뉴니커, 지금 살고 있는 동네가 재개발에 들어간다면 어떨 것 같나요? “새 집 짓고 땅값 오르겠네, 좋아!” 할 수도 있고, “정든 동네를 밀어버린다니, 난 이제 어디서 살라고!” 할 수도 있는데요. 아기자기한 카페와 식당들이 모여 있어서 일명 ‘망리단길’로 유명한 서울시 망원동에서 5년째 “재개발해야 해!” vs. “재개발하면 안 돼!” 주장이 팽팽히 맞서고 있다고.

망원동 재개발 현황: 무슨 일이야?

무슨 일이 벌어진 건지 차근차근 살펴보면:

• 망원동 한강뷰 아파트 만들자 🏢: 2023년 11월, 망리단길 일부를 포함한 망원1동(416-53) 일대가 서울시 신속통합기획(신통기획)* 재개발 후보지로 선정됐어요. 1500여 호가 자리한 약 7만 8695㎡ 구역에 1800가구 규모 아파트 단지를 짓는 것. 재개발 추진의 가장 큰 목적은 낡은 주택을 대단지 아파트로 바꾸자는 거예요. 서울에서 인기가 높은 ‘한강뷰’ 아파트를 지을 수 있는 데다 한강공원과도 가깝고, 지하철 6호선 망원역이나 강변북로·올림픽도로·내부순환로 등과도 가까워 교통이 편리하기 때문에 서울 강북권에서 경쟁력 있는 아파트가 될 거라는 말도 나오고요.

• 주민 의견 다시 받고 구역 재검토해 ✋: 신통기획이 처음 도입된 2021년부터 매년 선정에 도전했는데, 주민들의 반대가 심해 2023년에서야 주민 68% 동의를 받아 후보지로 선정됐어요. 대신 다시 주민 의견을 모으고, 정비사업 구역을 재검토해야 한다는 조건이 달렸다고. 이에 마포구청은 재개발 구역을 일부 조정했고요. 지난 28일, 서울시 주택재개발사업 후보지 선정위원회는 망원1구역에 대해서도 재개발을 추진할지 살폈는데요. “지역상권 피해 등 주민 걱정이 끊이질 않아. 재개발 구역 다시 검토해!” 결정했어요. 주민 반대에 부딪혀 일단 재개발 추진이 보류된 것.

망원동 재개발 반대 이유 1: 주민 반대로 스톱됐다고? 

망원1동 재개발에 반대하는 주민들은 망원동 재개발 저지 공동대책위원회(대책위원회)를 꾸리고, 마포구청에 반대 탄원서를 내는 등 활동에 나서고 있는데요. 주민들의 재개발 반대 이유 살펴보면:

• 망리단길 상권 없애는 일이야 ❌: 대책위 측은 망리단길 상권은 하나의 도로가 아니라 골목 구석구석 뿌리내린 카페·식당·공방·책방 등 다양한 문화 공간의 집합인데, 해당 구역에 대규모 아파트 단지가 들어서면 상권의 숨통을 끊는 거라고 강조해요. 지금의 특색을 가꾸고 사람들이 찾기까지 많은 노력과 시간이 투입됐는데, 이런 지역성을 무시하는 재개발이라며 비판하고요.

• 망원동을 떠나란 얘기야: 망원1동은 70세 이상 인구 비율이 12.9%로 높은 편인데요. 주택을 임대 주고 월세를 받아 생활비를 충당하는 노년층에게 “아파트 줄 테니까 건물 허물고 나가세요” 하는 건 날벼락이라는 거예요. 망리단길 상권을 보고 신축 건물을 지어 입주한 사람들도 마찬가지고요. 게다가 그동안 공사비가 오르면서, 아파트를 분양받기 위해 조합원 1인당 추가로 내야 하는 재개발 분담금이 8억 원은 넘을 거란 말도 나와요. 이 돈을 감당할 수 없으면 동네를 떠날 수밖에 없는 건데요. 실제로 서울연구원 통계에 따르면, 재개발이 이뤄진 뒤 다시 정착하는 원주민의 비율은 27.7%밖에 되지 않는다고. 10명 중 7명은 살던 동네를 떠나는 거예요.

• 재개발 필요한 거 맞아? 🤷: “망원동이 그렇게 노후화됐어?” 하고 재개발이 필요한지 의문이라는 게 대책위의 생각이에요. 2023년 건축공간연구원 보고서에 따르면 망원동의 재해 취약 지하층 주택 수는 807가구로, 3000~4000가구에 달하는 신림동·미아동·면목동 등에 비하면 적다는 것. 침수 위험이 높은 반지하 주택도 별로 없는데다, 소방차도 잘 들어올 만큼 도로도 넓은데 굳이 재개발을 해야 할 필요가 없다고도 주장해요.

망원동 재개발 반대 이유 2: 신통기획 제도 자체에도 문제 있다고?

신통기획의 선정 기준이 주민의 뜻을 제대로 반영하지 못한다는 거예요:

• 원주민 의견 ❌ 투자자 의견 ⭕: 대책위 측은 신통기획이 동네에 사는 원주민이 아니라 외부 투자자 중심으로 추진된다고 주장해요. 현재 망원동에는 여러 사람이 토지 지분을 나눠 가진 빌라가 적지 않다는데요. 토지 소유주 숫자를 따져서 사업에 들어갈지 결정하는 제도의 특성상 단독주택을 가진 사람이나 실거주자 의견이 그만큼 적게 반영된다는 것.

• 참여율 기준 ❌ 동의율 기준 ⭕: 사업 추진을 위한 주민동의율 기준은 있지만, 주민의 투표 참여율 기준은 없다는 지적이에요. 2023년 망원동이 신통기획 후보지로 선정될 때 주민 찬성율이 68%로 나왔지만, 얼마큼의 주민을 대표한 투표 결과인지는 모르는 것. 투표에 참여한 주민 숫자에 따라 찬성율도 크게 달라질 수 있기 때문에 기준을 신뢰하기 어렵다고도 지적해요.

이 외에도 신통기획 후보지 신청 횟수에 제한이 없는 건 문제라는 말이 있어요. 이미 2번이나 주민 반대로 후보지에서 탈락했는데 계속 신청할 수 있도록 했다는 것. 신청 및 투표 과정에서 행정력이 낭비되고, 매년 재개발에 대한 찬성·반대를 두고 주민들 사이 신경도 날카로워지는 것도 문제라고 말해요.

전문가들은 신통기획을 두고 원주민·상인을 고려한 정비가 필요하다고 지적해요. 실거주자나 지역 상인의 의견을 보다 잘 고려하는 방향으로 제도를 개선해야 한다는 거예요. 망원동처럼 원주민이 오랫동안 터를 잡은 지역이나, 상권이 발달한 곳은 대규모 재개발보다 작은 규모로 차근차근 개선해야 한다는 말도 있고요. 신통기획의 동의자 기준에 실거주자 비율을 포함해 원주민의 의견을 필수로 반영해야 한다는 의견도 있어요.

+ 다른 지역 재개발 사례: 재개발, 어떻게 바라봐야 할까?

• 다른 신속통합기획 사례는? 👀: 서울시는 오 시장이 취임한 2021년부터 정비사업에 힘쓰고 있어요. 현재 서울 내 총 130곳에서 신통기획에 따른 재개발이 추진되고 있고요. 건설 경기가 좋지 않은 상황에서도 재개발·재건축 시장은 뜨겁게 달아오르고 있는데요. 서초구 반포1동 등 망원1동처럼 신통기획을 추진하며 주민 간 갈등이 큰 지역도 있고, 특색 있는 골목으로 유명한 용산구 ‘해방촌’도 신통기획에 따른 재개발을 추진하고 있어요. 

• 재개발도 수도권만 한다고? 📈📉: 재개발·재건축 같은 정비사업도 비수도권보다 수도권에 쏠리는 현상이 심해지고 있어요. 수도권 정비사업은 작년에 이어 올해도 청약경쟁률이 50 대 1에 달했는데, 비수도권은 작년 약 34 대  1 →  올해 약 7 대 1로 떨어진 것. 수도권 정비사업은 시세차익을 기대할 수 있어 투자 수요가 많이 몰리는데, 비수도권은 실거주 수요가 중심이라 그런 거라는 분석이 나오고요.

• 재개발 한창인 세운지구 🏗️: 세운지구는 충무로·종로·을지로와 닿아 있는 서울 한복판인데요. 낡고 취약한 건물이 많아요. 서울의 대표적인 상공업 지구로서 2015년 ‘다시세운 프로젝트’ 등으로 부활시키려 했지만 뚜렷한 성과를 거두지 못했고요. 이에 2021년 서울시장으로 돌아온 오 시장이 대규모 재개발을 추진하고 있는데요. 이에 인쇄업 등 수많은 업체가 일터를 잃을 위기에 빠졌어요. 마찬가지로 재개발이 추진 중인 길 건너편 수표구역에서는 ‘을지로 노가리 골목’ 같은 지역 명물이 사라지는 데 아쉬움의 목소리도 나오고요.