Point #1: 계약 전 챙겨야 할 것

(1) 주택 시세와 적정 보증금 확인하기 

가장 먼저 해야 할 일은 원하는 주택의 정확한 시세를 파악하고 → 보증금이 적절하게 잡혀 있는지 확인하는 거예요. 집의 매매가에서 전세가(=전세 보증금)가 차지하는 비율을 ‘전세가율’이라고 하는데요. 전세가율이 80%를 넘으면 위험해요. 전세가가 매매가에 바싹 다가간 경우를 ‘깡통전세’라고 하는데요. 이 경우 자기 돈 없이 보증금으로 집을 사는 ‘갭투기’가 일어나고 → 전세가가 떨어지면 보증금을 돌려주지 못하는 전세사기로 이어질 수 있어요. 시세 조회는 국토교통부 실거래가 공개 시스템, ‘안심전세’ 앱을 통해 할 수 있어요. 공인중개사 사무소에 문의할 수도 있고요.

(2) 등기사항증명서(등기부등본) 확인하기

일명 ‘등기부등본’으로 많이 부르는데요. 등기부등본에는 이 집의 주소·면적 등의 현황과 집주인(임대인)이 누구인지, 이미 잡혀 있는 빚(근저당 등)이 있는지 등 해당 집에 대한 권리관계가 적혀 있어요. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구에서 각각 아래의 사항을 확인하면 돼요: 

• 표제부: 표제부에 적힌 주소와 계약서상 주소가 일치하는지 확인해요.

• 갑구: 소유권에 대한 권리가 적혀 있어요. 소유자의 이름, 주민등록번호와 계약하려는 임대인의 인적 사항이 같은지 확인해요. 압류, 가압류, 신탁 등 소유권 제한사항이 있다면 계약에 주의해야 해요.

• 을구: 소유권 이외의 권리를 볼 수 있는 항목이에요. 저당권·근저당권*, 전세권 등을 확인할 수 있어요. 집주인이 누군가의 보증금을 돌려주지 않아 임차권이 설정돼 있는지 살펴볼 수 있어요.

만약 임대인이 돈 문제로 집을 잃게 되면, 세입자(임차인)는 보증금을 돌려받는 순서에서 밀릴 수 있어요. 그래서 계약 전엔 반드시 등기부등본을 확인해야 해요. 내 보증금보다 우선순위로 잡혀 있는 권리가 무엇인지, 그 금액은 얼마인지 따져봐야 하는 것. 등기부등본은 인터넷등기소에서 열람·발급할 수 있어요.

(3) 등기부등본에 없는 선순위 채권 확인하기

선순위 채권이라는 건 먼저 변제해야 할 빚을 가리켜요. 만약 집이 경매로 넘어갈 경우 내가 보증금을 돌려받을 순서보다 먼저 처리해야 할 빚이 있는지 살펴보는 건데요. 국세·지방세, 근저당권 등이 먼저 변제되고 남은 금액으로 보증금이 처리돼요. 이런 게 많은 집은 유사시 보증금을 돌려받기 힘든 것. 등기부등본 외 아래의 사항을 체크해요:

• 나 말고 누가 더 있나?: 경쟁 임차인이 있는지는 확정일자 부여 현황을 통해 확인할 수 있어요. 해당 주택의 세대주·동거인 등은 전입세대 확인서로 확인할 수 있고요. 둘 다 주민센터에서 발급받을 수 있어요. 

• 세금 많이 밀렸나?: 종합소득세·법인세 등 국세를 밀린 게 있는지 보는 게 국세 완납 증명서예요. 세무서 또는 홈택스에서 확인할 수 있어요. 재산세·자동차세 등을 확인하는 지방세 완납 증명서는 주민센터나 위택스에서 볼 수 있어요.

(4) 건축물대장 + 건축물 현황도 확인하기

건물의 법적·물리적 상태를 확인하는 과정이에요. 

• 건축물대장에 ‘위반건축물’이라고 쓰여 있거나 위반 사실이 적혀 있는 경우 해당 건물 계약은 피하는 게 좋아요. 승인 없이 몰래 개조한 집 같은 경우인데요. 철거 명령이 내려지거나 과태료를 내야 할 수 있어요. 건축물대장은 정부24에서 주소를 입력해 열람·발급할 수 있어요.

• 건축물 현황도는 ‘세움터’에서 볼 수 있는데요. 건물 구조·면적 등 도면이 실제 현장과 일치하는지 확인하는 거예요. 불일치하는 경우 전세보증보험 가입이나 보증금 보호에 어려움을 겪을 수 있어요.

(5) 전세보증보험 가입 가능한지 확인하기

전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG)∙한국주택금융공사(HF)∙서울보증보험(SGI) 같은 보증기관이 “집주인이 보증금을 제때 안 돌려주면 우리가 대신 갚을게!” 약속(=보증)하는 건데요. 전세가율이 높은지, 위법건축물인지, 선순위 채권이 많은지 등을 따져 전세보증보험 가입 가능 여부를 심사해요. 해당 주택에 대해 각각 홈페이지에서 주소 입력 등을 통해 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해봐요. 전화 문의도 가능해요.

Point #2: 계약할 때 챙겨야 할 것 

(1) 제대로 등록된 공인중개사인지 확인하기

계약할 때는 먼저 해당 공인중개사가 믿을 만한지부터 확인하는 게 좋아요. 공인중개사사무소에 중개사 자격증·사업자 등록증이 게시돼 있는지 살펴봐요. ‘브이월드 디지털 트윈국토’에서도 조회할 수 있고요. 서울시 부동산정보포털을 통해서도 확인할 수 있어요. 

(2) 임대인이랑 계약하는 사람이랑 맞는지 확인하기

타인이 임대인 행세를 하며 사기를 벌이는 경우가 있어 임대인이 계약자가 맞는지 잘 확인해야 해요. 주민등록증·여권의 경우 정부24 또는 전화(국번 없이 1382)로 주민번호·여권번호랑 발급일을 조회해 진위를 확인할 수 있어요. 운전면허증의 경우 도로교통공단 안전운전 통합민원에서 면허번호와 식별번호를 입력하면 되고요.

만약 대리인 계약 시에는 위임장 원본, 위임자 인감증명서(본인 발급 3개월 이내), 위임자·대리인 신분증을 확인해야 해요. 정부24에서 인감증명서 번호를 조회해 검증하는 것도 추천해요.

(3) 계약서는 주택임대차표준 계약서 사용을 권장해요

계약서는 임대인과 임차인의 권리·의무를 문서로 딱 적어놓은 것이기 때문에 잘 확인하고 작성해야 하는데요. 법무부에서 제공하는 주택 임대차표준계약서가 주택임대차보호법 등을 잘 반영하고 있어 공정하다는 평가를 받아요. 한국공인중개사협회에서 제공하는 표준임대차계약서를 사용해도 좋아요.

(4) 특약까지 챙기는 게 진짜 계약서예요

특약은 임대인과 임차인이 별도로 합의한 조건을 적는 거라, 계약서 본문 못지않게 신경 써서 봐야 해요. 두루뭉술하게 적힌 부분이 있다면 명확히 범위를 확인해 반영하는 게 좋고요. 전월세 계약할 때 상황에 따라 임차인 입장에서 챙기면 좋을 특약도 몇 가지 소개해요:

• 대출 불가 판정 시 본 계약은 무효로 하며 계약금 전액을 반환한다.

• 임차인의 임대 여부와 관계없이 계약 만료일에 따라 보증금을 즉시 반환한다.

• 계약 후 없던 근저당이나 임대인의 세금 체납 사실이 발견되면 계약을 해지하고 보증금을 반환한다.

• 전세보증보험 가입에 임대인은 적극 협조하며, 하자 등으로 불가 시 계약을 해지하고 보증금을 반환한다.

• 임대인은 임차인의 확정일자 및 전입신고 다음날까지 근저당권, 담보권, 전세권, 소유권 이전 등 권리관계를 유지하고 위반 시 계약을 해지하고 보증금을 반환한다.

Point #3: 계약 후 챙겨야 할 것

계약을 했다면 임차인 권리를 보호받기 위해 챙겨야 할 것들이 있어요. 먼저 전입신고와 확정일자인데요. 전입신고는 새 주소로 주민등록을 옮기는 절차로, 주민센터 또는 정부24에서 할 수 있어요. 확정일자는 계약서에 날짜 도장을 찍어 계약이 언제 체결됐는지 인정받는 건데요. 주민센터나 법원 등기소(인터넷등기소 포함)에서 받을 수 있어요. 전입신고랑 확정일자 모두 계약서를 첨부해야 해요. 이 두 가지를 모두 갖춰야, 집에 문제가 생겼을 때 보증금을 먼저 돌려받을 권리(=우선변제권)가 생겨요. 

이 외에도 보증금 6000만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약은 계약일로부터 30일 이내에 정부24 또는 주민센터에서 주택임대차계약 신고를 해야 하는데요. 이걸 하면 확정일자는 자동으로 같이 돼요.

확정일자는 계약서 작성 후 즉시 할 수 있고요. 전입신고는 잔금을 치르고 입주 당일에 할 수 있어요. 주택임대차계약 신고도 잔금을 치르고 입주 당일에 할 수 있어요. 계약을 마친 뒤에는 보증금을 100% 돌려받기 위해 전세보증보험에 가입하는 게 안전해요.

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