지난주 집값 상승을 막기 위해 정부가 고강도 부동산 규제를 발표했잖아요. 소득 수준과 관계없이 주택담보대출(주담대)의 한도를 6억 원으로 제한하고, 주택을 여러 채 갖고 있는 사람의 대출과 갭투자를 제한하면서 “초유의 조치”라는 평가가 나왔는데요. 이번 규제가 나온 배경이 뭔지, 집값 문제를 심각하게 만든 진짜 원인은 뭔지 뉴닉이 한걸음 깊게 들어가 봤어요. 

정부가 초강력 대책을 내놓은 진짜 이유

• 급한 불은 끄고 봐야지 🔥: 정부가 이번 대책을 내놓은 덴 “초스피드 집값 상승, 심상치 않아!”라는 판단을 내렸다는 분석이 커요. 서울 아파트값이 6년 9개월 만에 최대 폭으로 상승한 가운데, 가계대출 또한 5개월 연속 늘어나 이달 말 7조 원에 육박할 거라는 전망이 나왔는데요. 서울의 집값이 폭등한 주요 원인으로는 (1) 주택 공급 부족 (2) 주담대 금리가 낮아지면서 늘어난 가계대출 (3) “지금 아니면 집 못 살 거야!”라는 불안감 (4) 7월부터 시작되는 스트레스 DSR 3단계 규제 (5) 비상계엄 사태와 탄핵으로 멈췄다가 터져 나온 수요 등이 꼽혀요. 
• 물가 안정 절대 지켜 💸: 이재명 정부는 출범 때부터 서민을 위한 물가 안정을 강조해 왔는데요. 집값 상승 문제를 제대로 해결하지 못할 경우 “물가 안정도 물거품이 될 것”이라는 걱정이 작용했을 거라고: “정부가 경기를 살리기 위해 아무리 돈을 풀어도(=시중 유동성 증가) 그 돈이 부동산으로 흘러 들어가면 소용없잖아!”

이재명 정부가 집값 문제를 초반에 확실히 잡기 위해 이번 규제를 내놨을 거라는 말도 나와요. 최근 서울 집값이 빠르게 오르자 “패닉바잉이 이어졌던 2018년 상황 반복되는 거 아니야?”라는 말까지 나왔는데요. 당시 정부가 한 달에 한 번꼴로 정책을 발표하며 ‘뒷북 대책’이라는 비판이 거세게 쏟아졌던 만큼, 이재명 정부 입장에선 집값 문제에 초반부터 확실하게 대응해야 한다는 교훈을 얻었을 거라는 거예요. 

그런데 집값은 폭등하고 살 집은 부족한 지금 상황, 사실은 전문가들이 몇 년 전부터 지적해 온 문제라고.

문제는 수년 전부터 지적돼 온 주택 공급 부족

정확히 말하면 사람들이 살고 싶어 하는 지역(=a.k.a 수도권)의 주택 물량이 부족한 건데요. 특히 인구가 몰려있는 서울의 주택보급률은 2023년 기준 14년 만에 최저치를 기록할 정도로 주택 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이에요. 주택 공급 시장은 건설사가 계약을 수주하고 아파트를 지어 올리는 과정을 포함해 2~3년간의 주기를 두고 움직이는데요. 전문가들은 이미 이런 주택 공급 부족 사태를 예견해 왔어요. 



• 주택 인허가·착공 급감 📉: 부동산 경기 악화, 내수 침체 등의 이유로 지난 2022년부터 주택 착공이 급감하기 시작했어요. 지난 2024년 주택 착공 물량은 35만 가구로, 매년 평균인 약 52만 가구와 비교해 크게 적었는데요. 이렇게 주택 공급이 꾸준하게 줄어들자 “공급 부족 문제로 2025~2026년 집값 폭등할 거야!”라는 경고가 계속 나왔어요.
• 원자재 가격·공사비 급등 📈: 코로나19와 우크라이나 전쟁 등의 영향으로 시멘트, 철근 등 원자재의 가격도 뛰어올랐어요. 아파트를 지어도 건설사가 수익을 내기 어려운 상황이 된 거예요. 또 공사비가 오르자 전체 비용을 다시 협상하느라 작업이 중단되고, 자연스레 준공과 입주 시기가 밀려 주택 공급도 늦춰지고 있다고.
• 현실로 이어진 주택 공급난 🏗️: 결국 주택 공급 부족 사태가 본격적으로 시작돼 빨간 불이 들어왔는데요. 지난해 수도권 분양 물량이었던 2만1316가구에 비해 지난 1~2월 물량은 6403가구로 70%나 급감했어요. 주택 공급을 예측할 수 있는 주택
인허가·착공·준공 지표도 모두 하락세를 기록한 것으로 나타났고요.

전문가들 “근본적인 중장기 대책 필요”

많은 전문가는 이번 규제가 당장의 집값을 안정시킬 수는 있어도 중장기 대책은 될 수 없다고 분석해요. 강력한 규제로 시장을 잠시 진정시켰으니, 이제 진짜 근본적인 해결책을 준비해야 한다는 것. 

• 주택 공급 늘려야 해: 정부는 다음 달쯤 주택공급 확대 방안을 발표할 예정이에요. 이번 규제를 통해 집값을 먼저 안정시킨 뒤 → 도심 내 주택 공급을 확대하고 → 재건축·재개발 절차 간소화, 3기 신도시 추진 등의 정책을 고려 중이라고.
• 일관된 부동산 정책 필요해: 대통령이 바뀔 때마다, 또는 같은 정부 임기 내에서도 부동산 정책의 기조가 수시로 바뀌는 문제가 해결돼야 한다는 지적이 나와요. 최근 금융위원회가 부동산 규제를 발표한 직후 대통령실이 “우리가 내놓은 대책이 아니다”라고 선을 그어 소동이 벌어졌는데요. 이에 “더 이상 시장의 혼란을 부추기면 안 돼!”라는 비판이 나온 것.
• “수도권 인구 분산시켜야 해”: 주택 공급 확대와 더불어 수도권에 집중된 인구를 지역으로 분산해야 한다는 말도 나와요. 선거 때마다 나오는 세종시 수도 이전 공약도 이제는 진짜 실천해야 한다는 주장도 있다고. 전문가들은 “지방의 교육 환경과 일자리 인프라를 늘리는 게 서울 집값을 해결하는 열쇠”라고 말해요.