초보를 위한 부동산 속성 강의 (feat. 마용성)
저번에는 왕초보를
위한 속성 강의를
정리했다고 하면,
이제는 왕초보를 벗어나
정확히 어떤 아파트를
살지 고민하는 사람을
위해서 준비해봤다.
사실 이 생각을 하게 된
계기가 있었는데,
바로 이 이미지다.
요새 강남은 엄두도
내기가 어려운 상황이라
'마용성' (마포구, 용산구, 성동구)
의 인기가 대단하다보니
가격이 생각보다 빠르게
올라온 것이 사실이고,
그래서 이렇게
덜 올라온 아파트에
대해서 조사를 해온 것
아시는 분들은 아시겠지만,
소심좌가 적극적으로
추천했던 단지도 있는데,
아직도 고점에
도달하지 못했으니...
여전히 유효한 게
아닌가 싶은 생각과
너무 오래 걸릴 녀석들을
짚은 것은 아닐까 생각도 ㅎㅎ
아무튼 저 이미지를 통해
느껴야 하는 것은,
저 중에 어디를 사야겠다...
가 되면 안되고,
저 접근방식 자체에
의의를 두어야 한다는 것!
이 접근 방식은
다음과 같은 순서로
해보면 좋을듯
1. 우선 원하는 지역에서 덜 오른 곳 찾기
이건 사실 절대적인
개념이 아니고,
변수도 많기는 하지만,
어쨌거나 그래도
비교적 합리적으로
할 수 있는 선택이라 하면
전고점 대비 얼마나
오를 곳이 남아있냐에
대한 것이 될 거다.
물론 저번에 언급했듯,
금융비용이 과거보다
많이 올랐기에
80~90% 수준이어도
고점에 닿았다고
볼 수도 있기는 하지만,
그럼에도 상대적으로
덜 오른 곳을 이 기준으로
찾는 게 필요하다.
2. 이유를 추정하기
예시가 하나 필요하다.
위의 리스트에서는
'염리삼성래미안'이
가장 적합해보인다.
염리삼성래미안은
왜 마프자, 마래푸 등
주변 단지를 따라가지 못했는지
이유를 파악해야 한다.
어? 근데 생각해보면
바로 옆에 있는
마포자이더센트리지랑
염리상록도 비슷한 것 같다.
아니 다시 생각해보니
마포자이더센트리지가
움직임이 조금 더 빨랐던 거 같기도
하다는 생각이 든다.
그렇게 비교를 하다보면
몇가지 가설이 생긴다.
a. 구축이라서
b. 세대수(거래량) 적어서
c. 입지가 약간 덜 좋아서
3. 이유를 확인하기
그러면 각 가설이
다른 지역에서도
유의미했는지를 같이
확인해보면 좋겠다.
a. 구축이라서
이건 명백하다.
이번 장에서 전반적으로
구축의 반응이 더 늦었고
신축, 준신축
선호현상이 짙어졌다.
건축비를 이유로
이야기하는 경우도 많고
애당초 투자자가 움직이지
못했기 때문에
돈 많은 실거주자들 중심의
시장이라서 그렇다는
해석이 있었다.
실제 대른 지역도 비슷한
경향성을 보인다.
그러면 이 이유는 유효하다.
b. 세대수(거래량) 적어서
이것도 항상 자주
하던 이야기다.
환금성이랑도 연결이
되기 때문에 동일 조건이라면
1,000세대 이상을
선호하는 경우가 많다.
염리삼성래미안은
세대수도 적고,
세대수 대비 엄청
저조한 것은 아니지만
거래량이 크지 않은
단지인 것은 분명하다.
c. 입지가 덜 좋아서
이것도 이슈가
될 수 있기는 하다.
상대적으로 역에서 멀고
옆에 개발구역이 아직
개발되지 않았다.
초등학교도 상대적으로
덜 선호되는 곳에 배정된다.
주변 인프라는 많지만
단지 내 인프라는
상대적으로 적다.
4. 그 이유가 개선될 수 있는지 확인
각 이유가 어느정도
합당하고 다른 지역에서도
비슷하게 움직인다면,
그 부분이 개선될 수
있는지를 확인해야 한다.
본 케이스의 경우
a.
시장이 좋아지면
온기는 당연히 구축으로
퍼질 수 밖에 없다.
b.
이 부분은 다소 해결이
어려운 상황이다.
c.
실거주를 동반한 투자로
접근하는 최대 기간인
10년을 두고봤을 때
그래도 10년 안에
개선의 움직임 정도는
기대할 수 있을 거 같아서
그에 따른 심리 개선은
기대해볼만하다.
5. + 아직 이슈는 되지 않은 '가능성' 찾기
마지막으로 덜 오른
이유 말고 앞으로 업사이드가
더 높아질만한 이슈는
없을지 고민해보면 좋다.
해당 단지에서는 해당이
안되는 요소일수도 있으나,
가령 용적률이 더 풀릴만한
요소가 있다던가
개발이 집중되어 앞으로
더 진행될만한 위치에 있는
단지라면 당연히 가점이 생기는 법
물론 여전히 투박하고
더 공부하신 분들 입장에서
답답한 이야기일 수 있지만,
속성으로 왕초보 탈출에
저번에 성공했다면,
초보 탈출은 이정도
내용만으로도 충분하지
않을까 생각한다.