전세금 HUG에 맡기는 '전월세 안심신탁' 첫 모집 시작, 임대인엔 연 4.35% 수익…내용 총정리 🏠

오늘(4일)부터 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 '전월세 안심신탁' 사업의 첫 임대인 모집 접수를 시작했어요. 전세금을 집주인에게 직접 건네는 대신 HUG에 맡기는 구조로, 집주인의 채무나 경매 상황이 생겨도 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있게 설계된 제도예요. 2022~2023년 전국적으로 대규모 전세 사기 피해가 잇따르면서 사회 문제로 떠오른 것이 배경이에요. 올해 8월 13일 정부가 발표한 '8·13 주택 신속공급 방안'의 후속 조치로, 이번 모집이 제도의 실질적인 첫 시행 단계예요.

전월세 안심신탁이 뭐야? 🏦

임차인(세입자)이 전세금을 HUG 전용 계좌에 예치하면, HUG가 이를 운용해 임대인(집주인)에게 매월 수익을 지급하는 구조예요. 임대인·임차인·HUG 세 주체가 함께 계약을 맺는 방식이에요.

세입자 입장에서는 계약 체결 시 전세금의 10%를, 입주할 때 나머지 90%를 HUG 계좌에 내고, 계약이 끝나면 HUG로부터 직접 돌려받아요. 집주인의 채무로 주택에 압류나 경매가 생겨도 HUG가 보관하는 예치금은 보호돼요. 다만 예치금은 적정 전세 시세 이내로 제한돼요.

집주인 입장에서는 월세 연체나 공실 걱정 없이 HUG로부터 안정적인 수익을 받을 수 있어요. 이번 첫 모집의 약정 수익률(미리 정해진 수익 비율)은 세전 연 4.35%로, 임대차 계약 기간과 갱신 계약 시까지 동일하게 적용돼요. 약정 수익률은 반기별 모집 공고 때마다 시장 금리 등을 반영해 조정될 예정이에요.

어떤 집이 참여할 수 있어? 📋

주택 유형 제한은 없고, 주택 가격이 20억 원 이하여야 해요. 기존에 집을 담보로 빌린 돈(선순위 부채)이 주택 가격의 80% 이하인 경우에만 참여할 수 있어요. 기존 임대차 계약이 있는 주택은 계약이 끝나고 보증금을 돌려준 뒤에 참여할 수 있어요.

임대인 혜택은 뭐야? 💰

참여 임대인에게는 월 수익에 대해 소득세·법인세 50% 감면 혜택이 주어지고, 감면 세액에 붙는 농어촌특별세(농어촌 지원을 위해 부과되는 세금으로, 세율 20%)도 내지 않아도 돼요. 정부는 이 감면 혜택을 위한 법 개정을 추진할 계획이라고 밝혔는데, 법 개정 완료 시점은 아직 확정되지 않았어요.

이 제도에도 주택임대차보호법이 적용돼 세입자의 계약갱신청구권(계약 만료 시 한 차례 연장을 요구할 수 있는 권리)과 임대료 5% 증액 제한이 그대로 유지돼요.

앞으로 어떻게 될까? 🔍

접수 후 주택 요건 검증, 3자 계약, 예치금 납부 등의 절차를 거쳐 2027년 1월부터 순차적으로 입주가 이뤄질 예정이에요. 실제 제도 효과는 내년 초 이후에야 확인할 수 있다는 말이 나와요.

약정 수익률이 반기마다 시장 금리에 따라 조정되는 구조여서, 금리가 내려가면 임대인의 참여 유인이 줄어들 수 있다는 점도 변수로 꼽혀요. 기존 월세 물건이 얼마나 전세로 전환될지, 임대인의 실질적인 참여 규모가 어느 정도일지는 아직 지켜봐야 한다는 시각도 있어요.