‘10.15 부동산 대책’의 파장이 커지고 있어요: 

1. 여러 우려에 ‘문재인 정부 시즌2’라는 비판과 예상도 나오는 상황이고요.
2. ‘전세의 월세화’ 현상이 가속화하며 전세난이 벌어질 거라는 전망도 있는데요.
3. ‘똘똘한 한 채’ 현상을 막기 위한 부동산 보유세 인상이 논의될 것으로 보여요.

📰1️⃣ 10.15 부동산 대책, 문재인 정부와 비슷하다고?

10·15 정책 발표 직후 야당과 시민단체에선 ‘문재인 정부 시즌2 아니냐’는 비판이 잇따르고 있다. 전문가들은 두 정부 부동산 정책의 방향성이 유사하지만 이재명 정부 들어 더 세진 규제가 더 빠르게 제시되고 있다고 분석했다. 다만 시장 안정화 효과가 문재인 정부와 다를지는 불투명하다고 입을 모았다.

- 한국일보 2025.10.17

✍️ 10.15 부동산 대책, 핵심 내용은

정부의 이번 규제 조치 핵심은 (1) 수도권 아파트의 갭 투자*를 전면 금지하고 (2) 대출 규제도 대폭 강화했다는 거예요. (1) 주택을 매매할 때 구청장의 허가를 받아야 하고 2년간 실거주 의무가 부과되는 ‘토지거래허가구역’을 기존 서울 강남·서초·송파·용산구 4곳에서 → 서울 25개 구 전역과 과천·광명 등 경기도 12곳 등 총 37곳으로 넓혔고요. (2) 수도권·규제지역에서 15~25억 원 주택의 대출 한도를 기존 6억 원 → 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 줄인 것.

🔎 10.15 부동산 대책, 문재인 정부와 다른 점은

이재명 정부는 부동산 정책에 있어 문재인 정부와의 차별점을 강조하고 있어요. 집값을 잡지 못한 문재인 정부의 실패를 반복하지 않겠다는 건데요. 따라서 이번 10.15 부동산 대책은 지난 6.27 대출 규제처럼 ‘더 강력한 규제’에 초점을 맞췄어요 🔥. 특정 지역을 먼저 규제하고 → 이후 규제 지역을 추가한 문재인 정부와 달리, 아예 처음부터 수도권을 통째로 규제 지역으로 지정했기 때문. 특정 지역에 규제가 적용되면 그 수요가 주변으로 이동해 그 지역의 집값이 오르는 ‘풍선효과’를 막기 위해서로 보여요. 

💡 10.15 부동산 대책, ‘문재인 정부 데자뷰’ 우려 배경은

정책의 구체적인 내용이 문재인 정부와 다르다고 해도, 장기적으로는 문재인 정부 때처럼 집값이 잡히지 않을 거라는 우려가 나와요. 결국 전세 매물이 줄어드는 ‘전세의 월세화’ 현상으로 전세난이 일어나 임차인의 주거비 부담은 늘어나고, 근본적인 대책으로 꼽히는 세제 개편안이 빠져 부동산 투자 선호도는 가라앉지 않을 거라는 분석이에요. 이게 무슨 말이냐면, 각각 아래에서 이어서 살펴볼게요 👇.

📰2️⃣ 갭 투자 막으니까 전세난 온다고?

전세 매물 감소에 따른 전셋값 상승과 함께 ‘전세의 월세화’를 가속화하는 것 아니냐는 우려의 목소리도 나온다. 이재명 정부의 첫 부동산 대책인 ‘6·27 대출 규제’ 이후 서울·수도권 아파트 전월세 가격이 심상치 않은 흐름을 보이는 가운데, 더 강도높은 대출·거래 등 규제가 나오면서 전월세시장에도 불안감이 드리워지고 있다.

- 한겨레 2025.10.16

✍️ ‘전세의 월세화’란

보증금만 맡기고 매달 월세는 내지 않는 전세 매물이 줄고, 보증금 조금 + 매달 월세를 내는 매물이 늘어나는 걸 ‘전세의 월세화’라고 불러요. 이렇게 되면 임차인은 같은 집을 구해도 매달 나가는 돈이 생겨 살림이 빠듯해지기 쉽고, 전세 매물이 줄다 보니 선택지도 적어져 유리한 조건을 고르기 어려워지는데요 😮‍💨. 전세의 월세화 현상은 점점 가속화되며, 올해 1~8월 기준 전국 주택 월세 비중은 62.2%를 차지했어요. 2021년 41%에서 3년 만에 60%를 넘긴 것.

🔎 10.15 부동산 대책으로 전세난 우려 나오는 이유는

10.15 부동산 대책은 실거주 의무를 강화해 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’를 차단하고, 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는데요 🚫. 이렇게 되면 전세 매물 자체가 적어지고, 임차인은 전세대출 한도가 줄어 예전만큼 큰 보증금을 마련하기 어려워져요. 이미 6.27 대출 규제로 집을 살 때 임차인의 전세 대출금으로 잔금을 조달하는 ‘소유권 이전부 전세자금 대출’이 금지되며 전세 매물이 줄었는데, 추가 대책으로 월세화 현상이 더 빨라질 수 있다고. 월세화 흐름 속 세입자의 주거비 부담을 줄일 추가 정책이 필요한 이유예요.

💡 ‘전세 3+3+3법’으로 전세난 우려 커지는 이유는

전세난 우려가 커지는 건 10.15 부동산 대책 때문만이 아니에요. 이른바 ‘전세 3+3+3법(전세 3년 계약에 갱신 2회, 최대 9년 거주 보장)’으로 불리는 주택임대차보호법 개정안이 발의됐는데요. 만약 해당 법안이 통과되면 한 번 전세로 나간 집이 오래 묶여 새로 시장에 나올 전세가 줄어들 수 있어요. 전세를 구한 임차인 입장에서는 최장 9년 안정적인 주거가 가능하다는 점에선 긍정적이지만, 문제는 임대인이 전세를 기피하거나 기존 전세를 월세로 돌려 실수요자들이 피해를 볼 수 있다는 거예요.

📰3️⃣ 부동산 보유세 인상, 이제 불가피하다고?

이재명 정부가 집값을 잡기 위해 부동산 세제의 전반적인 개편 작업에 시동을 걸었다. 특히 이번에는 고가의 한 채를 선호하는 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 자초한 과세 체계도 수술대에 오를 것으로 보인다. 전반적인 밑그림은 내년 6월 지방선거 이후에 발표되는 세제 개편안에 담기는 시간표가 유력해 보인다.

- 매일경제 2025.10.19

✍️ ‘똘똘한 한 채’ 현상이란

‘똘똘한 한 채’는 여러 집을 나눠 갖기보다 입지·학군·교통 등이 뛰어난 고가 핵심지 집 한 채를 갖길 선호하는 걸 말해요. 최근 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 집값 상승을 키웠다며, 보유세는 낮고 양도세는 높아 집을 ‘팔기보다 들고 있게’ 만드는 ‘매물 잠김’ 구조가 있다고 지적했어요 🔐. 미국의 재산세 1%를 언급하며 고가주택 보유 부담을 높여 이를 팔도록 유도해야 한다고 밝혔고요. 궁극적으로 집값 문제를 해결하려면 부동산 보유세를 높여 세금 구조를 개편해야 한다는 거예요. 

🔎 보유세 인상 시동, 정치권 반응은

다만 구 부총리의 발언을 두고 정치권에선 여러 반응이 나와요. 정부가 부동산 보유세 인상에 시동을 거는 한편, 여당인 더불어민주당은 신중한 반응을 보이고 있는데요. 이번 부동산 대책에 대한 여론이 좋지 않자, 내년 6.3 지방선거를 앞두고 반발이 클 수밖에 없는 세금 인상 개편안에 대해 조심스러울 수밖에 없는 것. 이재명 대통령이 대선 후보 당시 “세금으로 집값 안 잡겠다”고 밝혀왔던 것도 발목을 잡고 있어요. 야당인 국민의힘은 이 점을 지적하며 약속을 뒤집었다고 공세를 이어갔고요.

💡 부동산 세제 개편안 전망은

여당은 세제 개편이 아닌 지난 9.7 공급 대책의 후속 방안에 초점을 맞추고 있는데요. 다만 이미 정부에서 “부동산 세금 문제 개편할 거야!” 한 만큼, 내년 6.3 지방선거 이후 발표되는 세제 개편안에 관련 내용이 담길 거라는 예상이 나와요 📆. 부동산 보유세 강화와 함께, ‘똘똘한 한 채’를 장기 보유하면 세금 혜택을 받는 장기보유특별공제에 대한 개편이 필요하다는 의견도 있는데요. 문재인 정부와는 달리 거래세도 낮춰 부동산 매매를 활발하게 하겠다는 기조도 보여요. 다만 명확한 기준이 없는 만큼, 구체적인 방안이 마련되기까지는 시간이 걸릴 거라고.

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