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• 1번: 부동산에 ‘이 집 나갔나요?’라고 물어봤을 때, 확실히 대답해주지 않고 “일단 집 보러 오세요~”라는 반응이라면 허위 매물일 확률이 높아요. 그럴듯해 보이는 허위 매물을 내걸어 놓고 손님을 낚으려는 것!

• 2번: 비슷한 조건의 다른 집보다 너무 저렴하다면? 이것도 실제로는 존재하지 않는 허위 매물일 확률이 높아요. 그러니 집이 너무 좋다 싶을 때도 한번쯤 의심해봐야 해요.

• 3번: 매물이 등록된 날짜가 너무 오래됐어도 허위 매물일 확률이 높아요. 애초부터 없는 가짜 집이었거나, 진작 나갔는데 글을 안 내린 경우일 수 있거든요.

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• 2번: 부동산에 갔는데 ‘경험이 없어 보인다고, 잘 모른다고 무시하는 것 같아...’라는 생각이 들었다면? 참지 않고 그 부동산을 떠나도 돼요. 보통 매물은 여러 부동산에 올라와 있으므로, A 부동산에서 본 집이 마음에 든다고 해서 꼭 A 부동산을 끼고 계약하지 않아도 되거든요, 대부분은 옆집 B 부동산에 가도 똑같은 집을 볼 수 있을 거예요.

• 3번: 집주인이나 부동산의 말에 홀려 덜컥 집을 계약하는 건 절대 금물이에요! “이런 집은 금방 나간다"라는 말을 들어도 침착하세요. 공인중개사 말을 100% 믿으면 안 되는 이유: 거래를 성사시켜서 수수료를 받으려는 걸 수도 있고, 최악의 경우 집주인과 짜고 치는 걸 수도 있어요! 무엇보다, 좋은 집을 놓치면 다시 구하면 되지만, 나쁜 집과 계약한 일은 되돌릴 수 없어요.

• 4번: 공인중개사 수수료는 부동산과 얘기해서 정하면 되는데요. 그렇다고 부동산이 부르는 게 값인 건 아니에요. 나라에서 ‘중개수수료는 여기까지!’ 하고 딱 정해놓은 선이 있거든요. 내가 계약하는 집이 얼마인지(=거래금액)에 따라 다르고요.

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• 1번: 가계약은 ‘계약을 하겠다는 약속’인데요. 바로 계약을 할 수 있고, 해도 되는 안전한 상황이라면 가계약은 패스하고 바로 계약을 해도 돼요. 반대로 당장 계약하기 좀 찜찜한데 집은 찜해두고 싶다면 가계약을 하면 되고요.

• 3번: 그렇다고 마음대로 ‘가계약 갈겨~’하면 안 돼요. 가계약을 했다가 내가 마음이 변해서 “계약 안 할래!”하고 계약을 깨버리면 가계약금으로 집주인에게 준 돈을 돌려받을 수 없거든요. 가계약도 신중하게 해야 하는 것.

• 4번: 가계약 전에 등기부등본을 확인하면 ‘이 집이 계약해도 되는 안전한 집인지’ 알 수 있어요. 이렇게 괜찮은 집인지 잘 확인해둬야 나중에 가계약을 깨게 될 일도, 가계약금을 날릴 일도 없겠죠?

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• 1번: 등기부등본 표제부에서 ‘건물 내역’을 확인했을 때 주택이라고 나와 있어야 해요. 여기에 근린생활시설이라고 나와 있다면? 살기 위해 지은 집이 아니라는 뜻이라서, 살기 위해 근린생활시설 건물을 빌리면 나중에 대출이 안 나오는 등 내 권리를 제대로 지켜줄 수 없어요.

• 2번: 등기부등본 ‘갑구’에 부동산계의 노답 3형제, 가씨 3형제 ‘가압류·가처분·가등기’가 있다면? 이런 집은 피하는 게 좋아요. 집이 다른 사람에게 넘어가거나, 경매로 넘어갈 확률이 높다는 뜻이거든요. 

• 4번: 등기부등본 ‘을구'에 근저당권이 있다면? 이 집에 걸린 빚이 있다는 뜻이라서 되도록 피하는 게 좋아요. 

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• 1번: 앞에서 말한 3가지를 딱 확인했다면 대리인과 계약해도 괜찮아요.

• 2번: 절대 안 돼요! 대리인이 “남편이에요”, “자식이에요”라고 해도, 집주인이 전화·문자·구두로 대리인이 맞다고 해도 앞에서 말한 3가지는 꼭 직접 확인해야 해요.

• 4번: 무조건 날짜를 미루는 것보다 앞에서 말한 3가지를 확인하거나, 집주인과 직접 계약하는 게 좋아요.

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• 1번: 이론적으로는 이 특약을 넣고 계약을 해도 되는데요. 저 특약이 만능은 아니에요. 특약이 있다고 무조건 집주인이 특약을 지켜야 하는 건 아니거든요. 무슨 말이냐고요? 집주인이 “아 특약 몰라~ 배 째!”라고 할 수 있다는 뜻. 그럼 우리는 골치 아픈 소송으로 내 보증금 되찾기에 직접 나서야 하고요. 그러니 앞에서 말한 것처럼 싸한 신호 오는 집이라면 일단 피하고 보는 게 좋아요.

• 2번: 보증보험에 가입할 수 있는지 없는지는 보증보험 가입을 신청해봐야 알 수 있어요. 부동산 중개인은 이를 미리 알아볼 수 없고요.

• 3번: 절대 안 돼요! 내 소중한 보증금을 지키려면 보증보험 가입은 꼭 하는 게 좋아요. 게다가 보증보험 가입이 안 될 집이라면 사기당할 가능성이 매우 높은 집이니, 보증보험은 둘째 치고 애초에 계약을 안 하는 게 좋겠죠?

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• 1번: 내용증명은 집주인이 3번 받을 때까지 보내야 해요. 내가 3번 보냈어도 집주인이 집에 없거나 집주소가 틀려서 집주인에게 전달되지 못했다면 받을 때까지 보내야 하는 거예요.

• 3번: 꼭 변호사의 도움을 받지 않아도 돼요. 인터넷에 샘플도 나와 있으니 참고해보면 돼요.

• 4번: 내용증명은 계약이 끝나기 3달 전부터 보내는 게 좋아요. 하지만, 앞에서 말한 것처럼 집주인이 3번 받을 때까지 보내려면 여유를 두고 그보다 더 미리부터 보내기 시작하는 게 좋겠죠?

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• 2번: 전세 사기에 휘말렸다면? 내용증명을 보낸 후, 임차권등기명령을 신청하고, 이게 받아들여진 걸 확인한 다음에 이사를 가는 게 좋아요. 임차권등기명령이 받아들여지기 전에 이사를 가면 보증금을 돌려받을 권리가 사라질 수 있으니 꼭 조심해야 해요!

• 3번: ‘의사표시의 공시송달'은 집주인이 내용증명을 받았을 때가 아니라, 계속 안 받을 때 하는 거예요. “나는 서류 보냈는데 쟤가 안 받아”라는 뜻으로 법원에 서류를 맡겨두는 거거든요.

• 4번: 임차권등기명령은 내 보증금을 돌려받을 권리를 지켜주는 거니까, 해제하는 게 아니라 신청하는 거예요. 전세 보증금을 돌려받을 때까지는 임차권등기명령을 소중하게 품고 있어야 해요!

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• 1번: 1차 경매에서 집이 팔리지 않으면 2차에서 1차 경매가의 80%, 3차에서는 60% 등으로 집값이 점점 낮아지면서 경매가 계속 이어져요. 언제까지 하냐고요? 집이 팔릴 때까지요!

• 2번: 세입자가 경매에 참여하든 하지 않든 경매에서는 가장 높은 금액을 부른 사람에게 집이 넘어가요. 세입자가 경매에 참여했을 때 뭐 봐주는 건 없냐고요? 다음 보기를 보세요.

• 3번: 만약 세입자가 경매에 참여했을 때, 집주인에게 받을 돈이 있다면 그걸로 플러스 마이너스 쌤쌤해서(=상계 처리) 경매 낙찰 금액에서 보증금 등을 빼고 남은 돈으로 집을 살 수 있어요.

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• 1번: ‘근저당권’은 집주인의 집을 팔아서 돈을 가져갈 수 있는 권리(=저당권) 중 하나인데요. 집에 근저당권이 걸려 있으면 집주인에게 내 보증금 말고 또 갚아야 할 돈이 있다는 거라 좋은 건 아니에요. 하지만 근저당권으로 걸려 있는 빚이 얼마 되지 않으면 딱히 문제가 안 생길 수도 있어요. 그러니까 근저당권이 걸려 있다면 그 액수를 확인해보면 돼요.

• 2번: 물론 가장 안전한 건 집주인과 직접 만나 계약을 하는 거지만, 대리인이 왔더라도 앞에서 말한 대로 위임장과 대리인 신분증, 인감증명서를 가지고 왔다면 대신 계약을 해도 돼요. 대신 위임장, 신분증, 인감증명서 모두 확실하게 확인하는 거 잊지 말기!

• 3번: 이 경우는 오히려 안전한 편에 속해요. 보통 전세 보증금(=전세가)이 집을 사고팔 때의 가격(=매매가)에 비해 너무 비싸면 전세 사기를 당할 위험이 있다고 하거든요. 전세가가 매매가의 80%를 넘는다면 계약을 피해요.