전세 세입자를 위한 부동산 교육
사람들은 대부분
부동산에 관심이
없는 경우가 많다.
그냥 혼자 사는 동안에는
시설이 좋은 오피스텔이나
저렴한 빌라를 임대해서
거주하는 경우가 많고,
결혼을 하면 그제서야
전월세로 아파트를
마련하는 경우가 많다.
'청약'이 좋다고 하니까
그건 도전하기도 하고
요새는 집을 사야
한다는 이야기를 듣고
'디딤돌대출'이 있다고 하니
그냥 거기서 살 수 있는
단지 중에서 하나 골라서
매수하는 것이 전부다.
그리고 이 상황을
마주하고나서야
새롭게 공부를 시작한다.
이런 일이 반복적으로
일어난다는 것을
생각해보면,
정규 교육과정에
부동산에 대한 이야기가
있어야 하는 게 아닌가
생각이 들기도 한다.
그렇다면 친구나
동생이 있다고 했을 때
부동산 공부를 언제
해야 하냐고 조언해주겠냐
라고 스스로 질문해봤을 때,
결국 '아파트 전세'를
시작하기 전에
공부를 시작해야 한다고
이야기할 것 같다.
그리고 해줄 이야기들은
다음과도 같다.
일부 내용은 '부읽남'님의
오래전 영상에서
영감을 받았고,
어떤 내용은 그냥 거기서
파생된 나의 생각들과
다른 투자자들과 했던
대화 내용이다.
전세는 '무이자 대출'이다.
예전에 지금은 꽤 유명해진
부동산 인플루언서님과
오래 전 대화할 기회가 있었는데,
이런 이야기를 하신 적이 있다.
'세입자'랑 '집주인' 중에
누가 갑이라고 생각하세요?
나는 당연히 '집주인'이라고
대답을 당시에는 했었다.
그러자 그분은 특유의
씁쓸한 미소를 지으시면서,
"OO OO님 (=소심좌)
당연히 집주인이 아니라
세입자가 슈퍼 갑이죠...!
돈꿔주시는 분 아닙니까 하하!"
당시에는 정확히 이해를
못했었다. 투자자도 아니었고,
부모님 집에 살 때 였으니까
근데 지금은 완전 공감이 되는...
세입자는 집주인에게
'무이자 대출'을 해주고,
이자를 받지 않는 대신
그 집에 대한 거주권을 가진다.
세입자가 집주인으로부터
받은 담보는 '집에 대한 소유권'
이라고 할 수 있다.
집주인이 보증금을 돌려주지
못할 경우에는 그 집에 대한
권리를 가져와야 한다.
이렇게 생각하면,
다음의 내용들을 공부해야 한다.
바로,
돈을 꿔간 '채무자'에 대한 공부
'담보'인 부동산의 가치에 대한 공부
'채무자'를 공부한다는 것의 의미
사람들은 사소한 일에는
의심을 많이 하면서,
사람이 대면해서 이야기를
하는 거래에서는 유독
취약한 면을 보인다.
상대적으로 더 젊은
친구들은 얄미울 정도로
이런 부분에 강하긴 하나,
현재 나이 기준 30대 중반
이후의 사람들은 그렇게
뭔가를 따지고 드는 게
잘못된 것 내지는
치졸한 것이라고 생각하는
경향이 없지 않은 것 같다.
근데 집주인을 '채무자'라고
생각해본다면,
아마 입장이나 태도가
많이 달라지지 않을까 생각한다.
가령 당신이 몇년간 모은
돈으로 혹은 풀 할부를 당겨서
매수한 자동차를 누군가에게
빌려준다고 생각해보자.
굳이 디테일하게 설명하지
않아도 될만큼 당신은 상대방을
엄청나게 자세히 확인할 것이다.
문제에 대한 규정도
자세히 적어두고,
말로 엄포도 놓을 것 같다.
그런데 이상하게 전세 계약 시
집 주인에 대해서는
그렇게 생각하지 않는다.
내가 하고자 하는 건,
집주인에게 엄포를 놓거나
갑질을 하라는 건 아니다.
집주인을 속속들이
따져봐야 한다는 것이다.
이 사람이 내 돈을
갚을 능력이 되는 사람인지
다른 데 돈을 막 쓰고
있지는 않은지
그런걸 확인해보라는 것이다.
흥신소를 쓰라는 거냐고?
그럴리가 있나?
공식적인 방법,
누구나 할 수 있는 방법으로
내가 돈을 꿔줄 집주인에 대해
충분히 알 수 있다.
우선, '등기부등본'을
떼어보는 게 가장 중요하다.
여기에는 생각보다
많은 정보가 담겨 있다.
이 사람이 이 집을 가지고
어떤 돈을 빌렸는지,
언제 갚았는지도 알 수 있고,
언제 얼마를 주고
샀는지 까지도 알 수 있다.
이름과 주민등록번호도
대략 알 수 있고 현재
거주하는 곳도 알 수 있으니,
원하기만 한다면,
온라인에서 사람을
검색해서 알아볼 수도 있다.
'등기부등본' 떼는 것
어렵지 않냐고?
네이버에 검색하면
다 나오고 그것도 못하면
부동산에 떼어달라고 하자.
대략 아무리 적어도
서울이면 4~5억 정도는
꿔줘야 할텐데,
돈 받는 사람이
갚을 능력이 되는지는
확인해봐야 하지 않을까?
돈을 누구에게 꿔주는지
제대로 확인도 하지 않고
그 사람이 그냥 능력이
안되어서 돈을 못갚는 것을
요새는 '전세사기'라고
부르는 것 같다.
그게 어떻게 전세사기인가?
전세사고지...
사기는 게으르고
멍청한 자신이 그렇지 않다고
생각하면서 계약한 스스로에 대한
사기가 아닌가 생각한다.
'담보'에 대한 공부는 어떻게?
내가 돈을 꿔준 대가로
살게 되는 집이 이 대출에서의
'담보'라고 생각하면,
이 집을 구매하지 않더라도
구매하는 사람만큼
공부하는 것은 필요하다.
왜냐고?
내가 돈을 못받으면,
그 대신에 그걸 받아와야 하니까
사실 소심좌의 '임장비법서'를
사서 공부하라고 하고 싶기는
한 부분이지만...
집을 사는 사람이 아닌데,
이렇게 까지 고민할 일은
아니고 다음의 것들만
확실하게 파악해보면 좋겠다.
1. 필요한 도구
네이버 검색, 네이버 부동산, 호갱노노, 등기부등본
2. 파악할 내용
이 집을 샀을 때보다, 현재 시세가 많이 높아졌는지 (등기부등본)
현재 전세 시세, 매매 시세가 최고가, 평균가, 최저가 대비 어느 지점에 있는지 (네이버 부동산)
부동산 투자자들이나 실거주자들이 해당 단지에 대해 얼마나 관심을 가지고 다루고 있는지 (네이버 검색 > 얼마나 많은 결과가 나오는지 다른 아파트랑 비교, 번거로우면 '블랙키위'에서 검색량으로 확인)
구체적으로 사람들이 아파트에 대한 어떤 평을 하고 있는지 (호갱노노)
매매를 하는 입장은
아직 아니니까,
이정도만 체크를 해봐도
충분하지 않을까 싶다.
전세 세입자가 고민해볼만한 부분
자동차 렌트를 하고
사고를 내면 어떻게 되는가?
어떤 보험을 들었느냐에
따라 다르겠지만,
큰 사고가 났다고 하면,
당연히 수리에 대한
가격 지불과 차량 잔존가치
하락에 대한 배상을 해야 한다.
부읽남님은 예전에
'전당포'라는 표현을
썼었던 것 같다.
갚을 돈을 가지고
물건을 가지러 올 때
그 물건이 멀쩡해야지만
계약이 정상적으로 종료되는 것처럼
세입자는 사용 권한
뿐만 아니라,
해당 담보를 정상적으로
돌려줘야 할 의무를
가지고 있기 때문에,
못을 박거나,
애완동물을 함부로 키우거나
무언가를 훼손해서는
안되는 것이다.
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