채상욱님의 '소름공식'으로 아파트 적정가격 구하기 오늘은 채상욱님의 '소름공식'을 활용해 아파트의 적정가격을 구해보고자 합니다. 이 글 내용의 저작권은 모두 채상욱 애널리스트에게 있으며, 이슈가 될 경우 바로 삭제될 수 있고, 이 글로 저는 영리를 취하지 않겠습니다. 그동안은 집의 가격을 2가지로 봤었습니다. 우리의 소득 수준 대비 집 가격이 어떤지 상대적으로 보고 시기 간 격차를 비교하는 법과 아파트가 가진 땅의 가격을 계산하고 나머지 차액을 어떻게 볼 것이냐를 가지고 생각했었지요. 전자는 상대가격이라서 문제였고, 후자는 차액을 어떻게 계산할지가 애매한 부분이 있었는데요. 채상욱님은 '사용가치'에 무게를 두어 결론을 내리셨습니다. 결국 아파트의 소유권이라는 것은 사용 및 수익권에 처분권을 더한 것이라고 보는 것이고요. 순수한 사용권을 얻기 위해 지불하는 '월세'가 아파트의 실질적인 현재의 사용 가치인 '입지'와 '상품가치'를 대변한다고 보는 것(그러니까 미래가치를 고려하지는 않는다는 것)이고, 거기에 월세 증가율 = 금리의 변동폭이라고 보면 실제적인 경제적 상황 변동을 고려한 현금흐름을 계산할 수 있다고 보는 것입니다. 처분권은 매매가를 말하는데, 거기에는 미래가치가 어느정도 더해진다고 보는 것이구요. 복잡한 이야기고 구체적인 계산은 책을 구매해서 보셔야 하니, 생략하고 결론적으로 서울 아파트를 기준으로 우선 전세가에 2.3배를 곱해 구한 총 현금흐름에서 앞으로의 공사비를 빼주면 적정가격이라고 볼 수 있습니다. 공사비만 생각하면 평당 가격을 641만원 (기본형 건축비) 정도로 잡고, 간접비용을 직접비의 30%라고 두고보면, 해당가격에 1.3을 곱해 총 현금흐름에서 빼주면 되겠습니다. 책에서는 이마저도 계산이 애매하면 전세가격의 0.45배로 계산해도 좋다고 하고 있고요! 그럼 예를 들어 마포구 염리동에 있는 '염리상록'이라는 단지의 26평을 이 공식으로 계산해보겠습니다. 최근 평균 전세가 4억이니까, 4*2.3=9.2억이고, 여기서 건축비를 4*0.45=1.8억으로 계산해서 빼주면, 적정가격은 7.4억으로 계산되는 것을 알 수 있습니다. 그러니까 이 가격 밑이면 매수해도 안전하다는 이야기겠죠. 물론 이 계산식이 절대값으로 무조건 정답이 될 수는 없겠습니다만, 충분히 참고할 만한 기준으로 활용해도 좋을 것 같습니다.