연말연시, 자취를 시작하거나 새로운 자취방을 구하는 뉴니커가 많을 거예요. “자취방 어떻게 구하고 계약하지? 필요한 물건은 뭐가 있지?” 궁금한 점을 ‘혼삶레터’ 뉴니커와 함께 알아보세요! 오늘은 ‘전·월세 계약 주의사항’과 관련된 이야기를 준비했어요.

🔎 계약 전 해야 할 일

이 가격이면 적당한 거 맞아요? 💸 

전세계약을 준비하고 있다면 반드시 ‘적정가’를 확인해야 해요. 시세보다 지나치게 높은 가격으로 전세 계약을 하게 되면, 추후 ‘깡통전세*’로 전락할 위험이 크거든요. 따라서 전셋집 계약 전에는 다른 집들과 비교해 전세보증금이 적절한 수준인지 확인하는 게 필수예요. 

🗣️ “저 이걸로 할게요” 

공인중개사에게 계약하겠다는 의사를 밝히는 과정에서 ‘주택임대차 표준계약서’로 계약하겠다고 미리 말하는 걸 추천해요. 

표준계약서는 법무부가 국토교통부 등 관련 전문가들과 함께 관계법령에 근거해 만들어 배포하는 계약서 양식이에요. 집주인과 임차인의 권리 및 의무를 명시해 불필요한 분쟁을 사전에 막을 수 있도록 한 거죠. 

특히 임차인의 보증금보다 우선시될 수 있는 미납세금 현황과 선순위 확정일자 현황, 관리비 세부내역까지 적도록 하고 있어요. 따라서 임차인이라면 가급적 표준계약서로 작성하는 게 안전성을 챙기는 데 훨씬 유리해요.

💼 도장 찍기 전 등기부등본 체크하세요 

전·월세 계약에서 가장 중요한 건 등기부등본을 확인하는 거예요. 그런데 등기부등본을 보고도 무슨 내용인지 알아 볼 수 없다면 의미가 없겠죠? 무엇을 어떻게 봐야 하는지 살펴볼게요. 

일단 등기부등본은 표제부·갑구·을구 등으로 나눠져 있어요. 그럼 이 세 가지에서 각각 무엇을 확인해야 하는지 살펴볼게요.

✅ 표제부 체크리스트 

표제부에는 건물의 주소, 용도, 면적, 구조, 현황 등 건물정보가 적혀 있어요.

• 임대차계약서상 주소와 등기부등본 주소가 동일한지 
• 주거용 건물인지 (근린생활시설🙅 생활숙박시설🙅)
• 대지권에 별도 등기 있는지(있다면 토지등기부등본 확인!)
• 남이 떼어준 등기부등본은 당일 발급인지 확인 필수!

✅ 갑구 체크리스트 

갑구에서는 소유권에 대한 사항을 확인할 수 있어요.

• 실소유주와 계약하려는 집주인이 동일한지
• 압류·가압류·경매개시결정·신탁등기 등이 없는지 (소유권 분쟁 소지 있음)
• 가등기가 설정돼 있지 않은지 (가등기가 본등기가 되는 경우 임차인의 효력 상실 위험)
• 소유주가 자주 바뀌지 않았는지 (건물 하자 의심🤨)

✅ 을구 체크리스트

해당 주택을 담보로 한 빚이 있는지 등을 확인할 수 있어요

• 근저당이 설정돼 있지 않은지
• 근저당이 잡혀 있다면 보증금과 채권최고액의 합 확인하기 (주택가격의 80% 이하여야 안전)
• 전세권이나 임차권이 잡혀 있지 않은지 

💰 안 낸 세금 없죠, 집주인님님님?

또 한 가지 필수로 확인해야 할 서류가 있어요. 바로 임대인의 납세증명서인데요. 만약 밀린 세금이 많다면 추후 내가 살고 있는 집이 경·공매에 넘어가 보증금을 돌려받기 힘들어질 수 있기 때문이죠. 

계약 전 집주인에게 요구할 수 있는데요. 납세증명서 맨 위에 적혀있는 ‘문서확인번호’를 따로 메모해두면 정부24에서 해당 문서의 진위여부를 확인할 수 있어요. 

내가 직접 집주인의 세금 납부 여부를 확인하는 방법도 있어요. 다만 임대차 계약 전이거나 보증금이 1000만 원 이하라면 집주인의 동의가 있어야 합니다. 보증금 1000만 원을 초과하는 계약을 체결한 후에는 임대인의 동의 없이도 가능해요. 동의 없이 열람하는 경우 내가 열람했다는 사실이 집주인에게 알려지긴 합니다.

미납국세 열람을 직접 위해서는 가까운 세무서 민원봉사실을 방문해야 하는데요. 구비서류 등 더 자세한 신청 방법은 정부24에서 확인할 수 있어요. 

만약 세무서 방문이 어렵다면 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 안심전세앱 내 [집주인조회] 메뉴를 통해 세금체납이력, 보증금지이력 여부 등을 확인할 수 있어요. 단, 이 기능은 계약체결 여부와 관계없이 집주인의 동의가 필요해요. 

🚨 이것 놓치면 위험해요!

내가 이 집 계약했어요 📢

계약서에 도장을 찍은 후에는 곧바로 ‘주택임대차 계약 신고’가 이뤄져야 해요. 우리 법에서는 보증금 6000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 임대차계약 시 30일 내 신고를 하도록 규정해놓고 있거든요.

신고방법은 간단해요. 임대차계약서를 들고 해당 주택의 소재지 관할 주민센터로 방문해 신고하면 끝! 번거롭게 왔다갔다 하는 게 싫다면, 부동산거래관리시스템을 통해 온라인으로도 신고가 가능해요. 이 과정에서 확정일자까지 한 번에 바로 할 수 있으니 완전 럭키비키 🍀. 

세입자는 확정일자를 부여받아야만 우선변제권을 획득할 수 있어요. 우선변제권은 해당 경·공매에 넘어갔을 때 전·월세 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리인데요. 확정일자를 빨리 부여받을수록 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 가능성도 높아져요.

전입신고는 이사 당일에 🧳

이삿날은 바쁘고 정신없지만 이런 상황에서도 빼먹지 말아야 하는 게 있어요. 바로 전입신고입니다. 그 이유는 바로 대항력 때문이에요.

대항력이란 집주인이 바뀌더라도 자신의 임차권을 계속해서 주장할 수 있는 권리라고 이해하면 쉬워요. 만약 대항력을 갖추지 못한다면 집주인이 바뀌었을 때 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨날 위험이 있어요. 

세입자는 해당 주택으로 이사해 전입신고까지 완료해야 대항력을 얻을 수 있어요. 정확히는 전입신고가 완료된 다음 날 0시부터 대항력이 갖춰지죠. 

그런데 만약 세입자가 귀찮아서 전입신고를 차일피일 미루는 사이 집주인이 바뀌게 되면 어떻게 될까요?😨  상상하기 싫은 일이 일어날 수도 있어요.

전입신고는 해당 주택 소재지 관할 주민센터에서 가능해요. 바빠서 시간이 없다면 정부24에서 온라인 신고도 가능하니 참고하세요!