[부동산] 좀비 PF 만기 연장 금지!

여러분 안녕하세요! 잘 지내셨나요?

2022년 부동산 경기가 급격히 침체되며, 건설사와 건설사에 돈을 빌려준 금융기관의 위기가 찾아왔습니다. 정부는 문제가 되고 있는 부실 PF 대출에 대해서 정리하겠다고 공표했는데요! 우선 이번 내용을 공부하기 이전에 [부동산 PF대출]이 무엇인지 알아야 합니다.

• [PF대출이란?]

  PF대출에 대해 정말 간단히 설명해 보자면, 건설사가 건물을 지어 올리기 위해 필요한 돈을 금융기관에 대출받는 것을 말합니다. 건설사가 건물을 짓기 위해선 땅도 사야 하고, 건물을 지어 올릴 공사비도 필요하겠죠? 금융기관은 건설사(시행사)가 준비한 “사업 계획서”를 보고, 사업 성공 가능성이 있다고 판단될 경우 미래가치를 담보로 건물 지을 돈을 대출해 주게 됩니다. 자세한 내용은 아래 [PF대출이란?] 글을 참고해 주세요!

• https://app.newneek.co/community/articles/9192

이렇게 금융기관이 빌려준 PF대출이 현재 큰 문제라고 하는데요! 어떤 문제인지 함께 살펴보겠습니다.

[부동산 호황기 시절]

2019년은 부동산 호황기 시절로, 건물을 짓기만 해도 분양이 완판 되는 시기였습니다. 아파트를 짓기만 하면 수천 억을 벌어들일 수 있었기에, 시행사, 금융기관 모두 투자를 못해서 안달이었죠. 시행사는 천문학적 이익을 얻기 위하여, 금융기관은 고이자를 얻기 위하여 무분별한 PF 대출이 이루어졌습니다. 모두 건물 값이 계속 오를 것이라는 희망이 있었기에, 묻지마 투자가 이루어집니다.

[금리 인상으로 인한 부동산 폭망]

그러나 코로나 시기가 끝나고, 미국이 금리 인상을 해버리는 바람에, 시행사와 금융기관의 모든 계획이 물거품이 되어버렸습니다. 한국 역시 미국을 따라 금리 인상시켰고, 그로 인해 부동산은 폭망 하게 됩니다.

• 금리인상 = 은행 이자율 상승

  금리를 인상한다는 말은, 은행 이자율이 상승한다는 말입니다. 대출이자가 상승하며, 사람들이 은행에서 대출하기보단, 높은 예금이자를 받기 위해 저금하게 되죠. 돈을 빌려서 부동산을 구매해야 하는데, 대출이자가 높다 보니 부동산 인기가 급락하게 됩니다.

그렇게 급격한 부동산 침체를 맞게 되고, 부동산 호황기 시절 무분별하게 이루어졌던 다수의 PF 대출이, 아파트 분양 실패로 인하여 부실 대출로 전락하게 됩니다. 이 말은 즉 시행사가 은행에서 빌린 돈을 갚지 못하게 된 것이죠.

[만약 담보를 경매로 넘긴다면?]

시행사의 분양 실패로 인하여 빌려준 돈을 돌려받지 못하게 된 금융기관은 어떻게 해야 할까요? 원래대로라면, 금융기관은 부실 대출이 되었을 때 잡아 놓은 담보를 경매 처분하여 원금 회수를 하는 것이 순서입니다. 그러나 부동산 폭망으로 인하여 경매 처분마저도 매우 낮은 가격으로 낙찰되는 바람에 원금 회수가 불가능한 상황이 되었습니다. 경매로 넘어갈 경우 금융기관이 모든 부실을 떠안고 손해를 봐야 하죠!

[금융기관의 고민]

금융기관은 고민하게 됩니다. 담보를 경매에 붙이면 원금 회수가 불가능하고, 시행사가 약속한 만기날까지 돈을 받지 못한다면 은행 연체율이 상승해, 금융기관의 손해가 드러나 “부실 금융기관”으로 낙인찍히게 됩니다. ‘은행 연체율이 상승한다’는 말은 쉽게 말해, 은행이 대출자(시행사)에게 받아야 할 “이자”를 제때 받지 못해서 이자가 연체되었다는 말입니다. 돈을 다루는 은행의 가장 중요한 덕목은 “신뢰”입니다. 은행의 신뢰가 무너지고, ‘부실’로 낙인찍히게 된다면, 사람들의 불안이 높아지고 뱅크런이 일어나 금융기관의 파산까지 갈 수 있습니다.

자 그러면 경매도 못하고, 돈도 못 받는 금융기관은 어떻게 해야 할까요?

[결정! 무한 만기 연장 해줌!]

부실은행으로 낙인찍히는 것을 피하기 위해, 금융기관은 무한 만기 연장을 해주는 편법을 사용하게 됩니다. 이자도 못 내는 시행사의 돈 갚는 날짜를 계속 미뤄주는 겁니다. 이렇게 되면 장부 상에는 부실 PF를 정상 PF로 보이게끔 적어 넣을 수 있습니다. 금융기관도, 건설업체도 속은 썩지만, 겉으로는 건전성을 유지할 수 있게 됩니다. 눈 가리고 아웅인 것이죠.

[아무도 말 못 하는 부실 PF]

그동안은 모두가 부실 금융기관이 건설사에게 ‘무한 만기 연장’을 해주고 있다는 사실을 알고 있음에도, 아무 말도 하지 못했습니다. 이유는 부실 PF 대출이 약 300곳이나 있었기 때문에, 금융기관과 건설사의 연쇄 파산을 걱정했기 때문입니다. 그렇게 절대 죽지 않는 좀비 PF가 탄생하게 됩니다.

[문제 발생]

그러나 이러한 편법도 결국 한계에 부딪히게 됩니다. 몇몇 부실 금융기관들이 부실 PF에 큰돈이 묶여 일반 사업자를 위한 대출까지 불가능해지게 된 것이죠! 이는 금융기관으로서의 기능을 상실하게 되는 것입니다.

이런 상황이 지속된다면 초래될 가장 큰 문제점은, 금융권이 신뢰를 잃어버리는 것입니다. 금융기관의 생명이 바로 ‘신뢰’인데요! 장부 상으론 건강한 금융기관이지만, 속은 부실하다는 것을 암묵적으로 모두가 알고 있기에, 한국 금융 기관의 신뢰성이 훼손될 가능성이 높습니다. 이는 국제적인 신용도에도 엄청난 문제를 발생시키게 됩니다. 그렇게 되면 누구도 한국 제무재표를 믿지 못하게 될 것입니다.

[정부, 부실 PF 대출 만기 연장 금지]

• 2024년 6월부터 12월까지 부실 PF 정리하라!

정부는 이 문제를 해결하기 위해 부실 PF 만기 연장을 금지하겠다고 선언했습니다. 이미 연장을 3번 이상 해준 업체는, “돈을 갚을 능력이 없는 것”으로 간주해, 더 이상 PF 대출 연장을 해주지 말라는 것인데요! 만기 연장을 해주지 못하면 금융기관은 어쩔 수 없이 담보로 잡은 땅을 경매에 붙일 수밖에 없습니다. 이렇게 되면 부실 건설사도 죽고, 돈을 빌려준 금융기관도 빌려준 돈을 회수하지 못하게 됩니다.

이렇게 되면 부실 PF에 잡혀 있는 금융기관과 건설사가 엄청난 손해를 볼 것으로 예상되는데요, 그래도 괜찮을까요?

[정부 생각]

정부는 금융기관이 부실 대출에 대해 쌓아 놓은 충당금이 약 100조가 있기에, 충분히 커버 가능하다고 말합니다. 금융기관들은 돈을 받지 못할 경우를 대비해 “충당금”을 쌓아 놓습니다. 모든 금융기관의 충당금을 합산했을 때 약 100조 가까이 있기 때문에, 약 8조로 예상되는 부실 PF는 충분히 감당 가능하다고 말하는 것이죠.

그런데 제1은행(신한, 우리, 하나…), 제2은행(저축, 캐피털, 증권…) 등 전체 금융기관의 충당금이 100조 인 것이고, 부실 PF에 걸려 있는 금융기관들의 충당금은 부실을 감당할 수 없을 가능성이 큰데요! 정부는 부실 금융기관의 파산이 예상됨에도 불구하고 진행을 강행한다고 말합니다. 충당금이 100조 가까이 있으니, 부실한 제2 금융이 파산하더라도, 제1은행으로까지 위험이 번지진 않을 것이기 때문에 리스크를 안고 가겠다는 것이죠.

정부는 가망 없는 건설사와 부실한 금융기관 모두 끌어안고 가지 않겠다는 말로 해석됩니다. 부실한 건설사들이 잡고 있는 땅이 경매로 나와 새로운 건설사가 낮은 가격에 그 땅을 구입하여 분양한다면, 보다 저렴한 아파트 분양이 가능해지게 될 것을 예상합니다. 가망 없는 금융기관과 건설사를 퇴출하여 국가 신임도를 올리고, 분양가를 낮추는 것을 선택한 것이죠!

오늘은 큰 문제가 되고 있는 부실 PF에 대한 정부의 대책을 알아봤습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다! :)