뉴니커, 요즘 거리를 돌아다니다 “빈 상가 건물이 많아진 것 같은 기분이야... 🤔” 한 적 있나요? 기분 탓이 아니에요. 실제로 최근 입주한 가게가 없는 빈 상가(=공실)가 급증하고 있다고. 심지어 ‘0로수길’의 원조, 대표 핫플레이스로 꼽히는 서울 강남의 가로수길 상권은 공실률이 40%를 넘기도 했어요.

헉... 상가 공실, 얼마나 많아?

한국부동산원이 발표한 ‘2025년 1분기 상업용 부동산 임대동향조사 결과’에 따르면 모든 종류의 상가에서 전 분기보다 공실률이 늘었어요. 특히 3층 이상이거나 총넓이가 330㎡를 넘는 ‘중대형 상가’의 경우 공실률이 13.2%에 달했다고. 10곳 중 1곳 이상이 비어 있는 거예요.

공실 증가, 요즘 경기가 안 좋아서 그런 거겠지?

맞아요. 내수 경기가 쪼그라든 게 주요 원인 중 하나에요. 실제로 자영업자 수가 지난달까지 4개월 연속 줄어들었다고. 폐업은 늘고 창업은 줄어서 상가 공실도 증가하는 것. 이 밖에도 다양한 원인이 있는데요:

• 요즘은 온라인 쇼핑이 대세야 📱: 코로나19 팬데믹 이후 쇼핑 트렌드가 온라인으로 완전히 넘어간 것도 공실이 늘어난 원인 중 하나로 꼽혀요.

• 전통 상권도 예전 같지 않아 😮‍💨: 서울 신촌 등 전통적으로 유명했던 상권이 활기를 잃었어요. 상권이 특별한 매력을 키우지 못한 채 노후화되면서 찾는 사람이 줄었고, 공실이 점점 늘어나고 있는 거예요.

• 핫플은 임대료가 너무 비싸 💸: 요즘 뜨는 명소에 있는 상가는 임대료가 과도하게 오르고 있어요. 그러자 “이 정도 임대료는 견딜 수 없어!” 상가를 비우는 자영업자가 많아졌다고. 

특히 신도시에서 공실 문제가 심각한 상황인데요. 도시 전체가 계획으로 만들어진 세종시를 살펴보면요. 지난해 4분기 기준 중대형 상가 공실률은 전국 1위, 소규모 상가 공실률은 전국 2위를 기록했다고. 경기 시흥시에 있는 인공섬 ‘거북섬’의 공실률이 90%에 달하는 문제가 지난 대선에서 뜨거운 이슈가 되기도 했고요. 이에 도시·건축 전문가들 사이에는 “애초에 도시·상가 설계를 잘못한 것도 원인이야!” 하는 지적도 나와요.

상가를 잘못 지어서 공실이 생겼다고?

• 과도하게 공급된 상가 🏗️: 신도시를 개발할 때 상업 수요를 제대로 예측하지 못하면서 필요 이상으로 많은 상가가 공급됐다는 문제가 지적돼요. 

• 잘못한 위치 선정 🤦: 소비자의 동선을 벗어난 위치에 지은 상가가 많아서 공실률이 높은 경우도 있어요.  

• 비효율적 상가 구조 😵‍💫: 외관에 집중하다 보니 기둥이 많고 좁은 형태나, 삼각형 등 자영업자가 꺼리는 특이한 구조의 상가가 많이 공급됐어요. 소비자가 선호하지 않는 야외 복도식 상가에도 공실이 많고요.

공실 많이 생기면 어떤 문제가 있어?

• 공실이 공실을 부르고 🪑: 공실이 늘어나면 지역 상권 전체가 활력을 잃을 수 있어요. “여기는 구경할 게 별로 없네” 하고 유동인구가 줄어들면서 → 다른 가게의 매출까지 감소하고 → 결국 또 다른 폐업을 부를 수 있는 거예요. “여기서 장사하면 망하겠어” 하는 생각에 새로운 가게가 들어올 확률도 줄어들고요.

• 공실이 범죄를 낳고 🚨: 오랫동안 방치된 상가 공실은 보기 안 좋을 뿐만 아니라 치안 문제를 일으킬 수도 있어요. 실제로 공실이 범죄 장소로 악용되거나, 무단 투기한 쓰레기가 쌓이는 사례가 빈번하다고.

• 은행도 힘들어진다? 📉: 공실이 늘어나면 임대료를 받지 못해 임대인의 투자수익도 줄어요. 상가를 살 때 대출을 받았다면, 대출금을 못 갚는 상황이 발생할 수도 있고요. 그래서 공실로 인해 은행까지 손실을 볼 수 있다는 걱정이 나오는데요. 이에 은행들은 “상가 살 때 대출 못 해줍니다!” 미리 조치에 나서기도 했어요.

걱정이네... 공실 문제, 어떻게 해결할 수 있을까?

• 용도 변경 연구 나선 정부: 상가는 공실이 넘치지만, 주택은 부족한 상황이잖아요. 이에 정부가 상업·업무시설을 주거시설로 바꾸는 방안을 살펴보기로 했어요.

• 공실 홍보 펼치는 지자체: 지자체가 직접 수요자를 찾아 나서고 있어요. 지난해 세종시가 ‘상가 공실박람회’를 열어 여러 건의 계약을 따냈고요. 얼마 전 전남 나주시가 온라인 공실박람회를 열었어요.

• 커뮤니티 살리는 지역사회: 공실을 마을 공유 공간, 어린이 돌봄센터, 경로당 등으로 리모델링하는 방법도 시도되고 있어요. 지역 주민이 상가를 찾게 만들어 활기를 불어넣으려는 것.

• ‘키 테넌트’ 확보하려는 민간: 키 테넌트(Key Tenant)란 소비자를 끌어모을 수 있는 핵심 점포를 뜻하는데요. 영화관·대형마트 등 많은 사람이 찾는 시설이 들어서거나 특색 있는 볼거리·먹거리를 제공하면 상권이 살아나 공실이 줄어들 거라 기대하는 거예요.