뉴니커, 아파트는 너무 비싸고 월세는 부담스러워서 빌라 전셋집을 찾는 사람 많잖아요. 부족한 전세보증금은 전세자금대출을 받아 마련하는 경우가 많은데요. 갈수록 전세대출 받기가 어려워지고 있어요. 최근에는 빌라 전세대출이 사실상 막혀서 혼란이 커지고 있다고.

전세 보증보험 기준 강화 추진: 빌라 전세대출이 막혔다고? 무슨 일이야?

월세와 달리 전세는 적어도 수천만 원, 많게는 수억 원에 달하잖아요. 때문에 전세대출을 받을 때는 내 소중한 전세보증금을 떼이지 않기 위해 전세보증금 반환보증(전세보증)에 가입해요. 주택도시보증공사(HUG)∙한국주택금융공사(HF)∙SGI서울보증보험 같은 보증기관이 “집주인이 보증금을 제때 안 돌려주면 우리가 대신 갚을게!” 약속(=보증)하는 건데요. 은행에서 전세대출을 받을 때도 이 보증이 있어야 대출이 나오는 게 보통이에요. 근데 전세 사기가 잇따르자 정부가 이를 막겠다며 전세보증 관련 규제를 강화한 거예요. 

전세 보증보험 기준 강화 내용: 어떻게 강화됐는데?

정부는 지난 2023년 전세보증금 반환보증 가입 조건을 주택 가격의 90%로 강화한 데 이어, 70%로 추가로 강화하는 방안을 검토하고 있어요. 그러면 기존 빌라 전세 계약의 대부분이 이전의 보증금으로는 전세보증에 가입할 수 없는 상황에 맞닥뜨리게 되는데요. 이게 무슨 말이냐면:

• 어떻게 계산하냐면 🔢: 전세보증은 집을 담보로 하는데요. 집값의 몇 %를 담보로 인정할지가 가입 기준이 돼요(=LTV·주택담보비율). 예를 들어 집값이 2억 원이고 LTV가 100%라면 2억 원까지 담보로 인정되는 것. 빌라의 집값은 보통 공시가격의 140%가 인정되어 왔어서, 공시가격 2억 원짜리 빌라라면 집값의 140%인 2억 8000만 원까지 전세보증에 가입할 수 있는 거예요(LTV 100% 기준).

• 그동안 🔚: 기존에는 집에 잡혀 있는(=근저당) 집주인의 대출과 내가 낼 전세보증금의 합이 집값의 100%를 넘지 않으면 전세보증 가입이 허용됐어요. 예를 들어 공시가격이 2억 원인 빌라의 경우, 공시가격의 140%(집값의 100%)인 2억 8000만 원까지 가입할 수 있었던 것. 만약 이 집에 근저당 1억 원이 잡혀 있고 전세보증금이 1억 7000만 원이라면 둘을 합친 금액 2억 7000만 원이 보증한도 미만이라 전세보증에 가입하는 데 문제가 없었고요. HF는 공시가격의 150%에 LTV 90%를 적용해 집값의 135%까지도 대출을 받을 수 있었어요.

• 현재는 ▶️: 보증금이 집값의 90%를 넘을 경우 보험 가입이 안 돼요. 공시가격의 140%에 LTV 90%를 곱해 보증금이 공시가격의 126%보다 낮은 경우에만 전세보증에 가입할 수 있는 것(=126% 룰). 위와 똑같은 예를 들면 이런 ‘126% 룰’을 적용할 경우 전세보증 가입 한도가 2억 5200만 원으로 이전보다 2800만 원가량 줄어들어요. 근저당(1억 원) + 전세보증금(1억 7000만 원) 총액이 보증한도를 넘어서서 전세보증을 받을 수 없게 되고요. 이미 HUG는 2023년부터 126% 룰을 적용해왔는데요. 지난 8월 말부터 HF까지 이 기준을 똑같이 적용하기 시작했어요.

• 가입 조건이 강화되면 🔜: 여기에 더해 정부는 LTV 70%를 적용하는 방안을 추진 중이에요. 공시가격의 140%에 LTV 70%를 곱하면 전세보증 가입 기준이 공시가격의 98%까지 낮아지는 건데요. 새로운 룰이 적용되면 올해 4분기 계약이 끝나는 전국 연립∙다세대 주택 5채 중 4채는 전세보증 가입 요건을 충족하지 못해 가입이 막힐 거라는 전망이에요. 

전세 보증보험 기준 강화의 파급효과: 그러면 어떻게 되는 거야?

적지 않은 파장이 이어질 걸로 보여요. 세입자는 전세보증 가입이 막혀 전세대출이 안 나오고, 집주인은 세입자 구하기가 어려워질 수 있기 때문:

• 전세대출 막힐 거야 🚫: 전세대출을 받아 전세보증금을 마련하려고 했던 세입자는 전세보증을 받을 수 없어서 → 전세대출이 막히고 → 전세 계약 자체를 하기 어려워질 수 있어요. HF가 ‘126% 룰’을 적용했을 때도 이미 똑같은 우려가 나온 바 있고요. 

• 역전세 쏟아질 거야 🏠: 전셋집에서 나갈 때 집주인한테 전세보증금을 돌려받잖아요. 이때 집주인들은 보통 새로운 세입자에게 받은 전세보증금을 나한테 돌려주는데요. 전세보증 가입 문턱이 높아지면 집주인이 보증금을 수천만 원 낮추지 않는 한 기존 계약 조건으로는 보증이 안 나와서 새로운 세입자가 들어오기 어려워져요. 그러면 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세’ 현상이 나타날 가능성이 크다는 걱정이 나와요.

• 전세 → 월세 빨라질거야 💸: 조건이 까다로운 전세 대신 월세를 택하거나 전세금을 낮추고 차액을 월세로 받는 보증부월세(반전세)가 늘어나는 ‘월세화’ 현상이 더 빨라질 수 있다는 얘기도 나와요. 전셋집이 그만큼 줄어들 수 있다는 건데요. 우리나라 임대차 시장에서 오랫동안 ‘주거 사다리’ 역할을 해온 전세가 사라질 수 있다는 말도 나와요.

• 경매로 집이 쏟아져나올 거야 ⚖️: 대출이 많은 집주인, 특히 여러 채의 주택으로 세를 놓았던 임대인은 보증금 미반환으로 집이 경매로 넘어갈 위험도 커졌어요.

전세 사기 방지 대안 논의: 전세 사기 막을 다른 방법은 없는 거야?

정부가 여러 가지 대책을 검토 중인데요. 몇 가지 방안을 살펴보면:

• “전세 보증금 금융기관에 맡겨두자!” 전세 에스크로 제도 도입 🏦: 전세 에스크로(보증금 예치) 제도 도입도 검토되고 있어요. 전세 보증금의 전부 또는 일부를 신탁사나 보증기관 등 제3의 기관에 맡겨두는 방안인데요. 이를 이용하면 집주인은 자본 없이 집을 사는 ‘무자본 갭투자’를 막을 수 있고, 전세 사기도 예방할 수 있다고 기대해요. 하지만 윤석열 정부 당시에도 도입 논의가 있었다가 논란이 커져 엎어진 적이 있었던 데다, 임대료 전가, 전세의 월세화 가속 등 부작용도 있는 만큼 실제로 에스크로 도입 여부는 지켜봐야 한다고. 

• “전세 보증금은 여기까지만!” 전세보증금 상한제 🖐️: 이재명 대통령의 전세사기 방지 공약 중 하나로, 전세보증금을 시세 대비 일정 금액 이하로 임차한 집주인에게 세제 혜택 또는 행정적 인센티브를 제공하자는 방안이에요.

• “최우선변제금이 문제야!” 최우선변제금 개선 추진 💸: 정치권에서는 최우선변제금을 손보는 방안을 추진 중이에요. 지금은 최우선변제금 기준이 최초 근저당 설정일이어서 근저당권 설정 이후에 계약된 임차인의 보증금은 보호를 받지 못하고 있는데요. 소액 임차인을 판단하는 기준을 임대차 계약 시점으로 변경하자는 거예요. 그밖에 최우선변제금 기준 상향과 지역 기준 조정 등도 추진 중이라고.