“그 이슈, 다른 사람들은 어떻게 생각할까?”
피자스테이션에 오신 것을 환영합니다! 🍕
뉴닉이 준비한 따끈따끈 이슈 도우에
뉴니커가 얹은 다채로운 의견 토핑을 맛봐요.
한 판 뚝딱 해치우면,
 “그 이슈, 이렇게 생각해!” 말하는 나를 발견할 거예요.

뉴닉이 준비한 오늘의 피자, 같이 살펴볼까요?

뉴니커, 신이 나타나 마술봉을 쥐여주고 “전세제도 살릴지 말지 결정해!” 하면 어떡할래요? 뭐 그런 걸 물어보냐고요? 전세제도 폐지를 두고 요즘 말이 많거든요. 전세사기 문제가 심각하자 원희룡 국토교통부 장관은 “전세제도가 수명을 다했다”라고까지 말했고요. 그 이유로 “전세는 집주인이 세입자에게 목돈을 빌린 것인데 들어올 사람이 없다고 못 돌려준다, 갚을 생각을 안 한다는 게 황당한 이야기”라고 했고요. 전세제도 역사상 이런 말까지 나온 건 처음인데요. 이에 ‘집주인의 갭투기로 악용되는 전세제도 없애야 한다’ vs. ‘전세 없어지면 내 집 마련 꿈도 못 꾸고 월세 부담에 허덕인다’는 토론도 벌어져요. 이러한 ‘전세제도’에 대한 뉴니커 생각은 어떤가요?

5월 22일부터 23일까지, 이틀 동안 1506명의 뉴니커가 전세제도에 관한 의견과 궁금증을 남겨줬어요. 오늘은 이를 싹 모아서 구운 따끈따끈한 피자 확인해봐요!

오늘의 피자

1. 전세제도, 정확히 뭐고 언제부터 왜 생겨났는지 알아봐요.
2. 전세제도에 대해 뉴니커들은 어떻게 생각하는지 살펴봐요 🍕.
3. 전세제도에 대해 전문가들은 어떻게 생각하는지, 해외에도 있는지 챙겨봐요.

전세제도, 정확히 뭐야?

세입자가 집주인에게 보증금을 내고 계약 기간 동안 머물러 사는 제도예요. 전세보증금은 보통 집값의 50~80%인데요. 세입자는 직접 사기엔 비싼 집에서 비교적 적은 돈으로 거주할 수 있고, 무엇보다 달마다 월세로 나가는 돈이 없어요. 이에 전셋집에 살며 내 집 마련에 필요한 돈을 모으는 게 우리나라의 ‘주거 사다리’로 여겨져요(월세 → 전세 → 내 집 마련). 집주인은 집을 빌려주는 대가로 이자 없이 대출을 받은 거나 마찬가지예요. 전세보증금이라는 목돈을 사업 등에 투자하거나, 또 다른 집을 장만하는 자금으로 쓸 수 있어요.

전세제도 언제 어떻게 생겼어?

전세제도의 기원은 보통 고려시대 ‘전당’이라는 제도로 봐요. 논밭을 담보로 돈을 빌려주고 그 논밭에서 수확한 농작물을 이자로 받던 건데요. 조선시대 후기 들어 도시에 사람이 몰리자 오늘날처럼 집을 빌리는 ‘가사전당’이 생겼어요. 1910년 조선 통감부의 문서에도 전세에 대한 기록을 찾아볼 수 있고요. 

전세제도가 현대에서 일반적인 거주 방식으로 자리 잡은 건 1970년대 들어서예요. 광복 후 해외 동포가 돌아오고, 한국전쟁으로 건물 등도 무너지며 집이 부족해지는데요. 산업화·도시화를 거치며 서울로 사람들이 몰려들며 주거난이 더 심해졌어요. 이런 상황에서 전세가 국민, 집주인, 건설사, 정부의 이해관계를 만족시킨 것:

• 국민: 집 살 돈은 없는데 집값의 절반 정도만 내면 빌려 살 수 있다고? 전세로 가즈아!

• 집주인: 전세보증금으로 목돈을 마련할 수 있네? 집 전세로 내놓고 다른 집에도 투자해야지!

• 건설사: 와, 전세보증금으로 투자금 만든 사람들 덕에 집 잘 나가네? 많이 짓고 많이 팔자!

• 정부: 전세로 주거난도 해결할 수 있고, 건설 경기 키우면 경제 성장에도 좋으니 일석이조네? 전세 팍팍 밀어주자!

여기에 1981년 주택임대차보호법이 생기면서 전세제도가 지금 같은 모습을 갖추게 됐고요. 

전세제도와 전세사기, 어떻게 관련 있어?

전세제도 등 기존 부동산 정책이 지닌 문제가 → 역전세·깡통전세 등 부실한 전세 계약을 낳고 → 이 때문에 전세 관련 사고가 자주 일어나게 됐다는 지적이 많아요. 

문제의 원인으로 가장 많이 지목되는 건 전세대출제도예요. 낮은 금리로 전세가의 최대 90%까지 대출을 해주다 보니 전세가가 크게 올라 역전세·깡통전세를 불렀다는 것. 전월세상한제, 계약갱신청구권제도 등 임대차 3법도 전세 매물을 줄이고 전세가를 올려 전세사기가 생기는 데 영향을 미쳤다는 지적이 있고요. 역전세·깡통전세가 전세사기로 이어지는 이유는 뭐냐면:

• 역전세: 집의 전세가(=전세보증금)가 매매가(=사고팔 때의 집값)보다 높아진 경우예요. 집주인은 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워 전세사기로 이어질 수 있어요.

• 깡통전세: 전세가가 매매가에 바싹 다가간 경우예요. 전세가와 매매가가 별 차이 없어 전세를 끼고 집을 사는 갭투기의 대상이 되고요. 빌라 전세사기 사건도 일당들이 갭투기로 깡통주택을 왕창 사들였다가 세입자들에게 보증금을 돌려주지 않아 벌어진 일이에요.

역전세·깡통주택으로 인한 전세사기가 늘어난 데에는 금리가 오른 것도 한몫했어요. 코로나19가 한창일 땐 금리가 낮았는데, 지난해부터  금리가 다시 올랐잖아요. 그러자 대출 이자 부담이 커졌고, 대출 안 끼고 집 사는 사람은 거의 없다 보니 집을 사려는 사람이 줄었어요. 이에 매매가가 떨어지면서 역전세·깡통전세가 더 흔해졌고요.

🍕유지해야 해 (52.5%, 791명) 🔴

“전세마저 없애버리면 내 집 마련의 꿈은 너무 오래 걸릴 거야.”
주거비 부담을 이유로 전세제도를 유지해야 한다는 의견이 많았어요. 매달 월세를 내지 않고 전세로 살며 목돈을 모으는 게 내 집 마련에 큰 도움이 된다는 거예요. 전세제도가 없다면 매달 월세를 내야 하는데, 그래선 내 집 마련을 할 수 있을지 모르겠다는 뉴니커도 있었고요. 전세자금대출 등 주거지원 혜택이 가장 큰 것도 전세라는 지적도 있었어요. 그밖에 전세라는 선택지가 사라지면 월세 가격이 크게 오를 거라고 한 뉴니커도 있었어요.

“전세 자체는 매우 좋은 제도야. 악용하는 사람들이 문제지.” 
제도 자체를 없앨 게 아니라 해당 제도를 잘 운영할 수 있도록 수정해야 한다고 지적한 뉴니커도 많았어요. 전세제도 자체는 서민의 주거를 지원하는 좋은 제도라는 것. 이에 집주인이 제도를 악용할 수 없도록 하거나, 세입자가 전세보증보험을 필수로 들게 하는 등 임대차법을 전반적으로 고쳐야 한다는 거에요. 나쁜 집주인을 처벌하거나 감독할 규정도 꼼꼼히 만들고요. 

“억지로 없애는 건 아니야. 시장의 원리에 맡겨야 해.”
인위적으로 제도를 없앨 게 아니라 시장의 선택에 맡겨야 한다는 의견도 있었어요. 수요가 있으니 전세가 있다는 건데요. 아파트를 바로 구입할 수 없는 사람이 전세로 들어가 살거나, 집주인이 전세금으로 재테크를 하는 등 전세를 요긴하게 이용하는 경우도 많다는 것. 그런데 정부가 나서서 제도를 없애면 또 다른 부작용이 생길 거라고 지적했어요.

🍕폐지해야 해 (29.7%, 447명) 🔵

“뭘 믿고 개인에게 큰돈을 맡길 수 있어? 리스크가 너무 큰 이상한 제도야.”
전세제도를 폐지해야 한다는 이유로 큰 금액의 보증금을 개인에게 그냥 맡기는 게 너무 리스크가 크다는 의견이 많았어요. 집주인에 대한 어떤 검증도 없고, 나중에 무조건 돌려주도록 법으로 보장하고 있지도 않은데 뭘 믿고 보증금을 맡기냐는 거예요. 계약 기간이 끝나고 다음 세입자가 집주인한테 보증금을 줘야 세입자가 자기 보증금을 받는 것도 이상한 구조라고 지적했고요. 이 때문에 보증사고는 전부터 늘 있어 왔다고 말해요. 특히 요즘 전세사기 사건으로 전세에 대한 신뢰가 뚝 떨어져 제도의 수명이 다한 거 같다는 뉴니커도 있었어요. 

“전세제도가 있어서 갭투기가 생긴 거라고 생각해.”
전세제도는 투기용으로 전락했다는 지적도 많았어요. 원래도 보증금을 투자 목적으로 굴리는 데서 전세가 탄생한 거라 어쩔 수 없는 결과라고 했는데요. 전세대출 등 전세제도의 구멍 때문에 전세사기 일당이 수천 채 규모로 갭투기에 나설 수 있었다고 지적하기도 했어요. 이 밖에도 전세보증보험을 통해 세입자의 보증금을 보장한다고 해도, 결국 나라 세금으로 충당하는 거라 문제라고 했고요. 아무리 제도를 고친들 요리조리 편법을 찾아내는 사람은 꼭 생길 거라고 본 뉴니커도 있었어요. 

“전세 말고 다른 길로 내 집을 가질 수 있는 환경을 만들어줬으면 해.” 
정부가 매매·월세 등에 대한 지원을 늘려주길 기대한 뉴니커도 있었어요. 전세대출 대신 주택담보대출 등 집을 직접 사는 걸 지원해달라는 거에요. 전세제도는 계속 문제가 될 것 같으니 합리적인 비용으로 월세에서 살 방안을 찾아야 한다는 지적도 있었고요.

🍕이런 것도 같이 생각해보자 🟡

뉴니커들이 함께 고민해보자며 던져준 질문에는 이런 것도 있었어요:

• 집주인이 전세보증금으로 무리하게 투자하는 것에 대해 제재가 없는 게 문제인 것 같아.

• 개인끼리 거래하는 전세제도는 점진적으로 폐지하고 공공임대 등 나라가 관리하는 전세만 남겨서 고쳐가면 좋을 것 같아. 

• 전세 집주인을 좀 더 까다롭게 확인하는 절차가 필요할 거 같아.

• 반전세, 주세 등 다양한 임대차계약이 활성화돼 세입자의 선택권이 넓어졌으면 좋겠어. 

• 전세 구할 때 다른 뉴니커의 기준이 궁금해. 

전세제도에 대한 전문가 의견은 어때?

전세제도를 없애야 하는지, 없앨 순 있는지에 대해선 회의적이에요. 매달 월세를 지출하기보다 전셋집에 사는 게 유리하다고 생각하는 세입자가 많기 때문. 시장에서 자연히 전세가 사라지면 모를까, 정부가 나서서 없애려고 하면 서민 주거 사다리가 끊기는 등 부작용이 생길 거라는 것. 하지만 전세사기나 전세 기피 현상 등을 해결하기 위해서는 전세제도를 하루빨리 뜯어고쳐야 한다고 말해요.

전세 말고도 서민의 주거 선택지를 넓혀줄 수 있도록 정책을 바꿔야 한다는 데 동의해요. 당장 전세가 없어지면 서민들은 ‘비싼 월세를 주고 살아야 하나?’ 걱정하잖아요. 그러니 월세 거주에 대한 지원을 강화하는 등 이런 부담을 덜어주는 거예요. 

궁극적으로는 전세제도에만 신경 쓸 게 아니라 서민들이 내 집을 마련할 방법을 마련해야 한다고 입을 모아요. 대표적인 것이 다른 선진국처럼 집을 살 때 그 집을 담보로 오랫동안 싼 이자로 돈을 빌려주는 모기지론 등인데요. 세입자가 전세 살던 집을 사들이면 취득세를 덜어준다든지, 이런 집을 팔 때 집주인의 양도소득세를 덜어준다든지 하는 방법도 입에 올라요. 공공 주택을 늘려야 한다는 지적도 있고요. 

정부는 어떻게 할 거래? 

올해 하반기부터 전세제도를 고치기 위한 논의를 이어가려 하는데요. 많이 얘기되는 건 ‘에스크로제도’예요. 전세보증금을 금융회사에 맡겨 나중에 안전하게 돌려받을 수 있게 보장하는 건데요. 금융회사는 이 에스크로 계정에서 수익을 굴려 집주인에게 나눠주고요. 
이러면 보증금을 사실상 은행이 갖고 있는 거라 갭투기·보증사고를 막을 수 있지만, 목돈을 굴리려고 전세를 놓는 집주인은 반발할 가능성이 커요. 이 밖에도 전세보증금반환보증 가입을 의무로 정하거나, 전세가가 집값의 몇 % 이상 넘지 못하도록 선을 정하거나, 임대차 3법을 고치려는 움직임도 있어요.

전세제도 해외에서도 운영해?

흔히 전세가 우리나라에만 있는 독특한 제도로 알려져 있는데요. 반은 맞고 반은 틀려요. 다른 나라에서도 전세제도와 비슷한 임대차계약이 이뤄지기는 하거든요. 국제기구 유엔 해비타트(UN HABITAT)는 전세제도를 ‘보증금을 맡기고 월세 없이 거주하는 주택임대차계약 형태’라고 정의했는데요. 스페인, 프랑스, 미국(루이지애나주), 아르헨티나, 스웨덴, 모로코, 이란, 볼리비아, 인도 등에서 이런 임대차계약이 이뤄진다고 했어요.

하지만 이곳에서도 전세의 존재감은 아주 작아요. 우리나라처럼 정부가 나서서 전세를 제도로 관리하는 곳도 없고요. 이런 이유로 영어권 나라에서는 우리나라의 전세제도를 ‘JEONSE’라는 고유명사로 표기해요. 전세가 우리나라에만 있는 건 아니지만, 이렇게 널리 쓰이는 건 우리나라의 독특한 문화라고 볼 수 있는 것. 해외에서는 주로 월세 문화가 발달했고요.

뉴니커, ‘전세제도’에 관해 이야기해보니 어때요?

이슈를 자세히 알아보기 전과 후,
생각이 달라졌거나 더 고민하게 된 부분이 있나요?

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전세제도 살릴지 말지

내 결정은요

지난 ‘베이비박스’ 피자스테이션에 대해 뉴니커 여러분이 남겨준 피드백을 살펴봤어요.

🍕출산과 관련된 주제라 투표자의 성별이 궁금했어요.  
🍕베이비박스는 한 아이라도 살리자는 목적으로 운영되는 곳 같은데, 길에 버려지는 아이의 수가 줄지 않았으니 효용이 없다는 식의 이야기는 잘 받아들여지지 않았어요. 
🍕1명이라도 길거리에 유기되지 않도록 베이비박스를 운영한다는 독일의 사례가 와닿았어요. 
🍕베이비박스가 당연히 합법의 테두리 안에 있을 거라고 생각했는데 아니었다니, 중요한 정보를 알게 돼서 좋았어요. 

‘피자스테이션을 다 보고 난 지금! 베이비박스에 대해 어떻게 생각하나요?’라는 질문에는 총 55명이 답변해줬어요.

• 지금은 운영해야 해 (89.1%, 49명)

• 당장 없애야 해 (7.3%, 4명)

• 잘 모르겠어 (3.6%, 2명)

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