세계 곳곳의 은행들이 줄줄이 흔들리면서 요즘 글로벌 금융시장 불안하다는 얘기 많이 나오잖아요. 우리나라 금융시장에도 시한폭탄이 하나 있다는 말이 나와요 💣. 바로 부동산PF 대출과 미분양이에요.

PF? 미분양? 그게 다 무슨 얘기야?

하나씩 살펴보면:

부동산PF 대출 💰

PF는 ‘프로젝트 파이낸싱’의 약자예요. ‘고슴아파트’를 짓는 프로젝트가 있다고 해볼게요. 이 프로젝트를 기획한 시행사(PFV)는 건설사에 공사를 맡기고 뉴닉뱅크에서 돈을 빌려요(=PF 대출). 시행사는 이자를 내고 은행 돈을 빌려 고슴아파트 프로젝트를 해내고, 뉴닉뱅크는 고슴아파트가 잘 분양되면 이자까지 팍팍 쳐서 돈을 돌려받는 거예요.

분양 & 미분양 🏘️

분양은 아파트 같은 걸 나눠 파는 걸 말하는데요. 우리나라에선 건설사가 집을 짓기 전에 집 살 사람을 먼저 모으고(=선분양), 이 사람들한테 받은 돈으로 고슴아파트 프로젝트를 굴려요. 미분양은 분양이 안 된 걸 말하는데, 요즘처럼 부동산 시장이 차게 식어서 집 사려는 사람이 줄어들면 미분양이 확 늘어나요.

OK... 근데 지금 뭐가 문제라는 거야?

미분양 주택이 쌓이면서 부동산PF 대출이 위험해졌거든요. 

미분양이 쌓이면 → 돈 대기 어려워지고

전국 미분양 주택 수가 약 10년 만에 가장 많아졌어요. 정부가 ‘이 정도면 위험하겠는데?’ 하고 정해둔 게 6만 2000채인데, 지금 미분양 주택은 7만 5000채가 넘고요. 특히 미분양 주택의 약 85%가 비수도권 지역에 몰려 있다고. 미분양이 늘어나면 고슴아파트 프로젝트가 엎어질 수도 있어요. 받은 분양대금으로 공사도 하고 부동산PF 대출 이자도 갚아야 하는데, 이 돈줄이 끊기는 것이기 때문.

돈줄이 끊기면 → 그럼 다 위험해져 

만약 시행사가 대출 이자를 못 갚으면 보증을 섰던 건설사가 대신 갚아야 해요. 건설사도 주머니 사정이 안 좋다면 뉴닉뱅크는 빌려준 돈을 떼이게 되고요. 이렇게 돈을 못 받는 일이 늘면 돈 흐름이 끊겨 은행이 위험해지는데요. 이 때문에 전체 금융시장이 흔들릴 수 있어요. 뉴닉뱅크 사정이 나빠지면 뉴닉뱅크와 거래했던 다른 금융회사도 줄줄이 영향을 받기 때문.

얼마나 심각한 상황이야?

아슬아슬하다는 말이 나와요. 특히 비수도권 중·소규모 건설사와 제2금융권이 위험하다고:

문 닫는 중소건설사 🏗️

규모가 작은 건설사는 주머니 사정이 넉넉하지 않아요. 미분양이 늘면, 큰 건설사보다 쉽게 무너질 수 있는 것. 실제로 미분양이 몰린 비수도권 지역에서 문 닫는 중소 건설사가 늘고 있다고.

위태위태 제2금융권 🏦

보험·카드사·저축은행·새마을금고 같은 제2금융권도 위험하다는 말이 나와요. 제2금융권이 부동산PF에 대출·보증으로 얽혀 있는 돈이 역대급으로 많기 때문. 엎어지는 부동산 프로젝트가 늘면서 못 받은 돈의 비율(=연체율)도 확 늘고 있고요.

정부는 당장 문제가 크게 터지지는 않을 것 같다고 했어요. 아직 부동산PF 대출 연체율이 엄청 높지는 않다는 것. 그래도 안심할 수 없다는 말이 나오는 만큼, 당분간 상황을 더 꼼꼼히 지켜볼 거라고.