이 퍼지자, 전세를 구하려는 사람의 수가 확 줄었어요. 이후 정부가 주택도시보증공사(HUG)의 보증 가입 기준을 높이는 등 대책을 마련했지만, 전세사기에 대한 두려움은 여전히 큰 상황이라고.
• 전세대출 받기 어렵고 🏦: 정부는 빠르게 오르는 부동산 가격을 잡기 위해 전세자금 대출 규제를 여러 번 강화해 왔어요. 이에 따라 투자가 아니라 주거 목적으로 대출받으려는 사람들도 덩달아 대출받기가 빡빡해지고, 대출 금리도 올라서 하는 수 없이 월세로 눈을 돌리는 경우가 많아졌다는 말이 나와요.
• 목돈 굴리는 집주인도 줄고 💰: 집주인이 전세를 내놓는 건 보통 “보증금으로 목돈 받아서 투자해야지!”하는 의도인데요. 정부 정책으로 전세금을 통한 투자가 어려워지자, 집주인들도 월세로 눈을 돌리고 있다는 분석이 나와요. 꼬박꼬박 현금이 들어오는 월세를 선호하는 집주인이 늘어나고 있다는 것.

이렇게 전세를 구하기가 어려워서 월세로 눈을 돌리면 또 가격이 부담이에요. 한국부동산원에 따르면 2026년 1분기 전국 오피스텔 매매 가격은 전 분기 대비 0.41% 하락했고, 전세값도 0.09% 떨어졌는데요. 하지만 월세는 0.66%로 역대 최고 수준을 기록했다고 해요.

월세화로 인한 청년 주거 문제: 청년들의 삶이 더 어려워지고 있다고?

모두가 집을 구하기 점점 어려워지고 있는 가운데, 청년들이 유독 큰 어려움을 겪고 있다는 말이 나와요. 청년들은 대부분 모아둔 돈이 없고, 아직 제대로 자리를 잡지 못해 주거 환경이 나빠지면 더 큰 타격을 입을 수밖에 없기 때문. 월세화 때문에 청년들이 겪는 문제 뭐가 있냐면:

• 월세로 돈은 줄줄 새고 💸: 전세 대신 월세를 선택하는 청년이 늘면서 주거비로 쓰는 비용도 커지고 있어요. 보통 전세는 월세보다 주거비로 나가는 금액이 적기 때문. 통계에 따르면 한 사람이 전체 소비 지출 가운데 주거 비용으로 쓰는 돈이 전세·자가일 경우 전체의 8.5%, 월세일 경우 21.5%로, 차이가 크게 나타났다고(2023년 기준).
• 미래 투자도 줄여야 해 😞: 한국은행에 따르면 청년층에서 주거비가 오르면 → 교육비 등 그 외 소비를 줄이는 경향성이 나타났다고 해요. 주거비가 비싸지면 단순히 생활비를 줄이는 데 그치지 않고, 교육이나 경력 개발 같은 미래에 대한 투자까지 포기하게 된다는 거예요.
• 거주 환경도 더 나빠져 🏚️: 월세 부담이 커지자, 고시원·컨테이너 등 환경이 열악한 집을 선택하는 청년도 늘고 있어요. 심지어 하나의 집을 2~3개로 나눠 각각의 원룸처럼 세를 놓는 불법 ‘쪼개기 원룸’이 최근 다시 늘어나고 있다는 말도 나오고요.

월세화 현상 전망: 어떻게 해결해야 할까?

전세는 적은 주거비 부담으로 목돈을 모아 자가 마련 등 다음 단계로 넘어갈 수 있다는 점에서 ‘주거 사다리’로 불려 왔어요. 하지만 최근 전세가 줄어들면서 이 주거 사다리가 무너지고 있다는 말이 나오는데요. 이런 사태를 해결하기 위해 정부는 어떤 대책을 내놓고 있냐면:

• 공공임대주택 개선하고 👍: 정부·지자체 등이 시세보다 싸게 집을 빌려주는 공공임대주택은 청년의 주거 불안을 덜어주는 ‘주거 안전망’ 역할을 해왔어요. 최근 공공임대의 수를 늘리고 질을 개선해야 한다는 말이 나오자, 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 지난 8일 공공임대 입주자 모집 방식을 싹 바꾸겠다고 했어요. 🗣️: “공공임대주택 입주 기회 넓히고, 공실을 최소화할 거야!”
• 비주택도 주택으로 바꾸고 ✨: 정부는 지난 2일 ‘비주택 리모델링 매입임대주택 사업’을 시작한다고 밝혔어요. 상가·오피스·숙박시설 등 비주택을 개조해 공공임대주택으로 탈바꿈하는 사업인데요. 이를 통해 당장의 전월세난을 해소할 계획이라고.
• 월세 지원해 주고 🤑: 원래는 중위소득 60% 이하 청년에게 지급하던 월세 지원 대상을 중위소득 80% 수준까지 넓히는 방안도 검토 중이에요. 지원 대상이 되면 월 최대 20만 원씩 최장 24개월을 지원받을 수 있다고.

이러한 정부 정책에도 불구하고 당장 주거 문제가 해결되기는 어려울 거라는 말이 나와요. 이번에 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 건설 공공임대주택의 입주 대기자는 10만 명을 넘어섰지만, 올해 실제 입주 가능한 물량은 약 7000가구에 그쳤기 때문. 이에 전문가들은 “전세난을 해결하려면 결국 전체 공급을 계속 늘려야 해!”라고 지적하고 있어요.