2025년 부동산 전망: 강남 마용성 신축 아니면 노답

2025년 부동산 전망: 강남 마용성 신축 아니면 노답

작성자 강남대디

2025년 부동산 전망: 강남 마용성 신축 아니면 노답

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2025년 부동산 전망: 인구구조 변화와 시장 양극화

1. 학군지의 위기와 재편

• 서울 주요 학군지조차 학생 수 감소로 인해 3~5년 내 일부 학교가 폐교 위기에 처하고 있다.

• 지방 대구와 부산 등은 이미 학군지 기능을 잃고 교육 중심지가 쇠퇴 중이다.

• 학생 수 감소로 학군지 선호가 더욱 집중화되어, ‘좋은 학군지’가 명확히 구분되고 있다.

• 초등학교 3학년 이후부터 부모들은 자녀 교육을 위해 강남, 마용성 등 주요 학군지로 이사를 계획하며 수요가 더욱 몰릴 것이다.

2. 신축 아파트의 독주

좋은 학군지에는 신축 아파트만 남는다. 빌라와 구축 아파트는 배제되며 신축 아파트가 독점적 위치를 차지하고 있다.

• 신축과 구축 아파트 간의 시세 차이가 점차 확대되고 있다. 길 하나를 두고 가격 차이가 두드러지며 구축은 시장에서 점점 외면받는 추세다.

아이가 태어나는 지역이나 교육열이 높은 지역의 신축 아파트는 시세가 꾸준히 상승할 것이다.

3. 고령화와 대단지 신축 아파트

• 고령화로 인해 아침·점심을 제공하는 편의성이 높은 대단지 신축 아파트가 노년층에게 인기를 끌고 있다.

• 구축 아파트와 빌라는 노후화와 함께 수요를 잃고 가격 하락세가 예상된다.

4. 지방 부동산의 침체

• 지방 중소도시는 도심 활성화와 재개발이 지연되며 낙후와 노후화가 가속화되고 있다.

• 원주, 경주 등 역세권 개발이 도심 외곽에 비효율적으로 이루어진 사례는 지역 경제를 활성화하지 못하고 있다.

• 지방자치제도의 구조적 한계로 인해 지역 유지들과의 이해관계가 얽혀 개발이 지연되거나 좌초되는 경우가 많다.

지방 구도심은 도심 재개발 없이 쇠퇴하고 있다. 신규 택지 개발만 늘어나 인구 분산을 초래하고 도시 전체의 발전을 저해한다.

5. 재개발·재건축의 난항

재건축이 가능한 지역과 불가능한 지역이 명확히 구분되고 있다. 특히, 대형 교회 등 알박기 문제가 있는 지역은 재건축이 불가능한 상황이다.

• 조합장 문제(겸직 불가로 인한 세대 간 시각 차이)와 정치적 규제, 분담금 이슈 등으로 재개발·재건축이 어려워지고 있다.

• 1996~2001년에 지어진 택지지구는 용적률 문제와 단지 설계의 한계로 인해 답이 없는 상태다.

6. 서울과 수도권: 마지막 기회

• 서울은 여전히 기회가 남아 있지만, 신축 아파트 공급이 부족하고 재개발 규제가 심화되며 해결이 어려운 상황이다.

• 경기도는 신도시로 사람이 몰리고 있지만, 구도심은 점점 쇠퇴 중이다. 동탄, 광교 등 젊은 세대가 선호하는 지역으로만 집중되고 있다.

7. 정책적 실패와 금융 환경

• 단순히 주택 호수를 늘리는 정책은 효과가 없으며, 수요자 선호를 반영한 주택 공급이 필요하다.

• 금리 인하 가능성은 있지만, 정치적 불안정성이 경제에 부담을 주고 있어 금융 시장의 불확실성이 지속되고 있다.

8. 사회적 영향과 미래 전망

• 대한민국은 프랑스와 유사하게 큰 정부와 과도한 규제, 도심 개발 억제라는 구조적 문제를 겪고 있다.

• 금융 섹터의 전망이 밝다는 것은 산업 전반의 침체를 암시하며, 이는 부동산 시장에도 부정적 영향을 미칠 수 있다.

9. 서울과 수도권 신축 아파트: 최후의 승자

• 최상의 선택지는 서울 강남, 마용성, 수도권 신도시의 신축 아파트이다.

• 지방 구축 아파트와 빌라는 시장에서 점점 도태되며 투자 가치가 사라지고 있다.

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