오답노트 📝 | 뉴닉 부동산 사기 시뮬레이션 테스트 정답과 해설 총정리!
뉴닉 오답노트가 <부동산 사기 시뮬레이션 테스트>로 돌아왔어요.
고슴이의 컨닝페이퍼 잘 읽어보면, 부동산 사기 물리칠 수 있어요.
잠깐, 아직 부동산 사기 시뮬레이션 테스트 못 해본 뉴니커라면?
지금 바로 아래 링크를 눌러 내 전세 사기 위험률은 몇 퍼센트일지 확인해봐요!
1번 문제 📝.
독립하기로 마음 먹은 뉴니커.
앱을 받아 구경하기 시작하는데...
다음 중 허위 매물로
의심할 상황이 아닌 것은?
1. 부동산에 문의하니 일단 보러 오라고 한다
2. 비슷한 다른 집보다 훨씬 저렴하다
3. 매물이 등록된 날짜가 너무 오래됐다
4. 매물의 가격·위치·크기·등록번호 정보가 빠짐없이 다 입력되어 있다
☑️ 정답
정답은 4번이에요. 부동산 앱에서 집을 둘러볼 때, 매물의 가격·위치·크기 등 정보가 빠짐없이 나와 있다면 허위 매물일 확률이 낮아요. 반대로 좋은 조건에, 그럴듯한 집 사진은 올라와 있는데 집에 관한 구체적인 정보가 별로 없다면? 허위 매물일 수 있으니 의심해봐야 해요.
🦔고슴이의 컨닝페이퍼
1번: 부동산에 ‘이 집 나갔나요?’라고 물어봤을 때, 확실히 대답해주지 않고 “일단 집 보러 오세요~”라는 반응이라면 허위 매물일 확률이 높아요. 그럴듯해 보이는 허위 매물을 내걸어 놓고 손님을 낚으려는 것!
2번: 비슷한 조건의 다른 집보다 너무 저렴하다면? 이것도 실제로는 존재하지 않는 허위 매물일 확률이 높아요. 그러니 집이 너무 좋다 싶을 때도 한번쯤 의심해봐야 해요.
3번: 매물이 등록된 날짜가 너무 오래됐어도 허위 매물일 확률이 높아요. 애초부터 없는 가짜 집이었거나, 진작 나갔는데 글을 안 내린 경우일 수 있거든요.
부동산 사기 피하기의 첫 단추, 허위 매물 거르는 법 궁금하다면? 부동산 기본기: 전월세 편 1화를 보면 돼요!
2번 문제 📝.
이제 부동산에 갈 차례.
다음 중 부동산에 가기 전과 가서
뉴니커가 해야 할 행동으로
가장 적절한 것은?
1. 국가공간정보포털 사이트에 들어가서 내가 갈 부동산을 찾아보고 그 부동산의 중개인이 중개보조사가 아니라 진짜 공인중개사가 맞는지 확인해 본다
2. 중개사에게 무시 당했어도 이 부동산을 놓치면 못 보는 매물이 있을 수 있으니 참는다
3. 마음에 드는 집을 발견한 뉴니커. 중개인이 오늘 올라온 매물이라고 하는 말에 누가 채갈까봐 바로 계약한다
4. 공인중개사 수수료는 부르는 게 값이니 중개인이 달라는 대로 준다
☑️ 정답
정답은 1번이에요. 국가공간정보포털 사이트에 가면 부동산에 어떤 공인중개사·중개보조원이 있는지, 부동산이 전에 잘못된 중개로 영업정지를 당한 적은 없는지 확인할 수 있어요. 공인중개사와 중개보조원을 확인해야 하는 이유는? 집 거래를 도와줄 수 있는 건 나라에서 인정한 ‘공인중개사’뿐이거든요. 중개보조원은 시험을 치지 않고 교육만 받은 사람들로, 남의 부동산 거래를 도와줄 수 없으니 내가 상담하고 있는 사람이 중개보조원이 아니라 공인중개사가 맞는지 확인해야 해요.
🦔고슴이의 컨닝페이퍼
2번: 부동산에 갔는데 ‘경험이 없어 보인다고, 잘 모른다고 무시하는 것 같아...’라는 생각이 들었다면? 참지 않고 그 부동산을 떠나도 돼요. 보통 매물은 여러 부동산에 올라와 있으므로, A 부동산에서 본 집이 마음에 든다고 해서 꼭 A 부동산을 끼고 계약하지 않아도 되거든요, 대부분은 옆집 B 부동산에 가도 똑같은 집을 볼 수 있을 거예요.
3번: 집주인이나 부동산의 말에 홀려 덜컥 집을 계약하는 건 절대 금물이에요! “이런 집은 금방 나간다"라는 말을 들어도 침착하세요. 공인중개사 말을 100% 믿으면 안 되는 이유: 거래를 성사시켜서 수수료를 받으려는 걸 수도 있고, 최악의 경우 집주인과 짜고 치는 걸 수도 있어요! 무엇보다, 좋은 집을 놓치면 다시 구하면 되지만, 나쁜 집과 계약한 일은 되돌릴 수 없어요.
4번: 공인중개사 수수료는 부동산과 얘기해서 정하면 되는데요. 그렇다고 부동산이 부르는 게 값인 건 아니에요. 나라에서 ‘중개수수료는 여기까지!’ 하고 딱 정해놓은 선이 있거든요. 내가 계약하는 집이 얼마인지(=거래금액)에 따라 다르고요.
중개수수료, 거래금액... 잘 모르겠다고요? 부동산 기본기: 전월세 편 2화를 보면 자동으로 계산하는 법 딱 나와 있어요!
3번 문제 📝.
계약하고 싶은 집이 생긴 뉴니커.
가계약을 하게 되는데...
가계약에 대한 설명으로 틀린 것은?
1. 가계약은 해도 되고 안해도 된다
2. 가계약금은 대체로 실제 보증금의 10% 정도다
3. 가계약 후 계약을 파기하면 파기한 사람이 계약금의 2배를 돌려줘야 한다
4. 가계약 전에 등기부등본을 꼭 확인해야 한다
☑️ 정답
정답은 2번이에요. 가계약금은 보통 보증금이 아니라 계약금의 10% 정도인데요. 계약금은 다시 보증금의 10% 정도예요. 그러니까 가계약금은 전체 보증금의 1%가 되는 것.
🦔고슴이의 컨닝페이퍼
1번: 가계약은 ‘계약을 하겠다는 약속’인데요. 바로 계약을 할 수 있고, 해도 되는 안전한 상황이라면 가계약은 패스하고 바로 계약을 해도 돼요. 반대로 당장 계약하기 좀 찜찜한데 집은 찜해두고 싶다면 가계약을 하면 되고요.
3번: 그렇다고 마음대로 ‘가계약 갈겨~’하면 안 돼요. 가계약을 했다가 내가 마음이 변해서 “계약 안 할래!”하고 계약을 깨버리면 가계약금으로 집주인에게 준 돈을 돌려받을 수 없거든요. 가계약도 신중하게 해야 하는 것.
4번: 가계약 전에 등기부등본을 확인하면 ‘이 집이 계약해도 되는 안전한 집인지’ 알 수 있어요. 이렇게 괜찮은 집인지 잘 확인해둬야 나중에 가계약을 깨게 될 일도, 가계약금을 날릴 일도 없겠죠?
가계약하기 전에, 등기부등본 뭐 살펴봐야 해? 모르겠다면 부동산 기본기: 전월세 편 3화를 보세요. ‘이런 집은 피하세요! 5계명 CHECHLIST’로 걸러야 할 집 딱 필터처럼 걸러줄게요.
4번 문제 📝.
다음 중 등기부등본에서
확인해야 할 내용이 아닌 것은?
1. 건물내역에 건물이 주택인지, 근린생활시설인지
2. 가씨 3형제(가압류·가처분·가등기)가 있는지 없는지
3. 집주인의 체납국세가 얼마인지
4. 근저당권이 있는지 없는지
☑️ 정답
정답은 3번이에요. 전셋집을 계약했을 때 집주인이 밀린 세금(=체납국세)이 많으면 나중에 보증금을 다 돌려받지 못할 수도 있는데요. 집주인이 밀린 세금을 먼저 내고, 그 다음 내 보증금을 갚게 되기 때문. 하지만 이는 등기부등본에서 확인할 내용은 아니에요. 체납국세는 집주인의 개인정보와 허락을 받은 후 서류를 세무서에 내면 따로 확인할 수 있어요.
🦔고슴이의 컨닝페이퍼
1번: 등기부등본 표제부에서 ‘건물 내역’을 확인했을 때 주택이라고 나와 있어야 해요. 여기에 근린생활시설이라고 나와 있다면? 살기 위해 지은 집이 아니라는 뜻이라서, 살기 위해 근린생활시설 건물을 빌리면 나중에 대출이 안 나오는 등 내 권리를 제대로 지켜줄 수 없어요.
2번: 등기부등본 ‘갑구’에 부동산계의 노답 3형제, 가씨 3형제 ‘가압류·가처분·가등기’가 있다면? 이런 집은 피하는 게 좋아요. 집이 다른 사람에게 넘어가거나, 경매로 넘어갈 확률이 높다는 뜻이거든요.
4번: 등기부등본 ‘을구'에 근저당권이 있다면? 이 집에 걸린 빚이 있다는 뜻이라서 되도록 피하는 게 좋아요.
등기부등본, 뭘 어떻게 봐야 하는지 하나도 모르겠다면? 등기부등본 싹 뽀갠 부동산 기본기: 전월세 편 3화와 부동산 용어를 뉴닉 스타일로 풀어낸 부록 1화를 참고해요!
5번 문제 📝.
계약 당일 집주인 대신 대리인이 왔다.
이때 뉴니커가 해야 할 행동으로
가장 적절한 것은?
1. 절대 계약하지 않는다
2. 집주인과 통화 후 대리인임을 확인하고 계약한다
3. 신분증과 위임장 등 서류를 확인한 후 문제가 없으면 계약한다
4. 계약 날짜를 미룬다
☑️ 정답
정답은 3번이에요. 계약은 집주인과 하는 것이 베스트지만, 만약 집주인 대신 대리인이 왔다면 3가지를 꼭 확인해요. 위임장, 대리인의 신분증, 인감증명서! 여기서 위임장은 ‘집주인 대신 이 사람과 계약해도 됩니다’라는 걸 집주인이 오케이했다는 뜻의 문서예요.
🦔고슴이의 컨닝페이퍼
1번: 앞에서 말한 3가지를 딱 확인했다면 대리인과 계약해도 괜찮아요.
2번: 절대 안 돼요! 대리인이 “남편이에요”, “자식이에요”라고 해도, 집주인이 전화·문자·구두로 대리인이 맞다고 해도 앞에서 말한 3가지는 꼭 직접 확인해야 해요.
4번: 무조건 날짜를 미루는 것보다 앞에서 말한 3가지를 확인하거나, 집주인과 직접 계약하는 게 좋아요.
멀끔하게 생긴 대리인 믿었다가 전세 사기 당한 이야기... 뉴닉 에디터의 전세 사기 실화 썰 궁금하다면? 부동산 기본기: 전월세 편 부록 2화를 보러 와요!
6번 문제 📝.
대망의 계약 날!
집주인의 사정으로 보증보험이 거절될
수도 있다는 이야기를 듣게 되는데...
다음 중 뉴니커가 해야 할 행동으로
가장 적절한 것은?
1. ‘보증보험에 가입하지 못하면 계약을 파기하고 보증금을 전액 돌려준다’는 특약을 계약서에 넣고 계약한다
2. 부동산 중개인에게 보증보험에 가입할 수 있는지 없는지를 확인해달라고 한다
3. 보증보험에 가입하지 않는 걸로 하고 계약한다
4. 그냥 계약하지 않는다
☑️ 정답
답은 4번이에요. 보증보험 중 전세금반환보증은 집주인이 내 보증금을 돌려주지 않았을 때, 나에게 보증금을 돌려주는 보험을 말하는데요. 내가 빌리려는 집에 문제가 있으면 이걸 가입하려고 할 때 거절당할 수 있어요. 그런데 집주인이 자기 입으로 “보증보험이 거절될 수 있다”라고 말할 정도라면? 그 집은 일단 엄청 싸하다고 보면 돼요. 도망쳐요!
🦔고슴이의 컨닝페이퍼
1번: 이론적으로는 이 특약을 넣고 계약을 해도 되는데요. 저 특약이 만능은 아니에요. 특약이 있다고 무조건 집주인이 특약을 지켜야 하는 건 아니거든요. 무슨 말이냐고요? 집주인이 “아 특약 몰라~ 배 째!”라고 할 수 있다는 뜻. 그럼 우리는 골치 아픈 소송으로 내 보증금 되찾기에 직접 나서야 하고요. 그러니 앞에서 말한 것처럼 싸한 신호 오는 집이라면 일단 피하고 보는 게 좋아요.
2번: 보증보험에 가입할 수 있는지 없는지는 보증보험 가입을 신청해봐야 알 수 있어요. 부동산 중개인은 이를 미리 알아볼 수 없고요.
3번: 절대 안 돼요! 내 소중한 보증금을 지키려면 보증보험 가입은 꼭 하는 게 좋아요. 게다가 보증보험 가입이 안 될 집이라면 사기당할 가능성이 매우 높은 집이니, 보증보험은 둘째 치고 애초에 계약을 안 하는 게 좋겠죠?
뒤늦게 보증보험 가입 거절을 당해버렸다! 전세 사기에 휘말린 뉴닉 에디터는 어떻게 상황을 헤쳐나갔을까? 이야기가 궁금하다면 부동산 기본기: 전월세 편 부록 2화를 읽어보세요.
7번 문제 📝.
계약 끝나면 이사를 가기로 한 뉴니커.
그런데 집주인이 아무래도 보증금을
제때 돌려주지 않을 것 같다.
이때 보내야 할 내용증명에 대해
가장 정확한 설명은?
1. 내용증명은 딱 3번 보내면 된다
2. 내용증명은 그 자체로 법적인 힘은 없다
3. 내용증명은 변호사를 통해서만 보낼 수 있다
4. 내용증명은 계약이 끝나기 1달 전부터 보내면 된다
☑️ 정답
정답은 2번이에요. 내용증명은 그 자체로 집주인을 움직일 법적인 힘은 없어요. 하지만 나중에 집주인에게 소송을 걸 때 증거로 쓰여요. “나 집 나갈 거니까 돈 돌려달라고 분명히 말했어”라는 증거요. 나중에 법정에서 집주인이 “나는 돈 돌려달라는 말 들은 적 없어”라고 발뺌하지 못하게 하는 것.
🦔고슴이의 컨닝페이퍼
1번: 내용증명은 집주인이 3번 받을 때까지 보내야 해요. 내가 3번 보냈어도 집주인이 집에 없거나 집주소가 틀려서 집주인에게 전달되지 못했다면 받을 때까지 보내야 하는 거예요.
3번: 꼭 변호사의 도움을 받지 않아도 돼요. 인터넷에 샘플도 나와 있으니 참고해보면 돼요.
4번: 내용증명은 계약이 끝나기 3달 전부터 보내는 게 좋아요. 하지만, 앞에서 말한 것처럼 집주인이 3번 받을 때까지 보내려면 여유를 두고 그보다 더 미리부터 보내기 시작하는 게 좋겠죠?
8번 문제 📝.
내용증명을 보낸 뉴니커.
그 다음 해야 할 일로 가장 적절한 것은?
1. 내용증명이 반송되었는지, 또 누가 받았는지 확인한다
2. 내용증명을 보냈으니 이제 안심하고 이사한다
3. 집주인이 내용증명을 받은 게 확인되면 ‘의사표시의 공시송달’을 한다
4. 임차권등기명령을 해제한다
☑️ 정답
답은 1번이에요. 앞에서 내용증명은 꼭 집주인에게 직접 전달돼야 한다고 했잖아요. 내용증명이 집주인에게 잘 전달되면 잘 전달됐는지를 확인할 수 있으니, 집주인이 3번 받은 게 맞는지를 계속 확인해야 돼요. 못 받으면 계속 다시 보내거나, ‘의사표시의 공시송달’을 해야 하고요.
🦔고슴이의 컨닝페이퍼
2번: 전세 사기에 휘말렸다면? 내용증명을 보낸 후, 임차권등기명령을 신청하고, 이게 받아들여진 걸 확인한 다음에 이사를 가는 게 좋아요. 임차권등기명령이 받아들여지기 전에 이사를 가면 보증금을 돌려받을 권리가 사라질 수 있으니 꼭 조심해야 해요!
3번: ‘의사표시의 공시송달'은 집주인이 내용증명을 받았을 때가 아니라, 계속 안 받을 때 하는 거예요. “나는 서류 보냈는데 쟤가 안 받아”라는 뜻으로 법원에 서류를 맡겨두는 거거든요.
4번: 임차권등기명령은 내 보증금을 돌려받을 권리를 지켜주는 거니까, 해제하는 게 아니라 신청하는 거예요. 전세 보증금을 돌려받을 때까지는 임차권등기명령을 소중하게 품고 있어야 해요!
9번 문제 📝.
다음 중 전셋집이 경매로 넘어갔을 때
틀린 설명은?
1. 회차별로 경매 금액이 낮아지는데 5번 이상 안 팔려도 계속 경매는 진행된다
2. 세입자가 경매에 참여하는 것과 상관 없이 가장 높은 금액을 부른 사람에게 낙찰된다
3. 내가 경매에 참여하면 아직 받지 않은 전세 보증금으로 집값을 플러스 마이너스 해서 남는 금액만 처리할 수 있다
4. 내가 돈 받을 사람 1순위라면, 전세 보증금보다 더 비싼 가격에 팔렸을 때 보증금을 다 돌려받을 수 있다
☑️ 정답
정답은 4번이에요. ‘내가 돈 받을 사람 1순위면 내 보증금 제일 먼저 돌려주는 거 아니야?’ 생각할 수 있지만, 돈 받을 ‘사람’보다 먼저인 게 있어요. 바로 돈 받을 ‘나라’! 집주인이 밀린 세금이 그득 쌓였다면 그것부터 먼저 내고 내 보증금을 갚게 되거든요. 집주인이 세금은 꼬박꼬박 냈는지 확인해야 하는 이유예요.
🦔고슴이의 컨닝페이퍼
1번: 1차 경매에서 집이 팔리지 않으면 2차에서 1차 경매가의 80%, 3차에서는 60% 등으로 집값이 점점 낮아지면서 경매가 계속 이어져요. 언제까지 하냐고요? 집이 팔릴 때까지요!
2번: 세입자가 경매에 참여하든 하지 않든 경매에서는 가장 높은 금액을 부른 사람에게 집이 넘어가요. 세입자가 경매에 참여했을 때 뭐 봐주는 건 없냐고요? 다음 보기를 보세요.
3번: 만약 세입자가 경매에 참여했을 때, 집주인에게 받을 돈이 있다면 그걸로 플러스 마이너스 쌤쌤해서(=상계 처리) 경매 낙찰 금액에서 보증금 등을 빼고 남은 돈으로 집을 살 수 있어요.
내용증명, 임차권등기명령, 소송, 경매까지... 전세 사기에 당했을 때 어떻게 해야 해? 부동산 기본기: 전월세 편 부록 2화로 하나부터 열까지 생생한 경험담 풀어낸 뉴닉 에디터의 이야기 들어봐요!
10번 문제 📝.
대망의 마지막 문제! 전세 계약을 할 때,
다음 중 꼭 피해야 할 집을
딱 하나만 고르면?
1. 근저당권이 걸려 있는 집
2. 집주인 대신 대리인이 계약하러 온 집
3. 전세가가 매매가의 50%밖에 되지 않는 집
4. 집주인의 체납국세가 예상 경매 낙찰 금액보다 큰 집
☑️ 정답
정답은 ‘집주인의 체납국세가 집의 예상 경매 낙찰 금액보다 큰 집’이에요. 집주인이 밀린 세금을 뜻하는 ‘체납국세’는 내 보증금보다 먼저 갚아야 할 돈이라, 나중에 집주인이 돈이 없거나 할 때 체납국세를 내고 나서 내 돈을 갚게 되는데요. 집이 경매로 넘어갔을 때 받는 돈인 ‘경매 낙찰 금액’보다 체납국세가 크면? 나한테 돌려줄 보증금이 없을 수도 있어요!
🦔고슴이의 컨닝페이퍼
1번: ‘근저당권’은 집주인의 집을 팔아서 돈을 가져갈 수 있는 권리(=저당권) 중 하나인데요. 집에 근저당권이 걸려 있으면 집주인에게 내 보증금 말고 또 갚아야 할 돈이 있다는 거라 좋은 건 아니에요. 하지만 근저당권으로 걸려 있는 빚이 얼마 되지 않으면 딱히 문제가 안 생길 수도 있어요. 그러니까 근저당권이 걸려 있다면 그 액수를 확인해보면 돼요.
2번: 물론 가장 안전한 건 집주인과 직접 만나 계약을 하는 거지만, 대리인이 왔더라도 앞에서 말한 대로 위임장과 대리인 신분증, 인감증명서를 가지고 왔다면 대신 계약을 해도 돼요. 대신 위임장, 신분증, 인감증명서 모두 확실하게 확인하는 거 잊지 말기!
3번: 이 경우는 오히려 안전한 편에 속해요. 보통 전세 보증금(=전세가)이 집을 사고팔 때의 가격(=매매가)에 비해 너무 비싸면 전세 사기를 당할 위험이 있다고 하거든요. 전세가가 매매가의 80%를 넘는다면 계약을 피해요.
근저당권, 체납국세... 봐도 봐도 머리 아픈 부동산 용어, 누가 싹 풀어줬으면 좋겠다면? 세상의 모든 전월세 용어, 부동산 기본기: 전월세 편 부록 1화에 뉴닉 스타일로 다 나와 있어요!
어때요? 오답노트 살펴보니 ‘와... 사기 안 당하려면 공부 좀 더 하긴 해야겠다...’ 생각 들지 않나요? 하지만 막상 공부하자니 귀찮고 막막한 느낌이 든다면?
뉴닉이 쉽고 재밌게 풀어낸 <부동산 기본기: 전월세 편> 보러 와요. 한 번 사두면 평생 내 돈·시간·체력 아껴주는 최강 콘텐츠로, 전월세의 모든 것 싹 뽀개줄게요.
읽으면 무조건 이득!
