꿈틀거리는 부동산 시장, 다만 양날의 검?
작성자 Gin
부동산
꿈틀거리는 부동산 시장, 다만 양날의 검?

꿈틀거리는 부동산 시장, 다만 양날의 검?
부동산 침체기가 계속되던 가운데 최근 새로운 변화들이 일어나기 시작하고 있다. 거래가 거의 없던 22,23년도와 비교했을 때 수도권을 중심으로 주택 중에서 아파트의 거래량이 늘어나며 가격이 상승하고 비 아파트와 다른 지방 도시들의 주택 가격과 거래량은 상대적으로 하락하고 있다. 즉, 수도권 아파트 매수 또는 전세 수요만 상승하고 비아파트 그리고 지방 주택에 대한 수요는 감소한 것이다. 이유가 무엇일까?

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첫째, 최근 미국 연방 준비 제도(이하 미국 연준)가 9월 중 금리 인하에 대한 가능성을 내비치며 한국은행도 이에 영향을 받아 금리를 인하 하게 되면 부동산 가격에 대한 상승을 수요자들이 기대할 수 있기 때문이다.

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둘째, 최근 주택 담보 대출금리가 낮아진 가운데 그중에서도 신생아 대출 상품 (9억 원 이하의 주택, 1.60%~3.30% 저금리)이 출시되면서 이 수요가 증가하여 가격이 상승한 것이다.

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셋째, 최근 인플레이션으로 인한 원자재 상승, 고금리 등으로 인한 부동산 건설 사업이 난항을 겪으며 분양 공급량이 줄어드는 것 또한 수도권 내 아파트 가격을 상승시키는 또 한 가지 요인이다. 다만, 지방지역은 반대로 미분양이 속출하여 가격이 하락하고 있다.
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넷째, 또 다른 가격 상승 요인으로 수도권 아파트에 대한 전세 수요가 증가한 것이다. 그 이유는 주로 비아파트를 대상으로 대규모 전세사기 범죄가 일어나고 전세 보증 보험의 반환보증률(반환보증금 금액 비율) 또한 낮아지면서 전세 수요자들이 결국 비아파트를 꺼리게 되고 이 수요자들이 아파트 전세로 몰리다 보니 전세 가격이 상승하고 자연스레 매매 가격 또한 상승한다. 당연히 상대적으로 비아파트를 매수 또는 전세를 원하는 수요는 줄어들어 비아파트의 가격들이 하락한다.

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지금까지 국내 부동산 시장의 상황과 그에 대한 원인을 살펴보았다. 결국, 요약하면 수도권에 있는 아파트의 가격만 계속 상승하고 상대적으로 지방 주택의 가격은 하락하는 양극화 현상을 만들고 있는 것이다. 여러 가지 관점에서 이 현상을 살펴보자.
일단, 투자적인 측면에서 보자면 현재 사람들은 현 부동산 가격이 저점이라고 보고 최근 낮아진 금리로 대출을 받아 수도권 지역의 안전 자산인 아파트에 투자를 해야 되는 시점이라고 생각하는 것으로 보인다. 미국 연준이 경기부양을 위해 결국 금리 인하를 계속 이어갈 텐데 그에 맞춰 한국은행이 기준금리를 인하하면 부동산의 자산 가격도 상승할 테니 이 시기를 놓치면 다시 주택을 사기가 힘들 거라 생각할 것이다. 또한, 수도권 신규 분양 공급이 축소되고 있는 이 시점에서 이번 청약을 놓치면 시세 차익을 누리기 힘들 거라 볼 것이다. 고급 브랜드 아파트의 청약 경쟁률을 보면 알 수 있다(메이플 자이 청약 경쟁률 442.32 대 1).
사실, 이런 양극화는 국내에서뿐만 아니라 전 세계에서 일어나고 있는 현상이다. 계속 수요가 꾸준히 유지될 거라 보는 지역(런던, 뉴욕 등등)의 부동산을 매수해야 위험부담이 적고 안정적인 수익을 얻을 수 있을 거라 보는 것이다. 다만, 꼭 그렇지만은 않다. 코로나 이후 IT 사업이 활발한 지역인 샌프란시스코는 현재 많은 기업들이 재택근무로 전향하고 있어 더 이상 사무실에 대한 임차 수요가 예전만큼 많지 않아 상업용 부동산의 가격이 하락하는 현상이 일어나고 있다. 영원히 수요가 줄지 않을 거라 생각하는 투자 유망 지역도 하나의 사건으로 인해 그 지역 부동산 시장의 상황을 바꿔버릴 수 있다. 현시점이 투자를 하기에 최적의 시점이라고 생각이 들더라도 거시경제, 정치, 해당 부동산 환경 등등 여러 가지 상황을 살펴보고 자신에게 맞는 자산을 선택하여 투자를 하는 것이 중요하다고 본다.
사회적인 관점에서 보았을 때, 이러한 부동산 시장의 양극화는 여러 가지 사회 문제를 일으킬 수 있는데 대표적으로 도심 공동화 현상, 빈부격차 심화, 지방 도시 소멸이 있다. 수도권이 다른 도시에 비해 더 발전이 되고 경제 활동이 활발한 건 사실이지만 이런 식으로 수도권에만 계속 인구와 자금이 몰리는 양극화 현상이 지속된다면 지방에서 이루어져야만 하는 사업들(무역, 제조업, 농수산업 등등)은 투자유치에 실패하고 이는 국내 경제에 손실을 일으킬 수 있다.
예전부터 제기되어왔던 이러한 수도권 집중 문제는 지금까지도 별다른 차도가 없다. 아무리 지방 도시에 대한 혜택을 주더라도 결국 사람들은 지방 도시에 대한 개발 가능성을 낮게 보고 투자가치가 높다고 보는 수도권 부동산에 투자하고 있는 것이다. 사람들의 투자를 자극할 만큼 지방 도시가 개발되지 않는다면 이 양극화 현상은 점점 더 심해질 것이고 위에서 말한 여러 가지 사회적 문제 또한 심해질 것이다. 미국의 로스앤젤레스만 보더라도 알 수 있다. 부동산의 양극화는 결국 돈이 없는 이들을 거리로 내몰 것이고 거리에 나온 사람들은 마약 또는 범죄에 연루되기 쉬우며 이는 국가 생산력 상실, 세수 부족으로 이어질 가능성이 높다.
지금까지 현 부동산 시장 흐름에 대해 살펴보았다. 고금리에 고물가로 서민들의 생활이 힘들어지는 가운데 그래도 지금이 마지막 기회라고 생각하며 수도권에만 부동산 투자가 몰리고 있는 이 시점에 추후 시장이 어떻게 변할지는 지켜볼 필요가 있다. 미국 대선, 미국 연준의 금리 변동, 우-러 전쟁 장기화 등등 여러 가지 큰 사건들이 어떻게 흘러가는지에 따라 정부는 그에 맞춰 적절한 정책을 제시해야 할 것이고 서민들 또한 그에 맞춰 현명한 선택을 해야 할 것이다.