안녕하세요 뉴니커 여러분! 부동산 투자를 전문으로 하고 있는, 뉴닉 지식메이트 3기 금동하입니다.

2024년 상반기 부동산 시장은 어땠을까요? 상승장이 본격적으로 시작된 걸까요? 그 궁금증에 금동하가 답변해 드립니다!

2024년 1월, 2월 : 꿈틀거리는 강남

2024년 초부터 강남에서는 상승거래가 조금씩 나타났어요.

2023년에도 꾸준히 가격이 오르다가 약간 멈춰 있었기 때문에, 2024년 상승거래에 대해 '2024년의 상승이 진짜 제대로 된 상승장의 시작일까?' 의아해 하는 사람들도 많았습니다.

그 이유가 거래량이 충분하지 않았거든요. (거래가 충분히 많아야 가격이 계속 올라가면서 상승장이 시작될 수 있어요!)

사람들은 그저 ‘강남이니까, 반포니까 오르는거지’라고 하면서 양극화가 더 심해질 것이다라는 정도의 여론이 생겼죠. 물론, 양극화도 어느정도 맞습니다!

ex. 광장동의 포제스한강 84타입이 44억부터 시작하고, 160억까지의 물건들도 모두 완판되는 것을 보면, 초고가 시장은 정말 한계가 없는 것처럼 가격이 올라갔죠.

그런데 이런 상급지말고는 기회가 없었을까요?

이런 상황에서 내 집 마련을 해야 하는 사람, 혹은 갈아타기를 할 사람들부터 일반적인 아파트 매물들도 거래가 시작되었어요!

‘그래도 이 가격이면 괜찮겠다. 입지가 우수하고, 지금이 아니면 이 정도의 급지를 살 기회가 없겠다.’ 라고 생각하는 수요가 부동산 시장에 유입되었어요.

2024년 3월, 4월 : 주요 아파트 거래량 증가

상급지에서 거래가 시작되었는데, 막상 현장(부동산)에 가보면 저렴한 매물은 아예 없었어요. 먼저 움직인 사람들은 시장이 이상하다고 생각하면서 저렴한 급매물들을 잡아나갔기 때문이죠.

※ 기사는 시장의 움직임보다 느립니다. 기사만 보고 현장에 가시면 매물은 없어요!

1~2월에 2,500건 정도로 머물러 있던 거래량이 3~4월에는 4,000건으로 갑자기 늘어났어요.

동시에 분양 시장도 함께 흥행했습니다.

서울의 중급지, 역과의 거리가 있는 아파트라도 청약 성적이 대체로 좋았는데요.

앞으로 공사비가 올라 신축 아파트를 짓지 못해서 귀해질 것이고, 사람들이 신축 아파트를 확연히 더 좋아한다는 생각에 청약 시장도 흥행했죠.

그리고 정부에서 그동안 아파트 공급에 대한 인허가를 적게 해줘서, 향후 3년간 혹은 그 이상 신축 아파트 공급이 줄어들 것이라는 이유였죠. 그러면서 마포, 송파 등 주요 아파트의 가격도 움직였습니다.

그런데도 불구하고, 거래량이 7,000건은 되어야 ‘진짜 상승장(?)'이 시작된다는 말이 있었어요. 하락론자들은 지금의 움직임은 '가짜 상승장'이라면서, 거래량이 충분하지 않다고 얘기했죠.

그런데 이러한 주장은 현장을 알지 못한 것이었죠. 데이터는 현장보다 느립니다. 현장에서는 상급지 이외에도 실거주 만족도가 높은 아파트를 중심으로 상승 거래가 시작되고 있었습니다.

2024년 5월, 6월 : 신축 아파트 선호 현상

그렇지만, 서울 전역으로 이 상승 거래가 퍼지지는 않았습니다. 거래는 되고 매물도 소진되지만 상승거래가 일어나지 않은 곳들이 더 많았어요!

상승 거래는 실거주 만족도가 높은 아파트나 신축 아파트를 중심으로 나타났습니다. 그 말은 즉, 언덕에 있거나, 주변 환경이 좋지 않거나, 구축 아파트는 거래가 있더라도 상승의 움직임은 나타나지 않았습니다.

이 부분에서 우리는 투자자보다는 실제 내 집 마련이 필요하거나 갈아타기를 하는 수요가 주로 시장에 들어왔다는 것을 알 수 있어요.

(투자자나 다주택자는 현재 투자하기가 너무너무 어려운 시장이에요. 그 이유는 대출이 막혀있고, 다주택자 세율도 정말 높기 때문입니다.)

​그래서 상승 거래가 나타난 아파트를 보면 송파구 헬리오시티, 고덕 그라시움, 마포 래미안푸르지오 등 그 지역의 실거주 만족도와 우량한 아파트 위주였다는 것입니다.

반면에 같은 지역에 있더라도, 너무 노후화되었거나, 재건축 대상 단지 등 예전에 오히려 투자 가치가 있다고 한 아파트들이 전혀 힘을 못 쓰고 있습니다.

상급지가 올해 초부터 움직이면서 현재는 실거주 만족도가 좋고 그 지역의 대표적인 아파트 위주로 움직이고 있어요.

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심지어는 입지가 좋지 않더라도 주변 환경이 깨끗한 왕십리 뉴타운, 길음 뉴타운, 장위 뉴타운 등 평지에 주변이 아파트로 둘러싸인, 살기 좋은 곳들이 상승했어요.

이러한 흐름이 아직 송도나 위례 등의 경기도 신도시까지 움직임이 퍼지진 않았습니다.

상반기 이슈 중 가장 중요한 건 전세가 상승입니다.

주요 아파트를 중심으로 매매가가 상승하는 동안, 서울 전역의 전세가는 꾸준히 상승했습니다. 전세가의 상승은 대체로 매매가를 받치면서 상승할 여지를 만들어줍니다.

매매가와 전세가의 차이가 좁혀지면 투자자가 들어오기 수월해지거든요. 그래서 매매가는 반등하지 못했지만, 전세가는 반등한 아파트를 보는 것을 추천드려요. 그리고 외면 받는 재건축 대상 단지들은 지금이 가장 저렴할 때입니다.