저번에는 왕초보를

위한 속성 강의를

정리했다고 하면,

​

이제는 왕초보를 벗어나

정확히 어떤 아파트를

살지 고민하는 사람을

위해서 준비해봤다.

​

사실 이 생각을 하게 된

계기가 있었는데,

바로 이 이미지다.

​

요새 강남은 엄두도

내기가 어려운 상황이라

'마용성' (마포구, 용산구, 성동구)

의 인기가 대단하다보니

​

가격이 생각보다 빠르게

올라온 것이 사실이고,

​

그래서 이렇게

덜 올라온 아파트에

대해서 조사를 해온 것

​

아시는 분들은 아시겠지만,

소심좌가 적극적으로

추천했던 단지도 있는데,

아직도 고점에

도달하지 못했으니...

​

여전히 유효한 게

아닌가 싶은 생각과

​

너무 오래 걸릴 녀석들을

짚은 것은 아닐까 생각도 ㅎㅎ

​

아무튼 저 이미지를 통해

느껴야 하는 것은,

​

저 중에 어디를 사야겠다...

가 되면 안되고,

​

저 접근방식 자체에

의의를 두어야 한다는 것!

​

이 접근 방식은

다음과 같은 순서로

해보면 좋을듯

​

1. 우선 원하는 지역에서 덜 오른 곳 찾기

이건 사실 절대적인

개념이 아니고,

​

변수도 많기는 하지만,

어쨌거나 그래도

비교적 합리적으로

할 수 있는 선택이라 하면

​

전고점 대비 얼마나

오를 곳이 남아있냐에

대한 것이 될 거다.

​

물론 저번에 언급했듯,

금융비용이 과거보다

많이 올랐기에

​

80~90% 수준이어도

고점에 닿았다고

볼 수도 있기는 하지만,

​

그럼에도 상대적으로

덜 오른 곳을 이 기준으로

찾는 게 필요하다.

2. 이유를 추정하기

예시가 하나 필요하다.

​

위의 리스트에서는

'염리삼성래미안'이

가장 적합해보인다.

염리삼성래미안은

왜 마프자, 마래푸 등

주변 단지를 따라가지 못했는지

이유를 파악해야 한다.

​

어? 근데 생각해보면

바로 옆에 있는

마포자이더센트리지랑

염리상록도 비슷한 것 같다.

​

아니 다시 생각해보니

마포자이더센트리지가

움직임이 조금 더 빨랐던 거 같기도

하다는 생각이 든다.

​

그렇게 비교를 하다보면

몇가지 가설이 생긴다.

​

a. 구축이라서

b. 세대수(거래량) 적어서

c. 입지가 약간 덜 좋아서

3. 이유를 확인하기

그러면 각 가설이

다른 지역에서도

유의미했는지를 같이

확인해보면 좋겠다.

​

a. 구축이라서

​

이건 명백하다.

이번 장에서 전반적으로

구축의 반응이 더 늦었고

​

신축, 준신축

선호현상이 짙어졌다.

​

건축비를 이유로

이야기하는 경우도 많고

​

애당초 투자자가 움직이지

못했기 때문에

​

돈 많은 실거주자들 중심의

시장이라서 그렇다는

해석이 있었다.

​

실제 대른 지역도 비슷한

경향성을 보인다.

​

그러면 이 이유는 유효하다.

​

b. 세대수(거래량) 적어서

​

이것도 항상 자주

하던 이야기다.

​

환금성이랑도 연결이

되기 때문에 동일 조건이라면

1,000세대 이상을

선호하는 경우가 많다.

​

염리삼성래미안은

세대수도 적고,

세대수 대비 엄청

저조한 것은 아니지만

​

거래량이 크지 않은

단지인 것은 분명하다.

​

c. 입지가 덜 좋아서

​

이것도 이슈가

될 수 있기는 하다.

​

상대적으로 역에서 멀고

​

옆에 개발구역이 아직

개발되지 않았다.

​

초등학교도 상대적으로

덜 선호되는 곳에 배정된다.

​

주변 인프라는 많지만

단지 내 인프라는

상대적으로 적다.

4. 그 이유가 개선될 수 있는지 확인

각 이유가 어느정도

합당하고 다른 지역에서도

비슷하게 움직인다면,

​

그 부분이 개선될 수

있는지를 확인해야 한다.

​

본 케이스의 경우

​

a.

시장이 좋아지면

온기는 당연히 구축으로

퍼질 수 밖에 없다.

​

b.

이 부분은 다소 해결이

어려운 상황이다.

​

c.

실거주를 동반한 투자로

접근하는 최대 기간인

10년을 두고봤을 때

​

그래도 10년 안에

개선의 움직임 정도는

기대할 수 있을 거 같아서

​

그에 따른 심리 개선은

기대해볼만하다.

​

5. + 아직 이슈는 되지 않은 '가능성' 찾기

마지막으로 덜 오른

이유 말고 앞으로 업사이드가

더 높아질만한 이슈는

없을지 고민해보면 좋다.

​

해당 단지에서는 해당이

안되는 요소일수도 있으나,

​

가령 용적률이 더 풀릴만한

요소가 있다던가

​

개발이 집중되어 앞으로

더 진행될만한 위치에 있는

단지라면 당연히 가점이 생기는 법

​

물론 여전히 투박하고

더 공부하신 분들 입장에서

답답한 이야기일 수 있지만,

​

속성으로 왕초보 탈출에

저번에 성공했다면,

초보 탈출은 이정도

내용만으로도 충분하지

않을까 생각한다.

​