복덕방 슴 선생님: 임대차 3법 특강

지난달, 뉴닉에서 보낸 ‘임대차 3법의 (거의) 모든 것’ 기억나시나요? 주택임대차보호법의 역사부터 팍팍 뽀갰는데요. 이번 레터에서는 3법 중 2법이 통과되고 약 50일 동안 상황이 어떻게 변했는지 🦔🏫복덕방 슴 선생님과 함께 살펴봤어요.

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7월 말, 임대차법 3개 중 2개가 통과됐어요.

계약 갱신 청구권 🗓: 세입자가 계약을 연장할 수 있는 권리예요. 계약 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지*만 말하면, 2년 계약 기간을 최소 1번은 연장할 수 있게 됐어요.
전월세 상한제 📉: 계약을 갱신할 때 집주인이 전에 받던 전월세보다 5% 이상 못 올린다고 딱 정했어요.

전셋집 구하는 사람은 더 힘들어졌대요.

전셋집이 안 나와: 이미 전세를 살던 사람들은 위에서 말한 ‘계약 갱신 청구권’을 써서 2년 연장을 하고 있으니, 지금 부동산 시장에 나온 전세 매물 자체가 없는 것. 전세가 사라지는 게 아니냐는 걱정도 있다고.
나온 건 진짜 비싸: 집주인 입장에서는 ‘전월세 상한제’ 때문에 NEW 세입자랑 계약을 맺으면 앞으로 5%밖에 더 못 올려요. 그래서 몇몇 전셋집은 집주인이 미리 가격을 올릴 수 있는 대로 올려서 내놓는다고. 매물 자체가 없으니 더 비싸지는 것도 당연하고요(수요-공급 법칙). 아파트·빌라 전셋값이 뛰니 오피스텔 전셋값도 덩달아 올랐어요.

전셋집을 구하는 사람뿐만 아니라, 집주인도 불만이 많아요.

이러지도 저러지도 못해: 세입자 계약갱신 권리 때문에 집주인이 사정상 집을 꼭 팔아야 할 땐 문제가 생긴다고. 예: 돈이 필요해 집을 꼭 팔아야 하는 전 집주인 A씨가 ‘집에 직접 살려고 A씨로부터 막 집을 산 집주인 B씨 vs. 원래 세 들어 살다가 ‘계약 갱신 청구권’으로 2년 연장하려는 세입자 C씨’ 사이에서 이러지도 저러지도 못하고 있는 것. 세입자의 연장 요구를 거절할 수 있는 권리가 있긴 한데, 엄격하게 정해져 있다고.
맞은 데 또 때리는 세금: 정부는 며칠 전 부동산세금 정책을 다듬기도 했는데, 이게 안 그래도 힘든 집주인을 더 힘들게 한다고. (구체적으로 어떻게 힘든지는 ‘부동산에 붙는 세금’ 주제로 똑 떼어서 조만간 메일함으로 보내드릴게요.)

여기저기서 불만이 쌓이다 보니, 국토부 장관을 탄핵해야 한다는 목소리까지 나와요. 주택 임대사업을 하는 집주인이 나쁜 일을 하는 것도 아닌데, 지나치게 법으로 규제하고 힘들게 한다는 거죠. 국회와 국토부는 답변을 마련 중이라고.

+ [기출문제 해설] 전문가들은 뭐래?

일단은 괜찮은 면도 있다 👌: 이 법은 세입자를 보호하기 위한 역할은 잘하고 있어. 지금 상황이 안 좋긴 한데, 전셋값이 오르면서 매매가는 오히려 떨어질 수도 있어서, 가격 쭉쭉 오르던 부동산 가격 좀 잡을 수도 있지 않을까?
당분간 전세 가격 계속 오를 것 📈: 이런저런 부작용 예상하긴 했지만, 코로나19 등 상황이 겹쳐서 지금 주택 시장 상황 안 좋아도 너무 안 좋아. 새로 전세 구하는 사람 입장에서는 많이 힘들어질걸. 그리고 임대차 3법, 너무 빠르게 통과되면서 제대로 논의 안 된 부분이 많아서 얼른 해결해야 해!

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깡통 전세: 서울 몇몇 지역에서는 전세가 매매보다 더 비싸게 거래되는 일도 있었어요. 이런 게 참 곤란한 사람은: 무리해서 집을 산 후에 전세를 내준 집주인. 매매가가 전세가보다 낮아지면, 집주인이 나중에 집을 팔아도 전세금 돌려줄 돈이 부족해, 돈을 더 끌어와서 돌려줘야 하기 때문. 이처럼 전세금을 돌려받지 못할 우려가 있는 집을 ‘깡통 전세’라고 불러요. 이번 전세 찾기가 너무 어려워지니, 이런 ‘깡통 전세’가 많아지는 것 아니냐는 우려도 있다고.
커플링 상승: 원래 새로운 아파트 대단지가 들어서면, 주변에 있는 오래된 단지는 전셋값이 내려가기 마련인데요. 요즘에는 둘이 함께 오르고 있어요. 이처럼 상호 영향을 미치며 같이 오르거나 내리는 현상을 경제 용어로는 ‘커플링 현상’이라고 해요.