부동산 정책

2024.5.28 ~ 2024.12.16

전세사기·가계부채, 정책의 출발점

전세사기 피해 구제, 종부세 완화, 가계부채 폭증이 동시에 터진 2024년 부동산·금융 정책의 출발선이에요

3000조 원

나라+가계 빚

61.4%

종부세 납세자 감소

2만 건+

전세사기 피해 누적

20%

PF 자기자본 목표

전세사기 피해가 2만 건을 넘어서면서 기존 특별법으로는 '보증금도 못 돌려받는다'는 비판이 쏟아졌어요. 정부는 5월 LH가 피해 주택을 매입해 10+10년 무상·저리 임대해주는 방안을 내놨고, 야당의 개정안과 맞부딪힌 끝에 8월 국회에서 여야 합의로 특별법 개정안이 통과됐어요.

같은 시기 종부세는 정반대 방향으로 움직였어요. 감세 기조 속에 2023년 귀속 종부세 납세자가 1년 만에 61% 줄었고, 정치권은 상속세까지 손보겠다며 개편에 나섰어요.

금융당국이 주담대·전세대출을 조이자 대출은 신용대출·카드론 등 2금융권으로 옮겨가는 풍선 효과가 나타났고, 부동산 개발사업(PF)의 자기자본 부족 문제까지 도마에 올랐어요. 결국 이 시기는 전세사기 구제와 세금 완화, 가계부채·PF 리스크 관리가 동시에 얽힌 '수습 국면'이었어요.

2024.6.17 ~ 2024.12.22

영끌 재점화와 대출 문턱 낮추기

전세 사기 여파와 대출 규제 전 '막차 심리'가 겹쳐 집값이 다시 뛰고, 정부의 대출 완화와 금리 인하가 이 흐름에 기름을 부었어요.

3.25%

10월 인하 기준금리

56주

서울 전셋값 연속 상승

0.32%

8월 둘째 주 서울 상승률

2억 5000만 원

신생아대출 소득기준

전세 사기로 빌라·오피스텔을 피해 아파트 전세로 수요가 몰리며 전셋값이 56주 연속 오르자, 차라리 대출받아 집을 사려는 사람이 늘었어요. 여기에 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 2단계로 대출 한도가 줄기 전에 사두려는 '영끌 막차' 심리까지 겹쳤죠.

정부는 신생아 특례대출 소득 요건을 완화하고 리츠 개발 규제를 푸는 등 시장에 우호적인 정책을 잇달아 내놨고, 서울 아파트값은 7~8월 5년 11개월 만의 최대 상승 폭을 기록했어요. 그린벨트 해제 발표조차 '집이 부족하다'는 신호로 읽히며 오히려 매수 심리를 부추겼어요.

결국 10월 11일 한국은행이 기준금리를 약 3%에서 약 3%로 내리며 긴축을 끝냈는데, 이는 가계대출 이자 부담을 줄이는 동시에 영끌족을 다시 자극할 수 있는 양날의 칼이었어요. 한은은 추가 인하는 없다며 '감당할 만큼만 빌리라'고 경고했지만, 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 등 개발 기대감까지 겹쳐 집값 상승 압력은 쉽게 꺾이지 않았어요.

2025.3.13 ~ 2025.6.27

이재명 정부 출범과 대출규제 서막

강남 규제 완화로 불붙은 집값, 새 정부는 대출 조이기로 진화에 나섰어요

2.7%

한 달간 강남 집값 상승률

88.1%

수도권 아파트 신고가 비율

1.5%p

3단계 가산금리

3~5%

수도권 주담대 한도 축소

강남 집값이 튄 건 규제가 풀렸기 때문이에요. 2월 12일 강남 아파트 291곳의 토지거래허가구역이 5년 만에 해제되자, 한 달 만에 강남 집값이 약 2% 뛰었고 서울시는 곧바로 재지정 경고에 나섰지만 이미 강남3구는 2018년 이후 최대 상승폭을 찍었어요.

4월 4일 탄핵으로 윤석열 정부가 막을 내리고 이재명 정부가 들어섰는데, 마침 부동산 시장이 얼어붙어 있던 상황이라 새 정부의 정책 방향에 관심이 쏠렸어요. 하지만 오히려 강남발 상승세가 수도권 전역으로 번지면서 6월엔 수도권 주요 아파트 약 88%가 신고가를 경신했고, 정부는 세금 규제 대신 GTX 신도시 등 공급 확대로 집값을 잡겠다는 방침을 밝혔어요.

그럼에도 집값 상승이 꺾이지 않자 금융당국은 결국 7월 1일 스트레스 DSR 3단계 시행을 예고했어요. 수도권 주담대 한도가 3~5% 줄어드는 조치인데, 시행 전 대출을 서둘러 받으려는 ‘풍선효과’로 가계대출이 오히려 급증하며 규제와 시장이 정면으로 충돌하는 국면으로 접어들었어요.

2025.6.29 ~ 2025.8.31

초고강도 대출규제, 6.27의 충격

소득·집값과 상관없이 주담대를 6억 원까지만 내주는 사상 초유의 규제, 왜 나왔고 어떤 효과를 냈을까요?

6억 원

수도권 주담대 한도

87% 감소

서울 갭투자 의심거래(6→7월

9173만 원

서울 아파트 매수가구 평균소득

0건

강남구 갭투자 의심거래(7월)

서울 아파트값이 6년 9개월 만에 최대 폭으로 오르고 가계대출이 몇 달째 늘자, 정부는 '지금 잡지 않으면 2018년 패닉바잉이 반복된다'고 판단했어요. 문재인 정부가 28번이나 대책을 내놓고도 뒷북이라는 비판을 받았던 걸 반면교사로 삼아, 이재명 정부는 취임 초부터 소득·집값과 무관하게 수도권 주담대 한도를 6억 원으로 묶고 다주택자 주담대를 아예 막는 초강수를 뒀어요.

이후 갭투자에 악용되던 조건부 전세대출과 카드론까지 규제 대상에 포함되며 대출 조이기가 전방위로 확산됐고, 서울 갭투자 의심 거래는 두 달 만에 87% 줄어 강남구는 '0건'을 기록했어요. 다만 근본 원인으로 꼽혀온 주택 공급 부족은 해결되지 않아, 전문가들은 공급 대책 없이는 효과가 오래가지 않을 거라 봤고요.

대출 문턱이 높아지자 서울 아파트를 사는 가구의 평균 연 소득은 역대 최고치로 치솟았고, 대출 상환 능력이 있는 고소득층만 '내 집 마련'이 가능해지는 구조가 굳어질 거란 우려도 나와요. 한국은행도 집값 자극을 우려해 두 달 연속 기준금리를 동결하며 규제 기조에 힘을 보탰어요.

2025.9.8 ~ 2025.10.26

9.7·10.15 대책, 공급과 규제의 이중 압박

공급 폭탄과 초강력 규제를 동시에 꺼낸 정부, 그런데 집값도 안 잡히고 여론도 흔들렸어요

135만 가구

2030년까지 공급 목표

37곳

3중 규제지역

2억~4억 원

고가주택 대출한도

2.50%

3연속 동결 기준금리

서울 집값이 좀처럼 잡히지 않자 정부는 9월 7일 LH가 직접 시행사로 나서는 공급 대책을 내놨어요. 그런데 공급 대책 발표 이후 오히려 "규제 심해지기 전에 사자"는 심리가 붙으면서 신고가 거래가 속출했고, 결국 4개월 만에 세 번째 대책까지 이어졌죠.

10월 15일 정부는 서울 전역과 경기 12곳을 3중 규제지역으로 묶고, 주택 가격별로 대출 한도를 2억~4억 원까지 낮췄어요. 문재인 정부보다 규제 강도와 속도를 훨씬 높인 '극약 처방'이었지만, 세제 개편이 빠지면서 전세의 월세화·보유세 인상 논쟁 등 '문재인 정부 시즌2' 우려가 함께 커졌어요.

규제 발표 직후 이상경 국토부 1차관의 '집값 떨어지면 그때 사라' 발언과 배우자 갭투자 의혹이 겹치며 여론이 급격히 싸늘해졌고, 결국 그는 사퇴했어요. 정책 강도는 최고조였지만 그만큼 정치적 후폭풍도 컸던 셈이에요.

2025.11.27 ~ 2025.12.17

2025년 11~12월 전개

치솟는 집값 앞에서 한국은행은 금리를 묶었고, 정부는 지방 대출 규제를 늦췄고, EU는 새 대책을 꺼냈어요

2.50%

한국 기준금리

4회 연속

금리 동결

60%

EU 10년 집값 상승률

200만 채

EU 연간 필요 주택

한국은행이 금리를 쉽게 못 내리는 이유는 간단해요. 금리를 내리면 대출이자 부담이 줄어 가계대출이 늘고, 그 돈이 다시 부동산으로 흘러들어 집값을 더 자극할 수 있거든요.

지방은 사정이 달라서, 정부는 거꾸로 대출 문턱을 낮춰줬어요. 지방 건설경기가 침체된 상황에서 스트레스 DSR 3단계를 그대로 적용하면 지방 주담대가 더 얼어붙을 수 있다는 판단에, 완화된 2단계를 내년 6월 말까지 연장한 거예요.

집값 문제는 한국만의 얘기가 아니에요. 유럽에서도 지난 10년간 집값이 60% 넘게 뛰면서 EU가 처음으로 회원국 전체를 아우르는 부동산 대책을 발표했는데요.

2026.1.21 ~ 2026.2.4

2026년 초 공급대책의 시동

집값 잡겠다던 이재명 대통령, 공급대책 발표 후 세금 규제까지 꺼내며 수위를 높였어요

6만 호

1.29 대책 공급량

2934호

내년 착공 확정분

64%

文정부 재탕 부지 비율

1월 21일 신년 기자회견에서 이재명 대통령은 세금으로 집값 잡는 건 '마지막 수단'이라며 대신 공급 확대를 예고했어요. 계속 오르는 수도권 집값 때문에 뭔가 대책이 필요하긴 한데, 문재인 정부의 세금 규제 실패를 반복하지 않겠다는 계산이었죠.

그렇게 나온 1.29 대책은 용산·과천 등 수도권 핵심지에 6만 호를 짓겠다는 내용이었지만, 절반 이상이 2030년 착공 목표에 그치고 서울시·경기 지자체가 반대 목소리를 내면서 '문재인 정부 판박이 아니냐'는 회의론이 나왔어요.

공급대책만으론 시장의 투기 심리가 안 꺾이자, 대통령은 SNS로 직접 강경 발언을 쏟아내기 시작했어요. 6월 지방선거를 앞두고 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예를 끝내고, 필요하면 세금 규제까지 쓰겠다며 입장을 선회한 거예요.

2026.3.5 ~ 2026.3.25

전쟁 선언과 다주택자 규제 강화

집값 잡겠다는 이재명 대통령, 다주택자·공직자 겨냥해 초강수 규제를 쏟아냈어요

6.8억 원

다주택자 최대 양도세

5275만 원

직장인 평균 빚

11.1%

주담대 증가율

12명

청와대 다주택 공직자

이 대통령은 '부동산이 모든 문제의 원인'이라고 볼 만큼 시장 정상화 의지가 강했고, 본인 소유 분당 아파트까지 매물로 내놓으며 다주택자 압박에 힘을 실었어요.

이런 기조는 5월 9일 양도세 중과 재개, 다주택자 대출 연장 심사 강화로 이어졌고, 급기야 부동산 정책 논의에서 다주택자 공직자를 아예 빼라는 지시까지 나왔어요. 국민의힘은 '정책 실패를 실무자에게 떠넘긴다'고 반발했지만, 민주당은 야당 대표의 다주택 보유를 역공하며 대립이 팽팽했죠.

그 결과 주택가격전망지수와 강남3구 집값이 동반 하락했지만, 규제 시행 전 '대출 막차'를 타려는 수요가 몰리며 직장인 평균 부채는 오히려 역대 최고를 기록했어요.

2026.4.16 ~ 2026.5.8

장특공제 폐지 논쟁과 세제 압박

전세는 줄고 월세는 느는 사이, 정부는 장특공제 폐지와 양도세 중과로 집을 오래 갖고만 있는 사람들에 대한 세금을 조이기 시작했어요

63%

2025년 월세 비중

40%

최대 40%까지

82.5%

3주택 이상 실효세율

1만 9000건

국회 반대 청원

전세사기 여파와 대출 규제로 전세가 줄고 월세가 늘면서, 목돈보다 꼬박꼬박 현금이 들어오는 월세를 선호하는 집주인도 많아졌어요. 그 부담은 고스란히 자산이 적은 청년층에게 쏠렸고요.

이런 가운데 이재명 대통령이 장특공제 폐지를 직접 언급하면서 논쟁에 불이 붙었어요. 장특공제는 오래 보유한 집을 팔 때 양도세를 깎아주는 제도인데, '똘똘한 한 채' 선호와 집값 상승의 원인으로 지목됐거든요.

여기에 다주택자 양도세 중과 유예까지 끝나면서 세제 압박은 더 구체화됐어요. 정부는 비거주 주택에 대한 장특공제 축소까지 추가로 검토 중이라, 앞으로 실거주 여부가 세금의 핵심 기준이 될 걸로 보여요.

2026.6.9 ~ 2026.7.21

세제개편 방향 설정과 총량규제 예고

보유세·양도세 개편부터 전세대출 규제, 가계대출 총량규제까지 부동산 관련 정책이 한꺼번에 움직인 시기예요.

1.5%

올해 대출 총량 목표

649.7조 원

5대銀 가계대출 잔액

80%

2030년 GDP 대비 부채

6억→3억 원

국민은행 주담대 한도 축소

서울 아파트값과 전셋값이 동시에 오르는데 은행 대출까지 계속 불어나자, 정부는 집값 상승의 원인으로 낮은 보유세와 과도한 전세대출을 지목했어요. 이재명 대통령이 직접 "보유세가 낮아 부동산을 많이 사도 부담이 없다", "전세대출이 집값 상승의 주된 원인"이라고 짚으면서 세제와 대출 정책 개편에 힘이 실렸어요.

정부는 양도세 장특공제 조정, 보유세 인상, 비거주 1주택자 전세대출 제한 방안을 검토하는 한편, 국토부·금융위·재경부가 차례로 토론회를 열고 23일에는 대통령 주재 대토론회까지 진행하며 여론을 수렴했어요. 세부 방안은 7월 말~8월 초 세법 개정안에 반영될 예정이었죠.

동시에 가계대출 잔액이 연간 목표치를 이미 넘어서면서, 정부가 가계대출 총량규제를 강하게 조이자 국민·우리은행 등이 주담대 한도를 대폭 낮췄어요. 실수요자까지 대출길이 막히는 부작용이 나타나며 세제 개편과 대출 규제가 동시에 시장을 압박하는 형국이 됐어요.

2026.7.23 ~ 2026.7.29

대통령 직접 등판, 국민 대토론회

대통령이 직접 나선 부동산 대토론회 이후, 세제 개편 강도를 둘러싸고 정부 안에서도 미묘한 신경전이 벌어졌어요.

193분

토론회 진행시간

140명

토론회 참석 시민

5조320억 원

장특공제 총액

78.6%

강남·용산 쏠림 비중

부동산 가격이 국민 자산에서 차지하는 비중이 계속 커지면 일본의 '잃어버린 30년' 같은 위기가 올 수 있다는 게 이 대통령의 문제의식이었어요. 그래서 시장 가격을 인위적으로 누르진 않되, 투자 목적으로 비싼 집을 산 사람에게는 그만큼 세금을 물리겠다는 방향을 재확인했어요.

이 흐름을 뒷받침하듯 임광현 국세청장은 장기보유특별공제가 서울, 그중에서도 강남3구·용산에 혜택이 몰리는 '역진적' 제도라고 직접 저격하며 개편 명분을 보탰어요. 대통령의 '똘똘한 한 채' 경고 사흘 만에 나온 발언이라 세제 개편안에 반영될지 주목받았죠.

그런데 발표를 코앞에 두고 구윤철 부총리가

2026.8.4 ~ 2026.9.16

2026 세제개편안 확정과 정치 공방

실거주자 우대, 비거주자 중과로 시작한 세제개편안이 여당 반발과 여론 악화로 줄줄이 후퇴한 이야기예요

12억 원

비거주 1주택 최종 공제액

13조 3천억 원→3조 4

5년 세수효과 변화

4개월

이형일 후보자 실거주 기간

32%

이 대통령 서울 지지율

정부는 '집은 사는 곳'이라는 원칙 아래 비거주·다주택·초고가 주택에 세금을 더 물리는 세제개편안을 내놨는데, 정작 여당인 민주당이 "불가피한 비거주 사유를 폭넓게 인정해야 한다"며 반대하고 나섰어요.

서울 부동산 민심까지 나빠지면서(이재명 대통령 서울 국정수행 긍정평가 급락) 정부는 8월 말 당정협의를 거쳐 비거주 1주택 종부세 공제 축소, ISA 혜택 축소 방안을 대거 철회하는 쪽으로 방향을 틀었고, 9월 1일 이렇게 완화된 최종안이 국무회의를 통과했어요.

그런데 최종안을 발표한 이형일 부총리 후보자 본인이 17년 보유·4개월만 거주한 비거주 1주택자였다는 사실이 드러나면서, '거주 중심 세제'라는 정책 명분이 청문회에서 정면으로 흔들렸어요.

2026.8.5 ~ 2026.8.29

8.13 공급대책과 청년 지원 패키지

수도권 23만 가구 공급과 청년 지원을 내건 8·13 대책이, 용산공원을 둘러싼 정부·서울시 갈등으로 번진 이야기예요.

23만 가구+α

수도권 추가 공급

37개월

단축 착공 기간

1만 3000가구

탄천 대안 공급

47조 8000억 원+α

금융 지원 규모

2030 지지율이 30%대까지 떨어지자 정부는 '결혼 페널티' 해소와 청년 대출 확대 카드를 먼저 꺼내 들었어요. 여기에 이재명 대통령이 직접 '부동산·주식시장 점검회의'를 주재하며 신속한 공급을 주문하면서, 8월 13일 수도권 23만 가구 공급과 청년 주거 3종 세트를 담은 대책이 나왔어요.

문제는 서울 안에 지을 땅이 마땅치 않다는 점이었어요. 정부가 대안으로 용산공원 부지를 검토하겠다고 밝히자, '20년간 지켜온 국가공원을 훼손한다'며 서울시와 용산구가 강하게 반발했어요.

오세훈 시장은 용산공원 대신 강남 탄천물재생센터 이전을 대안으로 제시했지만, 국토부와 두 차례 만나고도 접점을 찾지 못했어요. 그 와중에 여당 의원의 '폐버스 청년주택' 제안까지 논란이 되며, 청년 주거 대책을 향한 신뢰가 흔들렸어요.

2026.9.15 ~ 2026.10.7

서울 집값 '키 맞추기' 86주째, 공급도 변수로

서울 집값 상승세가 86주째 이어지는 가운데, 공급 확대를 둘러싼 움직임도 분주해졌어요

86주

서울 아파트값 연속 상승

31만 가구

2031년까지 착공 목표

4만 가구

올해 1~8월 누적 인허가

서울 집값이 계속 오르는 핵심 이유는 공급 부족 우려와 대출 규제 양극화예요. 강남3구·용산은 규제로 눌렸지만, 규제가 덜한 외곽 지역으로 수요가 옮겨가며 '키 맞추기' 현상이 심해지고 있어요.

이런 상황에서 정부는 '주거안정플랜'과 농지 전수조사 등으로 공급·투기 억제에 나섰고, 오세훈 서울시장도 취임 100일 간담회에서 2031년까지 31만 가구 착공 목표를 재확인했어요. 다만 오 시장은 목표 달성이 '노력 여하에 달렸다'며 정부에 재개발·재건축 규제 완화를 요구했어요.

토지거래허가구역 유예 연장을 두고 여야 갈등도 여전해서, 공급 확대와 규제 완화 속도가 앞으로 집값 흐름을 가를 변수예요.

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