전월세 집에서 사는 뉴니커, 요즘 걱정이 많아지진 않았나요? 뉴스에선 전월세와 부동산 정책을 두고 또 시끌시끌한 탓인데요. 전세* 매물이 부족한 데다가, 월세도 갑자기 많이 올라서 청년들의 부담이 더 커지고 있다는 걱정도 나와요. “이러다 전세 진짜 다 없어지는 거 아니야? 😱”라는 말 나오는 최근 부동산 시장 상황과 배경, 분석, 전망까지 정리해 봤어요. 

전세 실종·월세 폭등 현황: 얼마나 심각한 상황이야? 🔥

요즘 부동산 시장에는 전세 매물은 씨가 마르고, 월세 매물만 늘어난다고 하는데요. 이른바 ‘전세의 월세화’ 현상으로 불린다고. 정확히 어떤 상황이냐면: 

• 역대 최고치 찍은 월세 상승률 📈: 최근 서울 아파트 월세 상승률은 역대 최고치를 기록했어요. 올해 1월~11월 동안 서울 아파트 월세는 3% 넘게 올랐는데요. 한국 부동산원이 통계를 집계한 2015년 이래 연간 기준 최고로 높은 상승률이라고(그래픽). 송파구·용산구에선 월세가 6% 넘게 오르기도 했는데요. 아파트뿐만 아니라 오피스텔·다세대주택 등 ‘비아파트’ 시장에서도 월세가 전반적으로 오르고 있는 것으로 나타났어요. 

• 전세는 실종되고, 월세는 늘었다? 👀: 지난 1년 동안 서울 전세 물량은 약 26% 감소했어요. 기존의 전세 매물이 → 월세 매물로 바뀌는 흐름이 강해지고 있다는 분석이 나오는데요. 서울에서 월세가 차지하는 비중은(1~9월 누적) 2023년 56.6%에서 올해 65.9%으로 꾸준히 늘어난 반면, 전세 거래는 작년보다 1.9% 줄어들었어요. 실제로 서울 전셋값을 감당하지 못해 경기도로 이사를 간 움직임이 늘었고, 그렇게 이사 간 경기도 일부 지역에서도 “전세 매물이 없어!”라는 말이 나온다고. 

• 계속 오르는 수도권 집값 🤔: 정부가 올해 3차례 부동산 대책을 내놨지만, 서울 아파트값은 지난 2월 첫째 주 이후 44주 동안 계속 올랐다고 해요. 올해 1월~11월 서울 아파트 매매가격 상승률은 8.04%로 지난해 연간 상승률(4.67%) 보다 두 배가량 높은데요. “문재인 정부 시절보다도 상승률이 높다”는 분석도 나온다고.

‘전세의 월세화’ 의미 분석: 청년들의 부담이 특히 커졌다고? 

이렇게 빠른 속도로 전세 매물이 없어지고 월세가 오르다 보니 실수요자, 특히 청년들의 어려움도 더 커졌다고 해요. 어떤 상황이냐면:

• 주거비 부담은 커지고 💸: 전세 매물이 부족해지면 → 전세 가격이 오르고 → 월세 거래가 많아지면서 → 월세 가격도 상승하는 악순환이 반복되기 쉬운데요. 청년 1인 가구에서 월세의 비중은 60% 이상을 차지하는 만큼, 학생이나 사회 초년생에게 이런 현상은 더 큰 영향을 미친다고. 

• 고시원으로 내몰리게 돼 😞: 전월세 가격이 감당할 수 없을 정도로 오르다 보니 원룸에 살던 청년 가구(연령 만 19~34세) 다수가 고시원·판잣집·컨테이너 등 비주택으로 옮겨갔다는 조사 결과도 나왔어요. 일자리와 학업을 위해 수도권으로 이동한 청년들이 저렴한 전월세를 구하기 어려워지면서 상대적으로 협소하고 거주 환경이 좋지 않은 주거지로 옮겨갔다는 것. 

‘전세의 월세화’ 배경: 부동산 대책이 원인으로 지목되는 이유

이미 전월세 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비율은 갈수록 높아지고 있어요. 2021년에는 전국 주택 월세 비중이 40% 선을 유지했지만 4년 만인 2025년에 60%를 넘겼는데요. 지난 몇 년 동안 발생한 대형 전세사기 사태가 이런 ‘월세 선호' 현상을 더 부추겼다는 말도 나온다고. 일부 전문가들은 (1) 6.27 대출규제 (2) 9.7 공급대책 (3) 10.15 부동산 대책 등 정부가 내놓은 정책들이 오히려 부동산 시장에서 역효과를 내고 전세의 월세화를 가속화했다고 지적해요. 

• 갭투자 차단 정책이 문제였다? 🤷: 지금까지 정부의 부동산 대책의 핵심은 ‘갭투자 차단’ 중심으로 이뤄졌어요. 조건부 전세자금대출이 갭 투자에 악용되는 것을 막고, 서울·경기 지역을 규제 지역으로 묶어서 수도권 집값을 잡겠다는 뜻이었는데요. 이런 정부의 대책이 오히려 전세를 귀하게 만들었다는 말이 나와요. 전세 매물을 공급하던 다주택자의 진입이 막히자, 시장에 나오는 주택 매물 자체가 줄었다는 것. 

• 대출도 받기 힘들다고? 🙅: 전세를 구하기 위해서는 수천~수억 원의 임대료를 한 번에 내야 하기 때문에 대출을 받는 경우가 많은데요. 정부가 전세자금대출을 강하게 규제하면서 진짜 집이 필요한 사람들(=실수요자)도 “대출을 받기 어려워졌어!”라는 말이 나와요. 보증금을 낮추고 월세 계약을 하는 경우가 늘어나고 있다고.

부동산 전월세 시장 전망: 앞으로 어떻게 될까? 🔍

21일 정부는 “1월 초에 공급 대책 발표할게!”라며 당·정 회의를 통해 구체적인 대응 방안을 찾겠다고 밝혔어요. 올해 말 관련 대책을 내놓겠다고 예고했지만, 발표 시기가 늦춰지면서 정부의 고민이 깊어졌다는 해석이 나와요. 

한편 전월세 시장의 불안은 당분간 이어질 거라는 전망도 있어요. 최근 사태로 전세 매물은 줄어들었지만, 전세를 원하는 사람들은 여전히 많기 때문. 전문가들은 “이대로 주거비가 올라가면 양극화는 더 심해지고 서민들의 ‘내 집 마련’도 이제 끝이야!”라고 걱정하는데요. 결국 주거비 부담을 줄일 수 있는 정책 지원과 질 좋은 주택 공급이 해결책으로 꼽혀요.