원상복구의 의무✨있다는 건 알겠는데.. 어디까지일까?

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전국 1인가구의 64%가 전·월세에 거주하고 있다고 합니다.

이 글을 읽는 분들 중에서도 세입자가 꽤 많을 것 같은데요. 전·월세로 살다 보면 겪게 되는 여러 가지 어려움이 있잖아요.

그중에서도 세입자라면 누구나 지게 되는 ‘원상복구의 의무’에 관한 이야기를 하겠습니다.

❓원상복구의 의무

전·월세 계약서에 보셨겠지만, 임대 기간이 만료돼 '임차인이 집에서 나갈 때는 원래의 상태로 복구해 놔야 한다'는 원상복구의 의무가 있어요.

민법 제615조에서는 차주가 차용물을 반환할 때는 이를 원상에 회복해야 하고 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 명시하고 있죠.

처음에 그렇게 생각했거든요. 어차피 못질하는 거 아닌 이상 내 짐만 빼내면 집은 원래 그대로일 텐데, 이거 뭐 어려운 일인가?😵‍💫 하고요.

근데 10+n년간 월세러로 살아보니 가장 어려운 게 바로 이 원상복구 의무를 지키는 거더라고요🤦

세입자가 아무리 조심한다 해도 집이 처음의 상태를 지속적으로 유지하긴 어려워요. 벽지는 가만히 둬도 변색이 되고, 전구는 쓰다 보면 수명을 다하죠.

세입자는 열심히 관리했지만, 결국 습기로 인해 곰팡이가 피는 경우도 있어요.

결론부터 말하자면, 시간의 흐름에 따라 마모되고 손상되는 부분에 대해서는 세입자가 책임을 질 필요가 없어요.

법원 판례에 따르면 임대주택에 가해진 손상이 통상의 손모 수준일 때는 세입자에게 원상회복의 의무가 없거든요. 통상의 손모란 말 그대로 통상적인 사용 후에 생기는 손상과 마모를 말해요.

다만 벽지 변색이 반려동물의 소변이나 흡연으로 인해 생겼거나 음료 등을 쏟아 생긴 얼룩 등 임차인이 고의나 실수로 파손된 건 세입자가 원상회복 비용을 부담해야 합니다.

그럼 통상의 손모는 어디까지인지 궁금해져요.

이 통상의 범위를 명확히 규정한 법은 없어요. 그래서 한국토지주택공사(LH)가 제시한 ‘임대주택 수선비 부담 및 원상복구 기준’을 참고해볼게요.

퇴거 시 주요항목에 대한 원상복구비를 누가 책임질 것인지 사례별로 자세히 정리해뒀어요.

이 기준에 따르면 <도배·장판>에서 ✅압정, 핀 등의 구멍자국이나 ✅가구, 가전제품에 눌린 자국 등은 임대인이 부담하지만, ✅이삿짐 운반으로 인한 바닥재 훼손 ✅사회 통념을 벗어나는 과도한 못박기 ✅애완동물에 의한 도배·장판 훼손 등은 임차인이 부담해야 해요.

더 자세한 내용이 궁금하다면 LH홈페이지에서 파일을 다운 받아 확인해 보세요!😊

습기가 많은 집은 곰팡이에 취약합니다. 벽지나 바닥재에 곰팡이가 생기면, 집의 문제라고 생각하고 세입자는 책임이 없다고 생각할 수 있는데요.

사실은 세입자와 집주인 모두 책임의 주체입니다.

민법 제374조는 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자가 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존해야 한다고 명시하고 있어요.

세입자는 ‘선량한 관리자로서 집을 잘 보존해야 한다’(선관의무)는 거죠.

곰팡이는 자연스럽게 생긴 손상이기도 하지만 관리여하에 따라 발생을 막을 수도 있잖아요. 그러니 세입자는 선관의무에 따라 최대한 곰팡이 발생을 막기 위한 조치를 취하는 게 우선입니다.

세입자의 갖은 노력에도 불구하고, 곰팡이가 지속적으로 발생한다면 그때부터는 수리의 책임이 임대인에게 넘어가는 거죠.

세입자가 들어오기 전부터 노후화가 진행되고 있었기 때문에 전체 수리 비용을 부담하는 것도 불합리하다고 볼 수 있습니다.

하지만 벽지와 장판은 일부 훼손만으로도 전체 교체가 불가피한 상황이 많기 때문에 세입자의 책임 비용을 어느 정도로 해야 할지 따지기가 어려운 게 현실이에요.

이럴 때 위에서 소개했던 LH의 ‘임대주택 수선비 기준 및 원상복구 기준’을 한 번 더 참고해 보면 좋은데요.

해당 기준에서는 감가상각을 고려해 남은 내구연한만큼 잔존 가치를 산정한 후 파손에 대한 임차인의 과실비율을 곱해 수선비를 도출합니다.

LH 기준에서 도배·장판의 내구연한은 10년으로 정해져 있는데요. 이를 8년간 사용했고, 수리비가 100만원이라고 가정해 LH 방식대로 부담비용을 산출해 봅시다.

이 공식대로라면 총 수리비에서 20%만 임차인이 부담하는 것으로 마무리 지을 수 있겠죠. (물론 집주인이 이 공식에 동의해주는 게 우선이긴 하지만요😂)

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