[부동산] 갭투자란 무엇인가? | 전세 끼고 집 사기

안녕하세요! 즐거운 추석 명절 잘 보내셨나요?

오늘은 뉴스에 종종 등장하는 [갭투자]가 무엇인지에 대해서 공부해 봤습니다. 한국의 가계부채가 위험 수준을 뛰어넘었다는 기사 보셨나요? 한국 가계부채 증가의 큰 원인 중 하나가 바로 이 [갭투자]로 인한 것이죠.​

갭투자는 은행 대출(주담대) 혹은 전세를 끼고 집을 사는 투자 방법을 말합니다. 크게 세 가지 경우로 나눌 수 있는데요! 오늘은 한 가지 케이스를 예시로 설명해 보겠습니다. 단어가 어렵게 느껴지지만 개념 자체는 크게 어렵지 않습니다. 그럼 함께 공부하러 가보시죠~!

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[집값 오른다는 소문 성행]

[갭투자]는 부동산 호황기 때 성행하는 투자 방법입니다. ‘부동산 가격이 오를 것이다’라는 소문이 돌면 ‘적은 돈을 투자해 큰돈을 얻길 바라는(=레버리지)’ 투자자들이 몰려들게 되죠. [갭투자]는 부동산 가격이 상승할 경우 큰 수익을 얻을 수 있기 때문에 많은 투자자들이 사용하는 투자 기법입니다. 반대로 부동산 가격이 하락할 경우에는 엄청난 리스크가 따르게 됩니다.​

여기 영끌 자산 2억을 갖고 있는 투자자가 있습니다. 투자자는 최대한 끌어모아 2억을 겨우 마련했지만, 그가 눈여겨보고 있는 집의 매매가는 6억입니다. 저 집을 사두기만 하면 몇 년 안에 매매가가 무조건 오를 것 같은데, 2억 갖고는 구매할 수 없죠. 2억으로 6억짜리 집을 매매하기 위해 어떻게 해야 할까요?

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[2억으로 6억 집 구매하는 방법 1 | 주담대]

우선 가장 기본적인 방법으로는 은행에서 ‘갭’ 차이만큼 대출을 받는 것입니다. 집을 구매하는 데 부족한 금액 4억을 은행에서 “구매하는 집을 담보로” 대출을 받으면 되죠. 주택을 담보로 받는 대출을 “주택 담보 대출(=주담대)라고 합니다.

이 경우 집 구매자는 매달 원금과 이자를 착실히 갚아 나가야 하며, 만약 돈을 제때 못 갚게 된다면 구매한 아파트는 은행에 넘어갑니다. 그러면 은행은 아파트를 경매에 넘겨서 자신이 빌려준 4억을 되찾아 가겠죠.

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[2억으로 6억 집 구매하는 방법 2]

개인이 은행에서 돈을 빌려서 집을 구매하게 되는 경우, 구매자는 집에 대한 거주권과 소유권을 얻게 됩니다. ‘내’가 직접 살 수 있는 완전한 ‘내 집’이 되는 것이죠. 그 대신 대출금에 대한 원금과 이자를 매달 갚아야 합니다.

그러나 투자자는 매달 높은 이자를 내야 하는 주담대가 아닌, ‘적은 돈을 투자해 큰 수익을 만들기 위한’ 다른 방법을 찾게 됩니다. 갭투자자는 집을 구매해 되팔았을 때의 차익을 바라며 집을 구매하기 때문에 집에 대한 소유권만 필요했죠. 그렇다면 투자자는 집을 구매하기 위해서 어떻게 해야 할까요? 간단합니다. 은행에서 돈을 빌리지 말고, ‘남의 돈‘으로 집을 구매하면 됩니다. 그럼 갭투자가 진행되는 과정을 살펴보시죠!

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[갭투자 1단계 | 전세 세입자 구하기]

투자자는 은행이 아닌, ‘전세를 끼고’ 집을 구매하게 됩니다. ‘전세 끼고 집 사는’ 방법은 크게 2가지인데요! 전세 세입자를 새로 구해서 집값의 일부를 충당하는 방법과, 이미 전세가 낀 매물을 구매하는 방법입니다. 아직 잘 와닿지 않을 텐데요! 저는 첫 번째 “전세 세입자를 새로 구해서 집값을 충당하는 방법”을 예시로 설명해 보겠습니다.

우선 투자자는 은행이 아닌 부동산을 찾아갑니다. 투자자가 구매하고 싶은 집은 매매가 6억짜리 집으로, 전세 세입자 없이 집주인이 직접 살고 있는 집입니다. 투자자는 부동산에 매매가 6억 집 구매 의사를 밝힌 뒤, 4억에 전세를 내달라고 부탁합니다. 그러면 부동산 중개인은 주변 시세가와 비교해 가격이 적당하다 판단되면 4억 전세를 내주게 되죠.

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그렇게 4억 전세 세입자가 구해졌습니다. 매매가 6억짜리 집에 대하여, 투자자(구매자)의 2억과, 전세 세입자의 4억이 준비되었으니 이제 계약을 진행하게 됩니다.

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[갭투자 2단계 | 전세 매매 계약 동시 진행]

집 판매자(원 집주인), 집 구매자(투자자 | 새 집주인), 전세 세입자가 부동산 사무소에 모여서 계약을 진행하게 됩니다. 집 판매자(원 집주인)와 집 구매자(투자자 | 새 집주인)는 매매 계약을 맺게 되고, 집 구매자(투자자 | 새 집주인)은 전세 세입자와 전세 계약을 맺게 됩니다.

그 결과 투자자는 매매가 6억짜리 집을 자기 돈 2억과, 전세금 4억으로 구매하게 된 것이죠. 이 경우 투자자는 구매한 집에서 살 권리(거주권)는 없지만, 집의 소유권을 챙길 수 있습니다. 그리고 전세 계약이 끝나고 전세자가 집을 나간다고 할 경우, 4억에 새로운 전세자를 들여서 나가는 전세자에게 보증금을 돌려주면 되는 것이죠.

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[갭투자란 전세 끼고 집 사기]

갭투자란 전세를 끼고 집을 사는 투자 방법을 말합니다. 아파트 매매 가격에서 전세금을 뺀 나머지 갭만큼만 투자자가 돈을 투자하면, 집의 소유권을 얻을 수 있습니다. 2억 투자해서 6억 집을 구매한 것처럼 말이죠!

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[갭투자 또 다른 케이스 | 전세 낀 집 구하기]

저는 전세 세입자를 새로 구하는 경우를 소개하였는데, 또 다른 케이스를 간단히 살펴볼까요? 이미 전세가 들어 있는 매물을 구입하는 경우입니다. 이때는 집 구매자(투자자)가 집 판매자(원 집주인)에게, 주택 매매 가격에서 전세 자금을 뺀, 나머지 차액만큼만 지불하게 됩니다. 그 후 집 구매자(투자자)와 전세 세입자 간의 새로운 전세 계약을 맺게 됩니다.​

즉 투자자는, 매매가에서 전세금을 뺀 차액만큼만 집 판매자에게 지불하는 대신, 전세자에게 전세 보증금을 돌려줘야 할 의무를 받게 되는 것이죠.

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[집값 상승 = 대박 시세차익]

투자자가 2억 들여 6억 집을 구매했습니다. 그럼 집값이 상승했을 경우 투자자가 얻게 되는 이익을 살펴볼까요? 예를 들어 매매가 6억이었던 집이 매매가 10억으로 올랐다고 가정해 봅시다. 투자자는 한순간 10억 집주인이 되었습니다. 투자자가 10억에 집을 팔고 나갈 경우, 매매가 10억에서 전세 세입자에게 돌려줄 전세 보증금 4억을 빼고, 초기 투자금 2억도 빼면, 투자자는 순이익 4억을 얻게 됩니다. 2억을 투자해 4억을 얻어 나가면 개이득이죠?

• (매매가) - (전세 보증금) - (초기 투자금) = 순이익

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[집값 하락 = 파산]

그렇다면 반대로 집값이 하락했을 경우를 살펴볼까요? 매매가 6억이었던 집이, 매매가 3억으로 떨어졌습니다. 매매가(3억)가 전세가(4억)보다 떨어진 “깡통전세”가 되어버렸는데, 아뿔싸 전세 세입자의 계약기간이 만료되어 전세 보증금 4억을 돌려줘야 합니다. 집을 팔아도 3억밖에 되지 않아 돌려줄 전세금 1억이 모자랍니다. 초기 투자금 2억도 이미 날리고, 빚만 남은 상황이 발생하는 것이죠. 이 경우 투자자 뿐만 아니라 보증금을 돌려받지 못하는 ‘전세 세입자’에게도 큰 피해를 주게 됩니다.

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갭투자는 집 가격 변동에 따라 대박 이익을 얻을 수도, 쪽박을 칠 수도 있는 부동산 투자 방법입니다. 집값이 상승했을 땐 큰 레버리지를 얻을 수도 있지만, 반대로 집값이 하락했을 때 감당할 수 없는 어려움에 처할 수도 있고, 추가로 전세 세입자들까지 큰 피해를 입을 수 있습니다. 신중하게 결정해야 하는 투자 방법입니다.