이재명 정부가 더 강력한 부동산 대책을 발표하기로 했어요. 정부가 출범한 지 4개월 만에 벌써 세 번째 대책을 내놓는 건데요. 수도권 부동산 시장이 계속 들썩이자 정부가 추가로 규제에 나서는 거라고. 이번 대책에는 어떤 방안이 담길지, 핵심만 정리했어요.

이재명 정부의 부동산 대책 요약: 또? 얼마 전에도 발표했던 것 같은데?

맞아요. 이재명 정부는 지금까지 두 차례에 걸쳐 부동산 대책을 발표했는데요. 핵심 내용만 빠르게 복습해보면:

• 6·27 대출 규제 💰: 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 제한하는 게 핵심이었어요. 무리하게 대출받아 수십억 원짜리 아파트를 사는 것을 막아 집값을 잡겠다는 거였는데요. 또 수도권∙규제지역*에 주택을 2채 이상 보유한 다주택자들은 추가로 주택을 구입할 때 아예 주담대를 받을 수 없게 됐고요.

• 9·7 공급 대책 🏠: 민간 기업들을 대신해 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행사로 등판해 저렴한 공공주택을 빠르게 공급하겠다고 발표했어요. 2030년까지 수도권에서 매년 신규 주택 27만 가구를 착공해, 총 135만 가구를 공급하는 것이 목표라고. 재개발·재건축을 활성화하겠다는 내용도 포함됐고요. 규제지역을 추가로 지정할 수 있다고 경고하기도 했어요.

6·27 대출 규제 직후에는 전세를 끼고 매매하는 ‘갭투자**’가 90% 가까이 줄어들고 집값 상승세도 주춤하면서 “효과 있는데?” 하는 평가가 나왔어요. 하지만 9·7 공급 대책 이후에는 서울·경기 지역에서 연일 신고가 거래가 속출하는 등 오히려 시장 불안이 커졌다는 지적이 나와요. 공급 대책이 충분하지 않다고 본 사람이 많았던 데다 정부가 더 강력한 규제를 예고하자 오히려 “규제 심해지기 전에 얼른 집 사자!” 하는 심리에 불이 붙었다는 것.

현재 수도권 부동산 시장 상황: 요즘 부동산 시장이 어떻길래?

서울과 경기 일부 지역을 중심으로 집값 상승세가 심상치 않은 상황이에요. 강남·서초·송파구 등 강남 3구와 마포·용산·성동구를 중심으로 서울 아파트 가격은 9월 이후 4주 연속으로 상승 폭을 키우고 있는데요. 어떤 상황인지 조금 더 자세히 살펴보면:

• 한강벨트 지역 🌉: 특히 규제지역이 아닌 서울 마포·성동·광진·동작 등 ‘한강벨트’ 지역들의 집값이 들썩이고 있는데요. 규제를 피해 “지금이 마지막 갭투자* 기회야!” 하는 사람들이 몰려서 그런 거라는 분석이 나와요.

• 경기도 대장 구역 👑: 과천이나 광명, 성남시 분당구, 용인시 수지구 등 경기도 주요 지역의 집값도 들썩이고 있어요. 교통편이 좋아 서울로의 접근성이 좋은 데다, 규제지역 확대로 인한 풍선효과와 신축 아파트의 공급 부족, 재건축 기대감 등이 복합적으로 나타난 영향이에요.

부동산 규제 내용 전망: 이번에는 어떤 규제가 나올 거래?

아직 발표되지 않은 만큼 구체적인 내용은 지켜봐야 하는데요. 어떤 얘기가 나오고 있냐면:

• 규제지역 넓히고 ↔️: 우선 부동산 가격 안정을 위해 투기과열지지구나 조정대상지역 등 규제지역을 확대하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌어요. 규제지역으로 지정되면 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 줄어들어 대출한도가 쪼그라들고 분양권 전매 제한, 다주택자 취득세·양도소득세 강화 등 깐깐한 룰이 적용되는데요. 최근 집값이 치솟고 있는 마포·성동구 등 한강 벨트 지역과 경기 성남시 분당구·과천시 등이 유력한 후보로 꼽힌다고. 규제가 없는 지역의 집값이 오르는 ‘풍선효과’를 막기 위해 아예 서울 전체와 경기 일부 지역을 규제지역으로 묶을 수 있다는 말도 나오고요.

• 대출 더 꽉 조이고 🔒: 대출 규제를 강화할 가능성도 크다는 전망이에요. 현재 6억 원인 주담대 대출한도를 4억 원으로 줄이거나 전세·정책대출도 총부채원리금상환비율(DSR) 계산에 포함하는 방안, DSR 기준을 기존 40%에서 35%로 강화하는 방안 등이 얘기되고 있어요. 일정 가격을 넘는 주택은 LTV 0%를 적용해 아예 대출을 받지 못하게 하는 방법도 검토 중이라고.

• 세금은 일단 보류? ✋: 이재명 대통령은 그동안 “(문재인 정부와는 달리) 세금으로 집값 잡지 않을게!” 했는데요. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 “세제 정책을 안 쓴다는 게 아니고, 최후의 수단으로 쓰겠다는 거야!” 밝혔어요. 이번 대책에는 세제 정책의 방향성이 담길 거라고. 다만 종합부동산세에 적용되는 공정시장가액비율*을 높여 집을 보유하는 데 드는 세금 부담을 간접적으로 높이는 방안이 검토되고 있는 걸로 알려졌어요.

부동산 규제의 ‘끝판왕’으로 불리는 토지거래허가구역을 추가로 지정하는 방안 등도 거론되는데요. 정부 부처·지방자치단체 간 견해차가 큰 만큼 이번 대책에는 포함될 가능성이 크지 않다고.

전문가들의 평가: 이번에는 집값 잡을 수 있을까?

다수의 전문가들은 “규제 정책만으로는 집값 잡을 수 없어!” 하면서 회의적으로 보는 분위기예요. 더 강력한 규제를 내놓으면 일시적으로 집값이 안정될 수는 있지만, 본질적으로는 서울의 주택공급 부족 문제가 해결되지 않으면 집값을 잡기 어렵다는 것. 정부가 내놓을 대책이 뜨겁게 달아오른 수도권 부동산 시장을 안정시킬 수 있을지 앞으로 지켜봐야 해요.