뉴니커, 요즘 강원도 레고랜드 때문에 우리나라 채권시장 전체가 아슬하게 쌓은 레고 마냥 흔들리고 있다는 얘기 들리잖아요. 그런데 이 위태로움, 부동산 시장과 금융업계로까지 번져나가고 있다고. 바로 부동산 ‘PF 대출’ 얘기예요.

PF 대출이 뭔데?

프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 대출의 줄임말이에요. 세상 쉽게 설명해보면: 뉴닉금융(금융회사)과 고슴건설(시행사)이 있다고 해볼게요. 고슴건설이 준비한 부동산 프로젝트를 보고, 뉴닉금융이 ‘이거 돈 좀 벌 수 있겠는데?’라고 생각해서 돈을 빌려주는 게 바로 PF 대출이에요. 

뉴닉금융은 이걸로 어떻게 돈을 버는데?

크게 2가지 방법이 있어요:

• 이자를 두둑이 받기 💰: 뉴닉금융은 이미 있는 부동산이 아니라 고슴건설의 프로젝트가 돈을 벌어들일 ‘가능성’을 보고 돈을 빌려주는 거잖아요. 위험을 안고 빌려주는 만큼, 다른 대출상품보다 더 많은 이자를 받아낼 수 있거든요.

• 미래의 돈으로 돈 낳기 🔜: 뉴닉금융은 돈을 빌려주고 ‘돈 받을 권리가 적힌 문서’인 채권을 가져요. 그럼 이 채권을 갖고 ‘일정한 시기·장소에서 얼마의 돈을 주겠다고 약속하는 문서’인 어음을 만들어 다른 곳에서 돈을 빌려요: “우리한테 돈 빌려줄래? 이 채권 봐봐. 나중에 우리 고슴건설한테 이만큼 돈 받기로 했으니까 믿고 빌려줘!” 이렇게 확보한 돈을 굴려서 더 큰 이익을 얻을 수 있는 거고요.

작년까지만 해도 금리(=이자율)가 낮아 부동산에 투자하려는 사람이 많았어요. 금융 회사들도 부동산 프로젝트로 돈 좀 벌어보려 PF 대출을 많이 해줬고요. 그런데 최근 위기가 찾아왔어요.

처음에 말한 레고랜드 얘기야?

맞아요. 부동산과 금융 시장이 흔들리고 있거든요. 그런데 사실 이런 위기가 찾아온 건 레고랜드 사태 하나 때문만은 아니에요. 차근차근 하나씩 살펴보면:

• 부동산 시장 차게 식었어 🧊: 요새 금리가 빠르게 오르고 있잖아요. 그러자 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙었고요: “대출 이자가 비싸서 큰돈 들여 부동산 거래하기 부담돼.” 사람들이 부동산 거래를 안 하니까 부동산 프로젝트로 돈 벌 수 있을 거라는 희망도 쭉쭉 떨어졌어요. 금융회사가 부동산 프로젝트 믿고 PF 대출로 빌려준 돈을 제대로 돌려받을 가능성도 작아졌고요.

• 채권에 대한 믿음 깨졌어 💔: 이 와중에 레고랜드 사태가 터져 채권에 대한 믿음이 팍 깨졌어요. 강원도는 채권을 받고 레고랜드 짓는 데 돈을 빌려준 금융회사들에게 “레고랜드가 진 빚, 못 갚으면 우리가 대신 갚아줄게!”라며 보증을 섰는데요. 빚 부담 때문에 “못 갚겠어”라며 말을 바꾸자 사람들이 술렁이기 시작한 거예요 👥: “여간해선 망할 일 없는 지방자치단체(지자체) 채권도 떼일 판에 민간 기업 채권을 어떻게 믿어?”

• 어음이 안 나가 😰: 채권에 대한 믿음이 깨지자 ‘채권 믿어야 사는 어음? 안 사지’ 하는 생각이 퍼졌어요. 결국 금융회사는 시행사에 빌려준 PF 대출금을 받기도, 어음으로 돈 벌기도 어려워진 거예요.

헉... 앞으로 어떻게 될까?

PF 대출 부담이 커진 금융회사들이 줄줄이 무너질 수도 있다는 걱정이 나와요 🏚️. 그러자 금융위원회·금융감독원은 6개월에 1번 살펴보던 금융회사들의 PF 대출 상황을 앞으로 3개월에 1번씩 더 촘촘히 살펴보겠다고 나섰는데요. 이런 대책이 얼마나 효과가 있을지는 앞으로 지켜봐야 해요.